Private Veräußerungsgeschäfte – der Verkauf privater Wirtschaftsgüter – sind in der Regel steuerlich irrelevant. Allerdings können gewisse Voraussetzungen dazu führen, dass Du Gewinnsteuer beim Hausverkauf zahlen musst. Wie Du die Gewinnsteuer beim Immobilienverkauf umgehen kannst, erfährst Du nachfolgend.
Dann fällt Gewinnsteuer beim Hausverkauf an
Eine Gewinnsteuer beim Hausverkauf fällt in erster Linie nur dann an, wenn – wie der Begriff bereits verrät – Gewinn erzielt wird. Im Steuerrecht wird der Veräußerungsgewinn als positiver Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und dem Verkaufspreis bezeichnet. Das Finanzamt zählt den Gewinn zu den Einkünften und erhebt auf den Immobilienverkauf Einkommensteuer (nach dem persönlichen Steuersatz).
Gewinnsteuer beim Hausverkauf berechnen
Möchtest Du berechnen, ob Du eine Gewinnsteuer beim Hausverkauf zu erwarten hast, summiere alle Anschaffungskosten und ziehe davon sowohl die Kosten im Rahmen des Verkaufs (z. B. Reparaturen, Maklergebühren) sowie den Verkaufspreis ab. Ein Verlust ist steuerlich uninteressant.
Bleibt jedoch ein positiver Betrag, musst Du darauf eventuell Gewinnsteuer zahlen. Denn die Gewinnsteuer beim Haus- oder Wohnungsverkauf fällt nur dann tatsächlich an, wenn Du innerhalb der Spekulationsfrist verkaufst.
Wann fällt keine Gewinnsteuer beim Hausverkauf an?
Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Sie bezieht sich auf die Dauer zwischen dem Erwerb und dem Verkauf der Immobilie. Wurde die Immobilie geerbt, ist der Kauf durch den Erblasser entscheidend. Verkaufst Du die Immobilie nach Ablauf der Frist, fällt keine Gewinnsteuer für den Hausverkauf an. Verkaufst Du die Immobilie innerhalb der Frist, fällt die Spekulationssteuer nur an, wenn Du die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet hast.
Es gilt also:
- Haltefrist niedriger als 10 Jahre = Gewinnsteuer bei Hausverkauf, wenn vermietet wurde
- Haltefrist höher als 10 Jahre = keine Gewinnsteuer
Es gibt noch eine Möglichkeit, wie Du Dir die Gewinnsteuer beim Hausverkauf sparst, obwohl Du die Immobilie zeitweise vermietet hast. Denn die Immobilie muss lediglich in den letzten drei Jahren vor dem Hausverkauf selbst bewohnt werden, damit die Spekulationssteuer nicht erhoben wird.
Dabei gilt Folgendes:
Von den drei Jahren vor dem Hausverkauf muss nur das zweite Kalenderjahr vollständig bewohnt werden. Für das dritte und das letzte Jahr solltest Du die Immobilie vermieten, musst Du Deinen Verkauf frühzeitig planen und den Eigenbedarf im dritten Jahr vor dem Verkauf ankündigen. Bei reiner Selbstnutzung fällt keine Gewinnsteuer beim Hausverkauf an.
