Ein eigenständiges Gesetz über das Erbrecht gibt es in Deutschland nicht. Die meisten Regelungen zum Erbrecht, auch bei Schenkung eines Hauses, finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Wir haben das Wichtigste für Dich zusammengefasst.
Grundgesetz ist Grundlage für Erbrecht & Schenkung eines Hauses
In Deutschland verfügt jeder über das Recht, Eigentum zu vererben. Dies ergibt sich aus Artikel 14 des Grundgesetzes (GG). Damit gehört das Erbrecht zu den Grundrechten, den sogenannten Freiheits- und Gleichheitsrechten, die Verfassungsrang genießen und damit anderen Gesetzen höher gestellt sind.
Wie das Erbrecht bei der Schenkung eines Hauses genau ausgelegt wird, ergibt sich aus dem Zusatz in Artikel 14 GG:
Hinweis: Artikel 14 GG
„(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.“
Maßgeblich gilt hier das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), dessen Regelungen zum Erbrecht und zur Immobilienschenkung von weiteren Gesetzen ergänzt werden. Besonders zu erwähnen ist hierbei das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG), da der Fiskus grundsätzlich eine Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Immobilien erhebt. Verschiedene Bedingungen können jedoch dazu führen, dass bei der Schenkung einer Immobilie das Erbrecht bzw. Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz keine Steuer vorsieht.
Wann ist laut Erbrecht die Schenkung eines Hauses steuerfrei?
Für Immobilienschenkungen fällt keine Erbschaftssteuer an, wenn der Freibetrag für Immobilien nicht überschritten wird. Die Höhe des Freibetrags bei einer Schenkung ist im Erbrecht nach dem Verwandtschaftsgrad geregelt: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkelkinder und 20.000 Euro für alle übrigen (gesetzlichen und fremden) Erben. Die Freibeträge sowie die jeweiligen Steuerklassen für Erben werden konkret in § 16 Abs. 1 ErbStG geregelt.
In Kombination mit § 14 ErbStG ergibt sich die Möglichkeit, diesen Freibetrag alle zehn Jahre voll ausschöpfen zu können. Zwar werden alle Erbschaften und Schenkungen eines Erblassers an den Erben innerhalb von zehn Jahren für den Freibetrag berücksichtigt. Ist diese Frist aber abgelaufen, kann der Erbe erneut den Freibetrag ausschöpfen. Damit ist nach Erbrecht eine steuerfreie Schenkung eines Hauses in mehreren Teilen möglich.
Laut Erbrecht fällt für die Schenkung eines Hauses zudem keine Steuer an, wenn die Zuwendung unter Lebenden (Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern) erfolgt und der Erblasser das bebaute Grundstück, zumindest „eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ hat. Eine Selbstnutzungsfrist für den Erben gibt es in diesem Fall nicht.
Achtung: Selbst wenn Du laut Erbrecht die Schenkung des selbstbewohnten Hauses an Deinen Ehepartner vornehmen darfst, dieser nicht an eine Selbstnutzung gebunden ist und die Immobilie veräußern darf, kann das Finanzamt Steuer verlangen. Unter Berufung auf § 42 Abgabenordnung (AO) liegt dann eine Steuerhinterziehung vor.
Ein Haus steuerfrei erben
Die Regelungen im Erbrecht zur Schenkung eines Hauses unterscheiden sich in gewissen Punkten zum Erbfall (Todesfall des Erblassers). Laut § 13 ErbStG bleibt das Haus im Erbfall steuerfrei, wenn die Immobilie vom Erben (Ehegatte oder Kinder) unverzüglich selbst genutzt und für mindestens zehn Jahre bewohnt wird. Voraussetzung hierfür ist aber auch, dass der Erblasser („Erwerber des Familienheims“) die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall selber bewohnt hat oder zwingende Gründe vorlagen, die eine Selbstnutzung nicht ermöglichten. Für Kinder gilt zusätzlich die Einschränkung, dass die Immobilie nicht größer als 200 Quadratmeter sein darf, damit sie steuerfrei geerbt werden kann.
