Suchen Sie ein Mietobjekt? Tatsächlich können Sie bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien fündig werden. Wir von Vermietet.de informieren Sie hierzu, denn einige Dinge sind bei Immobilien aus Zwangsversteigerungen zu beachten.
Zwangsversteigerung von Immobilien: Was und wieso?
In der Regel wird der Immobilienkauf – ob geschäftlich oder privat – durch einen Kredit bei der Bank finanziert. Zur Absicherung bei Zahlungsausfällen lässt die Bank eine Grundschuld eintragen, die es ihr erlaubt, die Immobilie im Zweifelsfall zu veräußern. Dadurch können die ausstehenden Ratenzahlungen gedeckt werden.
Da Zwangsversteigerungen von Immobilien eine Vollstreckungsmaßnahme sind, muss der Gläubiger einen Vollstreckungstitel erwirken. Ist die Veräußerung über den normalen Haus- und Wohnungsmarkt nicht erfolgreich, leitet der Gläubiger beim Amtsgericht eine Zwangsversteigerung des Hauses ein.
Im Auktionsverfahren wird die Immobilie veräußert. Der Erlös fließt an den oder die Gläubiger, entsprechend ihres Rangs im Grundbuch.
Vorbereitung auf die Zwangsversteigerung von Immobilien
Zwangsversteigerungen werden vom Amtsgericht durchgeführt und angekündigt. Mittlerweile geben die meisten Amtsgerichte die Termine der Zwangsversteigerung von Immobilien nur noch über das ZVG-Portal bekannt. Dort finden Interessenten auch alle notwendigen, verfügbaren Unterlagen zu den Immobilien – beispielsweise die Flurkarte, ein Gutachten und weitere Bekanntmachungen.
Hinweis: Sie sollten sich diese Dokumente genau anschauen, nach Möglichkeit das Objekt von außen besichtigen und sich weitere Informationen einholen. Viele Insolvenzimmobilien werden von den Gutachtern der Amtsgerichte nur von außen begutachtet. Sie hereinzulassen obliegt dem Eigentümer. Wie es in der Immobilie aussieht, ist somit schwer abzuschätzen. Sie sollten sich daher bewusst sein, dass eine Insolvenzimmobilie mitunter stark sanierungsbedürftig ist und viel Zeit und Budget verschlingt.
Außerdem müssen Sie die Finanzierung der Immobilie mit einem Kreditgeber klären – nicht nur, um die Sicherheitsleistung abgeben zu können-. Zudem muss, nach Erteilung des Zuschlags die Bezahlung schnell erfolgen.
Wie läuft die Zwangsversteigerung von Immobilien ab?
Zum festgelegten Termin dürfen grundsätzlich alle Interessenten erscheinen, da die Zwangsversteigerung von Häusern öffentlich ist. Um am Bietverfahren teilnehmen zu können, müssen Sie sich hingegen anmelden. Dazu müssen Sie mindestens 18 Jahre alt sein, sich mit Ihrem Personalausweis ausweisen und eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswertes der Immobilie hinterlegen.
Nach Aufruf der Sache werden alle Beteiligten wie Gläubiger, Schuldner, Miteigentümer oder Berechtigte von Dienstbarkeiten sowie die Bekanntgaben zur Immobilie (Anmeldungen von Rechten, Verkehrswert, etc.) gemacht. Nach der Feststellung der Versteigerungsbedingungen beginnt die Zwangsversteigerung von Immobilien mit dem Mindestgebot.
Die Mindestbietzeit beträgt 30 Minuten. Nach Ablauf der Bietzeit wird das höchste Gebot dreimal aufgerufen. Erfolgt kein weiteres Gebot, erhält der Bieter mit dem Höchstgebot nach dem dritten Aufruf den Zuschlag.
Achtung: Liegt das Höchstgebot unter 50 Prozent des Verkehrswertes, darf das Amtsgericht den Zuschlag nicht erteilen. Liegt das Höchstgebot unter 70 Prozent des Verkehrswertes, darf der Gläubiger einen zweiten Versteigerungstermin beantragen, um eventuell einen höheren Erlös zu erzielen.
Wird Ihnen der Zuschlag mit Beschluss des Gerichts erteilt, sind Sie in diesem Moment neuer Eigentümer der Immobilie (vgl. § 90 Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, ZVG). Damit gehen auch alle Lasten und Pflichten auf Sie über.
Wann und was zahlen Sie für die Immobilie?
Nach der Zwangsversteigerung von Immobilien nennt das Amtsgericht einen Verteilungstermin, der in der Regel einige Wochen nach der Auktion stattfindet. Bis zu diesem Termin haben Sie den Restbetrag spätestens zu zahlen. Die zuvor geleistete Sicherheitsgebühr von zehn Prozent wird verrechnet.
Sie zahlen:
- das Meistgebot, zu dem Sie den Zuschlag erhalten haben,
- abzüglich der Sicherheitsleistung,
- zuzüglich vier Prozent Zinsen (für die Zeit zwischen Zuschlag und Zahlung),
- circa 0,7 Prozent des Meistgebots für Gebühren für den Zuschlag und die Grundbuchberichtigung
- sowie die übliche Grunderwerbsteuer.
Sie haben die Möglichkeit, die Zahlung direkt nach der Zuschlagserteilung zu leisten. Dadurch entfallen die anteiligen Zinsen bis zum Verteilungstermin.
Der vorherige Eigentümer zieht nicht aus – was tun?
Der Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts ist im Grunde ein Räumungstitel, mit dem Sie die Zwangsräumung der Immobilie erwirken können. Hierzu müssen Sie die Räumung beim Amtsgericht beantragen und einen Gerichtsvollzieher bestellen.
Haus aus Zwangsversteigerungen vermieten
Als neuer Eigentümer können Sie mit dem Objekt tun und lassen, was Sie möchten – und natürlich dieses auch vermieten. Bevor Sie nach Mietern suchen, sollten Sie die Immobilie gründlich prüfen und gegebenenfalls sanieren.
Ist das Objekt bereits vermietet, werden Sie als neuer Eigentümer automatisch Vermieter. Bestehende Mietverträge müssen übernommen werden. Sie können diese nur kündigen, wenn Sie für das Objekt oder eine Wohnung darin Eigenbedarf anmelden.
Zwangsversteigerung von Immobilien: Lohnt sich das?
Vielerorts sind Immobilien rar – und oftmals entsprechend hochpreisig. Wenn Sie nach einer günstigen Alternative suchen, kann sich eine Zwangsversteigerung von Immobilien durchaus lohnen.
Aber das erfordert eine gründliche Vorbereitung: Informieren Sie sich sehr genau über das Objekt, eventuelle Reallasten und Rechte – im ZVG-Portal, beim Grundbuchamt und Amtsgericht. Klären Sie unbedingt die Finanzierung im Vorfeld, um die Sicherheitsgebühr und später den Zuschlag leisten zu können.
Machen Sie sich unbedingt bewusst, dass Immobilien aus Zwangsversteigerungen immer mit einem gewissen Risiko verbunden sind, da Gutachter die Objekte nur von außen begutachten können. Ein hoher Sanierungsaufwand ist daher nicht ausgeschlossen.
