Doppelhaushälfte kaufen und vermieten – vom Kauf bis zur Versteuerung

Wir von Vermietet.de erklären, was es zu beachten gilt, wenn Sie eine Doppelhaushälfte kaufen und vermieten möchten, damit Sie die passende Immobilie finden und bei der Versteuerung alles richtig machen.

Wenn Sie eine Doppelhaushälfte kaufen wollen, sollten Sie daher genau darauf achten, dass die folgenden Faktoren eingehalten werden: Bei Immobilien, die Sie vermieten möchten, sollten Sie ganz genau auf Lage und Umgebung achten. Faktoren wie Bildungseinrichtungen, medizinische Versorgung, Infrastruktur, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten spielen eine zentrale Rolle, wenn Mieter nach einer Immobilie suchen. Gleichzeitig beeinflusst eine attraktive Lage den Mietpreis positiv und die Wahrscheinlichkeit langer Leerstandszeiten reduziert sich. Außerdem: Möchten Sie mit dem Verkauf der Immobilie in einigen Jahren eine gute Rendite erzielen, treibt auch hier die Lage den Preis nach oben.

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Es gibt daneben auch andere Dinge zu berücksichtigen:

  • Der Zustand (Bausubstanz, Trägerwerk, Dach, Keller, etc.) der Immobilie sollte in Ordnung sein. Sollte es Renovierungsbedarf geben, sollten Sie die möglichen Kosten berücksichtigen.
  • Wenn Sie eine Doppelhaushälfte kaufen, haben Sie immer einen direkten Nachbarn. Vielleicht müssen Sie als Vermieter mit diesem nicht täglich auskommen, aber dennoch sollten Sie in Erfahrung bringen, wer die Nachbarn sind oder ob die andere Doppelhaushälfte ebenfalls vermietet wird. Warum? Ein Wasserschaden oder fehlende Beheizung im Winter kann Einfluss auf Ihre Immobilie nehmen und unter Umständen die Substanz beschädigen.
  • Der Preis sollte finanzierbar sein, insbesondere wenn Sie eine Doppelhaushälfte kaufen, ohne Eigenkapital einbringen zu können. Einen Hauskredit ohne oder nur mit wenig Eigenkapital ist in der Regel mit höheren Kosten verbunden.

Doppelhaushälfte kaufen und Finanzierung planen

Für die meisten Menschen gilt: Wer eine Doppelhaushälfte kaufen will, benötigt einen Kredit von der Bank. Theoretisch können Sie sich für eine Vollfinanzierung für das Haus entscheiden, wenn definitiv kein Eigenkapital vorhanden ist. In der Regel empfehlen wir von Vermietet.de aber eine Finanzierung mit Eigenkapital abzuschließen, da hier die Konditionen der Banken günstiger sind. Das fehlende Eigenkapital bei der Vollfinanzierung lassen sich die Banken schlichtweg mit höheren Zinsen bezahlen. Idealerweise bringen Sie rund 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital ein.
Wenn Sie eine Doppelhaushälfte kaufen, gehen Sie wie auch bei jeder anderen Immobilienfinanzierung vor:

  • Kalkulieren Sie die Anschaffungskosten inklusive der Kaufnebenkosten für den Notar, Makler und die Grundbuchüberschreibung.
  • Planen Sie auch mögliche Sanierungskosten mit ein.
  • Kalkulieren Sie mit 15 bis 20 Prozent für die Kaufnebenkosten.

Achtung: Als Vermieter sollten Sie nicht mit der gesamten Bruttomiete rechnen, um den Tilgungsplan Ihrer Finanzierung zu kalkulieren. Banken rechnen meist mit nur 25 bis 50 Prozent der Kaltmiete, die für die Tilgung genutzt werden können. Sie kalkulieren damit Leerstand, Reparaturen und Mietrückstände ein.

Doppelhaushälfte kaufen und versteuern

Ob Sie eine Doppelhaushälfte oder ein Einfamilienhaus kaufen und vermieten, spielt für die Steuer keine Rolle: Alle Erträge aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien und Grundstücken müssen nach Einkommenssteuergesetz versteuert werden. Für Sie als Vermieter ist daher die Anlage V in der Steuererklärung entscheidend. Wie hoch die tatsächliche Steuerbelastung durch die Mieteinnahmen ist, hängt vom individuellen Einkommensteuersatz und den Abschreibungen ab, die in der Steuererklärung aufgeführt werden. Grundsätzlich können Sie als Vermieter alle Kosten rund um die Vermietung und Erhaltung von Immobilien abschreiben. Das gilt zum Beispiel für die Kosten, wenn Sie die Doppelhaushälfte kaufen, renovieren und finanzieren.

Achtung: Wenn Sie ein komplettes Doppelhaus kaufen, die eine Hälfte bewohnen und die andere vermieten, wird bei der Steuererklärung klar getrennt. Mischimmobilien können immer nur anteilig abgesetzt werden – das heißt, der Anteil, der auf die vermietete Hälfte anfällt.

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