Immobilien und Erbschaftssteuer – worauf muss ich achten?

Eine Erbschaft ist immer mit einigem bürokratischen Aufwand verbunden. Damit Du ideal auf die Erbschaft einer Immobilie vorbereitet bist, informieren wir Dich nachfolgend ausführlich über Immobilien und die Erbschaftssteuer.

Das Vererben einer Immobilie ist in unterschiedlichen Stadien möglich. Zum einen kann die Erbschaft gemäß dem vorliegenden Testament nach Ableben der Person erfolgen. Auf der anderen Seite kann eine vorweggenommene Erbschaft – oder auch eine Schenkung – zu Lebzeiten erfolgen.

 

Beide Optionen werden steuerlich gleich behandelt, wodurch eine frühzeitige Planung des Erbes gefördert wird. Darüber hinaus lassen sich unplanmäßige Streitigkeiten zwischen den Erbenden durch eine vorweggenommene Erbschaft vermeiden.

Der Grad der Verwandtschaft spielt eine große Rolle

Hinsichtlich der Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer spielt der Verwandheitsgrad eine große Rolle. Je nachdem, in welchem Verhältnis Du zum Vererbenden stehst, hast Du einen größeren Freibetrag für die Erbschaft. Damit soll gewährleistet werden, dass Kinder und Kindeskinder einen größeren Freibetrag besitzen als beispielsweise Neffen und Nichten. 

Der aktuelle Wert der Immobilie ist entscheidend

Zur Bestimmung des Wertes der Immobilie wird immer der aktuelle Zeitwert herangezogen – etwaige Herstellungskosten, welche in der Vergangenheit angefallen sind, haben keinen Einfluss auf den Wert. Deshalb empfiehlt es sich, einen Gutachter zu beauftragen, um den aktuellen Marktwert der Immobilie herauszufinden. 

 

Alternativ kann der Wert auch in der Schenkungs- bzw. Erbschaftsurkunde notariell festgehalten werden. Manche Finanzämter erkennen die selbst festgelegten Werte jedoch nicht an, weshalb die Beauftragung eines Gutachters zu empfehlen ist. Ist der aktuelle Wert der Immobilie bestimmt, wird der Freibetrag gegengerechnet – liegt der zu vererbende Immobilienwert also unterhalb des Freibetrages, fallen für Dich keine Erbschaftssteuern an. Liegt der Wert jedoch oberhalb des Freibetrages, dann wirst Du Steuern an den Fiskus zahlen müssen, sofern Du das Erbe nicht ausschlägt. 

Und wie hoch ist nun der Freibetrag bei einer Erbschaft?

Der Freibetrag für die Erbschaft einer Immobilie ist identisch mit dem normalen Freibetrag für Erbschaften. Deshalb wird juristisch auch nicht zwischen einem separaten Freibetrag bei Immobilien und dem normalen Freibetrag differenziert. 

 

Wie bereits angesprochen, variiert der Freibetrag je nach Verwandheitsgrad mit dem Vererbenden. Kinder erhalten also beispielsweise einen Freibetrag von 400.000 Euro auf Erbschaften. Liegt die Erbschaftssumme also bei 500.000 Euro, werden nur auf den Differenzbetrag von 100.000 Euro (500.000 Euro Erbschaftssumme abzüglich 400.000 Euro Freibetrag) Steuern fällig. Ehepartner haben sogar einen noch höheren Freibetrag, nämlich 500.000 Euro. 

Die Freibeträge im Überblick:

  • Ehepartner und Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft 500.000 Euro
  • Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind, sowie Stief- und Adoptivkinder 400.000 Euro³Euro
  • Enkelkinder 200.000 Euro
  • Urenkel, Geschwister, Neffen und Nichten sowie sonstige Empfänger einer Erbschaft 20.000 Euro

Neben den Freibeträgen ist bei der Erbschaftssteuer auch noch die Steuerklasse wichtig. Diese regelt nämlich, wie hoch die Abgaben seien werden, denn Erbschaften werden nicht mit dem individuellen Steuersatz, sondern mit einem Steuersatz gemäß § 15 ErbStG verrechnet. 

 

Demnach fallen die sonstigen Empfänger in Steuerklasse III, die Geschwister, Neffen und Nichten in Steuerklasse II sowie die restlichen Erbenden in Steuerklasse I. 

 

Darüber hinaus wird die Erbschaftssteuer nach Wert des steuerpflichtigen Erwerbs gegliedert.

Solltest Du also von Deiner Mutter eine Immobilie im Wert von 1.100.000 Euro vererbt bekommen, dann musst Du die Differenz zwischen Immobilienwert und Freibetrag in Höhe von 700.000 Euro (1.100.000 Euro Immobilienwert abzüglich 400.000 Euro Freibetrag) also mit 19 Prozent versteuern, was einer Steuerbelastung in Höhe von 133.000 Euro gleichkommt. Würdest Du diese Immobilie hingegen von Deiner Tante erben, würde die Steuerbelastung 324.000 Euro (1.100.000 Euro Immobilienwert abzüglich 20.000 Euro Freibetrag, Steuersatz 30 Prozent) betragen. 

Vorweggenommene Erbschaft kann helfen, die Steuerbelastung zu verringern

Sollte absehbar sein, dass Du irgendwann einmal eine Summe erben wirst, die oberhalb des Freibetrags liegt, ist es sinnvoll, sich über eine vorweggenommene Erbfolge zu informieren. Denn: Eine vorweggenommene Erbfolge kann als Schenkung erfolgen und Schenkungen haben denselben Freibetrag wie Erbschaften. Das Besondere dabei ist jedoch, dass es den Schenkungsfreibetrag alle 10 Jahre gibt. Solltest Du also im Januar 2021 eine Schenkung über 400.000 Euro erhalten, so ist diese steuerfrei. Die nächste steuerfreie Schenkung wäre dann im Januar 2031 möglich. Somit reduzierst Du bereits vorab die potentielle Steuerbelastung auf ganz legalem Weg.

Weitere Möglichkeiten, um Erbschaftssteuer zu sparen

Neben der Schenkung gibt es noch weitere, ganz legale Optionen, um bei der Erbschaft bzw. der vorweggenommenen Erbschaft mit Immobilien Steuern zu sparen. So können Deine Eltern Dir beispielsweise noch zu Lebzeiten die Immobilie mit einem Nießbrauch oder einem Wohnrecht überschreiben. 

Hinweis: Was ist Nießbrauch? 

Beim Nießbrauch wechselt der Eigentümer der Immobilie. Der neue Eigentümer hat alle Lasten und Pflichten in Zusammenhang mit der Immobilie, also beispielsweise Sanierungsmaßnahmen oder die Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Der ehemalige Eigentümer, sprich der Nießbrauchberechtigte, kann allerdings die Früchte aus der Immobilie ziehen. Er erhält also die Mieteinnahmen.

Dadurch mindert sich der Wert der Immobilie, wodurch sich natürlich auch die Steuerbelastung reduziert. Für genaue Informationen dazu solltest Du jedoch einen fundierten Steuerberater oder einen Notar aufsuchen, der Dir und Deiner Familie das genaue Vorgehen erklären kann. 

 

Nichtsdestotrotz ist es immer sinnvoll, sich bereits frühzeitig mit der Erbschaftsfrage auseinander zu setzen, um etwaige Konflikte und hohe Steuerzahlungen zu vermeiden. 

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