Checkliste beim Wohnungskauf – so prüfen Sie Lage, Objekt, Unterlagen & Kosten

Wir von Vermietet.de glauben, dass die richtige Immobilie entscheidend für eine erfolgreiche Vermietung ist. Mit dieser umfangreichen Checkliste unterstützen wir Sie beim Wohnungskauf und zeigen Ihnen die wichtigsten Punkte, auf die Sie bei der Objektsuche unbedingt achten sollten.

Bevor Sie eine Wohnung kaufen, gehen Sie bei der Besichtigung die folgenden Punkte durch, damit Sie am Ende auch wirklich das passende Objekt auswählen. Insbesondere, wenn Sie die Wohnung anschließend vermieten wollen und keine langen Leerstandszeiten wünschen, sollten Sie sich über die Lage, die Nachbarschaft und die Umgebung informieren.

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Diese Checkliste hilft Ihnen beim Wohnungskauf:

  • Wie sieht es hinsichtlich Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindungen, medizinischer Versorgung und Freizeitangeboten aus? Eine attraktive Lage steigert nicht nur die Nachfrage an Mietern und reduziert somit die Leerstandsquote, sie beeinflusst gleichzeitig den Mietpreis positiv.
  • Wie wird die wirtschaftliche Lage der Region beurteilt? Können Sie auch in einigen Jahren noch sichere Mieteinnahmen generieren oder ist mit einem längerfristigen Leerstand zu rechnen?
  • Wer wohnt in der unmittelbaren Nachbarschaft? Sind es vorwiegend Rentner oder junge Familien? Welche Mieter wünschen Sie sich idealerweise?
  • Informieren Sie sich ebenfalls über die üblichen Mietpreise in der Umgebung, die für Wohnungen mit ähnlicher Ausstattung aufgerufen werden. Können Sie mit diesen Mietpreisen kalkulieren, um die Finanzierung zu decken und eine gute Rendite zu erwirtschaften?

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Checkliste beim Wohnungskauf – das Objekt

Nutzen Sie diese Checkliste für den Kauf einer Wohnung, um das Objekt genau zu prüfen und zu kalkulieren, ob und welche Renovierungsarbeiten eventuell auf Sie als künftiger Eigentümer und Vermieter zukommen können:

  • Wie groß sind das Grundstück und das Gesamtobjekt? Wie groß ist die Eigentumswohnung?
  • Wie viele Eigentümer bzw. Mieter gibt es im gesamten Objekt?
  • Wie gepflegt oder renovierungsbedürftig sind das Gemeinschaftseigentum und die Eigentumswohnung?
  • Wie ist die Wohnung geschnitten? Wie ist sie ausgestattet (normal, gehoben, luxuriös)? Würde der für Sie ideale Mieter diese Wohnung optimal nutzen können?
  • Welche Gemeinschaftseinrichtungen sind vorhanden (z. B. Gemeinschaftskeller für Waschmaschinen und Trockner, Fahrradräume oder ein Schwimmbad)?
  • Wie sind die Nutzungsrechte für diese Flächen bzw. Räumlichkeiten geregelt?
  • Welchen Eindruck machen Eingangsbereich, Aufzug, Außenbeleuchtung, Dach, Fassade und Garten des Objekts auf Sie? Ist der Flur gut belüftet, riecht es muffig? Sind Tiere erlaubt?
  • Welchen Eindruck macht die Eigentumswohnung? Schauen Sie im Bad nach der Belüftung, den Installationen, Schimmel. Wie sind die Fenster (Bauart, Verglasung, Lärmschutz, Rolladen, Aussicht)?
  • Achten Sie auch auf die Küche (Anschlüsse, Installationen, Leitungen), die Türen (Zustand, Dichtung, Türschlösser, Art), die Haustür (Zustand, Art, sicheres Türschloss, Türspion) und eine eventuelle Extra-Ausstattung wie ein hochwertiger Fußboden, eine Fußbodenheizung, eine Badewanne oder ein Gäste-WC.
  • Lassen Sie sich unbedingt die Heizungsanlage und Kellerräume zeigen. Achten Sie hier auf Feuchtigkeit in den Wänden, einen modrigen Geruch und die Art der Heizungsanlage. Wie alt ist diese, wann wurde sie zuletzt gewartet, wie ist die Kostenverteilung von Warmwasser und Heizung?

Checkliste beim Wohnungskauf – die Unterlagen

In eine Checkliste beim Wohnungskauf gehören ebenso die relevantesten Dokumente, welche Sie hierfür benötigen:

  • Kaufvertrag für die Wohnung (wenn Sie einen Neubau von einem Bauträger kaufen, lassen Sie sich alle Bauleistungen detailliert beschreiben);
  • Grundbuchauszug und aktueller Energieausweis;
  • Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung über Stimmrechte, Besonderheiten, etc.;
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG);
  • Unterlagen der Eigentümergemeinschaft (z. B. Jahresabrechnungen, Protokolle der letzten Versammlungen, Beschlusssammlung, Hausordnung, geplante Baumaßnahmen und Kostenvoranschläge);
  • Wirtschaftsplan und Verteilung der Kosten, Hausgeld und Sonderumlagen;
  • Mietvertrag (bei aktuell vermieteter Wohnung);
  • Verträge der Eigentümergemeinschaft mit Dienstleistern (z. B. Hausverwalter, Wartungsverträge mit Handwerkern, Versicherungen).

Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung – die Kosten

Zu guter Letzt sollten Sie mit der folgenden Checkliste die Kosten beim Wohnungskauf genau kalkulieren und damit prüfen, ob das Objekt für Sie finanzierbar und rentabel ist:

  • Wie hoch sind die Anschaffungskosten? Berechnen Sie möglichst genau die Gesamtsumme inklusive Kaufpreis, Nebenkosten, Gebühren für Notar und Makler und die Grundbuchüberschreibungen.
  • Fallen Renovierungskosten an? Dann lassen Sie sich Kostenvoranschläge von erfahrenen Dienstleistern geben. Mit einer laienhaften Einschätzung kann keine zuverlässige Finanzierung geplant werden.
  • Welche Finanzierungskosten kommen auf Sie zu? Welche Konditionen kann Ihnen die Bank anbieten? Haben Sie Eigenkapital und sonstige Sicherheiten? Bedenken Sie, dass Banken meist nur mit 25 bis 50 Prozent der Kaltmiete zur Tilgung der Darlehensraten kalkulieren, um das Risiko von Leerstand und Mietrückstand zu berücksichtigen.
  • Welche laufenden Kosten für Hausverwaltung, Versicherungen und Rücklagen kommen auf Sie zu?

Bitte beachten Sie, dass diese Checkliste beim Wohnungskauf längst nicht alle Fragen beantworten kann. Dafür sind Kaufvorhaben und Objekte viel zu individuell. Aber sicherlich erhalten Sie mit dieser Checkliste einen guten Überblick über die wichtigsten Punkte.

Wohnung kaufen oder mieten? Darüber sind Sie sich noch nicht sicher? Der Blog von Vermietet.de bietet Eigentümern und Vermietern nützliche Informationen. Lesen Sie hier mehr zu diesem Thema.

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