Erbschaftssteuer & Freibetrag für Immobilien – so erben Sie günstig

Sparen Sie sich die Erbschaftssteuer, indem der Freibetrag für Immobilien clever ausgeschöpft wird. Selbst die Erbschaftssteuer für Immobilien mit hohem Verkehrswert können Sie mit einem kleinen Trick umgehen. Wir verraten Ihnen, wie Sie Immobilien günstig erben.

Ob Sie eine Immobilie selber erben, als Schenkung erhalten oder sich mit Ihrem eigenen Erbe befassen – der Staat verdient theoretisch an vererbten oder verschenkten Immobilien mit. Es ist egal, ob es sich um ein Erbe oder eine Schenkung handelt. Der Fiskus erhebt immer eine Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Immobilien. Die Höhe der Steuer ist abhängig vom Verkehrswert des Objekts und Ihrem Steuersatz, der sich aus dem Verwandtschaftsgrad ergibt. Das bedeutet zugleich: Wer eine Immobilie deutlich unter Wert an den Erben verkauft, erspart diesem zwar die Grunderwerbsteuer, aber nicht die Erbschaftssteuer. Hierbei gilt gemäß Erbrecht die „teilweise Schenkung“ des Hauses. Versteuert wird der entgeltliche Teil der Schenkung nach Abzug des persönlichen Freibetrags.

Erben zahlen lediglich dann keine Erbschaftssteuer, ohne den Freibetrag für Immobilien zu nutzen, wenn sie als überlebender Ehepartner (auch Lebenspartner) oder Kind des Erblassers mindestens zehn Jahre selber in der Immobilie wohnen.

Achtung: Frei von Erbschaftssteuer, ohne den Immobilien-Freibetrag zu nutzen, bleibt eine geerbte Immobilie nur, wenn sie nicht vermietet oder als Zweitwohnsitz genutzt wird. Die Steuerbefreiung gilt dabei nicht für Geschwister des Erblassers. Kinder des Erben zahlen nur dann keine Erbschaftssteuer ohne Freibetrag auf die Immobilie, wenn diese nicht größer als 200 Quadratmeter ist. Andernfalls zahlen Sie Erbschaftssteuer für das Haus abzüglich des Freibetrags.

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Der Staat gewährt bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer für Immobilien einen Freibetrag. Dieser variiert je nach Verwandtschaftsgrad mit dem Erblasser, dem der Staat eine bestimmte Steuerklasse zugeordnet hat.

Die Steuerklassen sind wie folgt verteilt:

  • Steuerklasse I für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern;
  • Steuerklasse II für Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten;
  • Steuerklasse III für alle weiteren Erben.

Bei der Erbschaftssteuer liegt der Freibetrag für Immobilien bei:

  • 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner;
  • 400.000 Euro für Kinder, Enkelkinder (sofern deren Eltern bereits verstorben sind), Stiefkinder & Adoptivkinder;
  • 200.000 Euro für Enkelkinder (sofern deren Eltern noch leben);
  • 20.000 Euro für Eltern, Großeltern, Nichten / Neffen und Geschwister sowie alle übrigen Erben.
erbschaftssteuer freibetrag immobilien

Der anzusetzende Steuersatz ist nach der Höhe der zu versteuernden Erbschaft nach Abzug der Freibeträge wie folgt gestaffelt:

 Steuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
bis 75.000 Euro7%15%30%
bis 300.000 Euro11%20%30%
bis 600.000 Euro15%25%30%
bis 6 Mio. Euro19%30%30%
bis 13 Mio. Euro23%35%50%
bis 26 Mio. Euro27%40%50%
über 26 Mio. Euro30%43%50%

Beispielrechnung für die Erbschaftssteuer mit Freibetrag für Immobilien

Wenn Sie ein Haus im Wert von 450.000 Euro von Ihrem Onkel erben und Sie als Verwandter in der Steuerklasse II die volle Freigrenze bis 20.000 Euro nutzen können, zahlen Sie 25 % Erbschaftssteuer abzüglich des Freibetrags für Immobilien. Das wären in diesem Beispiel 107.500 Euro. Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück vom Vater erben, zahlen Sie hingegen 15 % Erbschaftssteuer, was in diesem Beispiel 7.500 Euro wären.

So können Sie die Erbschaftssteuer für das Haus umgehen

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück vererben oder verschenken wollen – beziehungsweise Erbnehmer einer Immobilie sind – gibt es eine Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu umgehen: Der Freibetrag kann alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Daher ist es sinnvoll, eine Immobilie stückweise an die Erben zu verschenken und sich daher frühzeitig mit dem eigenen Erbe auseinanderzusetzen. Dann kann hinsichtlich der Erbschaftssteuer der Freibetrag für Immobilien voll ausgenutzt werden.

Angenommen, die Immobilie hat einen aktuellen Verkehrswert von 750.000 Euro und Sie möchten das Haus an Ihren Sohn verschenken, dann schenken Sie zum aktuellen Zeitpunkt 50 % der Immobilie und in zehn Jahren erneut 50 %. Auf diese Weise müsste Ihr Sohn – aufgrund des Freibetrags von 400.000 Euro – keine Erbschaftssteuer zahlen.

Achtung: Für die Erbschaftssteuer gilt der zum Zeitpunkt der Schenkung oder der Erbschaft aktuelle Verkehrswert der Immobilie. Ob Sie im Schenkungsvertrag für das Haus einen anderen Wert eintragen – etwa den „symbolischen Euro“ – spielt keine Rolle.

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