So sparen Sie die Gewinnsteuer beim Hausverkauf

Private Veräußerungsgeschäfte – der Verkauf privater Wirtschaftsgüter – sind in der Regel steuerlich irrelevant. Allerdings können gewisse Voraussetzungen dazu führen, dass Sie Gewinnsteuer beim Hausverkauf zahlen müssen. Wie Sie die Gewinnsteuer beim Immobilienverkauf umgehen können, erfahren Sie nachfolgend.

Eine Gewinnsteuer beim Hausverkauf fällt in erster Linie nur dann an, wenn – wie der Begriff bereits verrät – Gewinn erzielt wird. Im Steuerrecht wird der Veräußerungsgewinn als positiver Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und dem Verkaufspreis bezeichnet. Das Finanzamt zählt den Gewinn zu den Einkünften und erhebt auf den Immobilienverkauf Einkommensteuer (nach dem persönlichen Steuersatz).

Gewinnsteuer beim Hausverkauf berechnen

Möchten Sie berechnen, ob Sie eine Gewinnsteuer beim Hausverkauf zu erwarten haben, summieren Sie alle Anschaffungskosten und ziehen davon sowohl die Kosten im Rahmen des Verkaufs (z. B. Reparaturen, Maklergebühren) sowie den Verkaufspreis ab. Ein Verlust ist steuerlich uninteressant.

Bleibt jedoch ein positiver Betrag, müssen Sie darauf eventuell Gewinnsteuer zahlen. Denn die Gewinnsteuer beim Haus- oder Wohnungsverkauf fällt nur dann tatsächlich an, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen.

Gewinnsteuer Hausverkauf

Wann fällt keine Gewinnsteuer beim Hausverkauf an?

Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Sie bezieht sich auf die Dauer zwischen dem Erwerb und dem Verkauf der Immobilie. Wurde die Immobilie geerbt, ist der Kauf durch den Erblasser entscheidend. Verkaufen Sie die Immobilie nach Ablauf der Frist, fällt keine Gewinnsteuer für den Hausverkauf an. Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb der Frist, fällt die Spekulationssteuer nur an, wenn Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet haben.

Es gilt also:

  • Haltefrist niedriger als 10 Jahre = Gewinnsteuer bei Hausverkauf, wenn vermietet wurde
  • Haltefrist höher als 10 Jahre = keine Gewinnsteuer

Es gibt noch eine Möglichkeit, wie Sie sich die Gewinnsteuer beim Hausverkauf sparen, obwohl Sie die Immobilie zeitweise vermietet haben. Denn die Immobilie muss lediglich in den letzten drei Jahren vor dem Hausverkauf selbst bewohnt werden, damit die Spekulationssteuer nicht erhoben wird.

Dabei gilt Folgendes:

  • Von den drei Jahren vor dem Hausverkauf muss nur das zweite Kalenderjahr vollständig bewohnt werden. Für das dritte und das letzte Jahr

Sollten Sie die Immobilie vermieten, müssen Sie Ihren Verkauf frühzeitig planen und den Eigenbedarf im dritten Jahr vor dem Verkauf ankündigen. Bei reiner Selbstnutzung fällt keine Gewinnsteuer beim Hausverkauf an.

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