Grundstück erben leicht gemacht – das sollten Erben wissen

Wir von Vermietet.de möchten Dich auf alle Situationen rund um Immobilien bestens vorbereiten – dazu zählt auch der Erbfall. Wenn Du ein bebautes oder unbebautes Grundstück erbst, empfehlen wir Dir diesen Artikel, der die wichtigsten Punkte zum Ablauf, zu Kosten sowie Steuer zusammenfasst.

Wenn Du ein Grundstück erbst, bist Du als Erbe in einem Testament ausdrücklich erwähnt oder der Nachlass wird gemäß der gesetzlichen Erbfolge, zu der Du gehörst, verteilt. Bevor Du das Erbe antrittst, prüfe die Vermögensverhältnisse und insbesondere die Schulden des Erblassers. Warum? Laut Erbrecht geht das Grundstück mit allen Verpflichtungen und Schulden an den Erben über, wenn dieser das Erbe annimmt. Wichtig ist, dass Du Dir schnell und möglichst gründlich einen Überblick über die Vermögenswerte des Erblassers verschaffst.

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Ist der Nachlass sehr unübersichtlich, beantrage beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung. Damit beschränkst Du gemäß §§ 1975 und 1981 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Deine Haftung als Erbe. Ist unklar, welche Grundschulden auf dem Grundstück, das Du erben sollst, liegen, beantrage einen Erbschein. Mit einem Erbschein bist Du berechtigt, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen und so Kenntnis über Grundschulden, Hypotheken und dergleichen zu erlangen. So kannst Du besser entscheiden, ob Du das Erbe ausschlägst. Gleichfalls wird aus dem Erbschein ersichtlich, wie Du beziehungsweise die Erbengemeinschaft das Erbe am Grundstück aufteilen sollst.

Möchtest Du das Grundstück nicht erben, erkläre dies gegenüber dem Nachlassgericht innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis der Erbschaft. Grundstücke ohne Erben gehen im Übrigen an den Staat, genauer an das Bundesland, in dem der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte, über.

Nachlass annehmen und Grundstück erben? Denk an die Steuern!

Nicht allein die Schulden an einem Grundstück sollten Teil der Überlegung sein, ob Du das Erbe annimmst oder nicht. Grundsätzlich unterliegen alle Erbschaften in Deutschland der Erbschaftssteuer. Ein Erbe musst Du also zunächst dem Finanzamt melden, unabhängig davon, ob eine Steuer tatsächlich zu entrichten ist. Je nach Verwandtschaftsgrad kannst Du einen Freibetrag nutzen, wenn Du ein Grundstück erbst – und im besten Fall zahlst Du keine Erbschaftssteuer nach Abzug des Freibetrags auf Immobilien.

Für Ehegatten gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder von 400.000 Euro, für Enkel von 200.000 Euro, für Eltern und Großeltern von 100.000 Euro und 20.000 Euro für alle übrigen Erben. Entscheidend ist hierbei der Verkehrswert der Immobilie. Übersteigt dieser den Freibetrag, zahlst Du nur auf die restlichen Beträge eine Erbschaftssteuer.

Sonderfall: Bebautes Grundstück erben

Speziell im Hinblick auf die Steuerbefreiung gibt es einen Vorteil, wenn Du ein bebautes Grundstück erbst. Dies bleibt steuerfrei, wenn der Erblasser es innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall selbst genutzt hat und Du die Immobilie nach dem Erbfall ebenfalls für mindestens zehn Jahre selber bewohnst. Der Verkehrswert der Immobilie inklusive Grundstück spielt hierbei keine Rolle. Lediglich zwei Bedingungen müssen erfüllt sein: Die Selbstnutzung und als Erbe sind Ehegatten oder Kinder angegeben. Für Kinder gilt eine weitere Einschränkung: Die Wohnfläche darf maximal 200 Quadratmeter umfassen.

Da ein unbebautes Grundstück zumindest nicht im Vorfeld vom Erblasser selber bewohnt werden kann, greift die Steuerbefreiung in diesem Fall nicht. Beziehungsweise solltest Du Dir in diesem Fall zwingend einen anwaltlichen Rat einholen, wenn Du ein unbebautes Grundstück erbst.

Unterschied zwischen Erbe & Schenkung

Im Unterschied zur Schenkung kann bei der Erbschaft der Freibetrag nicht mehrfach für das Vermögen eines Erblassers ausgeschöpft werden. Nach dem Erbrecht könnte die Schenkung eines Hauses oder eines Grundstücks, dessen Wert deutlich über dem Freibetrag liegen, damit völlig steuerfrei erfolgen. Tatsächlich lohnt sich daher die Überlegung, ob man ein Grundstück vererben oder schenken sollte.

Grundstück erben ist nicht immer mit Kosten verbunden

Sofern Du innerhalb von zwei Jahren nach Kenntnis des Erbfalls beim Amtsgericht die Änderung des Grundbucheintrags beantragst und hierzu einen Erbschein oder ein notariell beglaubigtes Testament vorlegst, bleibt die Überschreibung gebührenfrei. Ein Notar ist für die Übertragung des Grundstücks im Erbfall nicht zwingend notwendig. Erst nach Ablauf der Frist musst Du die Gebühren für die Grundbuchänderung und ggf. für einen Notar selber tragen.

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