Es klingt so einfach und verlockend: Eine Immobilie kaufen im sonnigen Spanien oder in der verschneiten Schweiz. Immobilien im Ausland zu kaufen, ist allerdings alles andere als einfach und sollte sehr gut überlegt sein. Je nach Land gelten unterschiedliche Gesetze für den Erwerb, die Nutzung und Versteuerung.
Immobilien im Ausland kaufen – ist das in Deinem Wunschland überhaupt möglich?
Deutsche können nicht problemlos Immobilien im Ausland kaufen und diese als Ferienhaus nutzen oder vermieten. In den Niederlanden darfst Du zum Beispiel eine Immobilie kaufen, diese aber oft nur als Erstwohnsitz nutzen. Eine Vermietung als Ferienhaus wird damit schwierig. Dänemark setzt voraus, dass Du mindestens 5 Jahre steuerpflichtig im Land gelebt hast, bevor Du das Haus kaufen kannst. In Spanien hingegen kannst Du problemlos Auslandsimmobilien kaufen und genießt dort die selben Rechte wie Einheimische. Wenn Du Dir nicht sicher bist, welche Gesetze in welchen Ländern gelten, solltest Du einen Fachanwalt für (EU-)Immobilienrecht kontaktieren.
Immobilien im Ausland nur mit Makler kaufen?
Sofern Du nicht einen persönlichen Bekannten im Ausland hast, der Dir seine Immobilie im Ausland verkaufen möchte, die Du kennst und die Dir gefällt, solltest Du Auslandsimmobilien mit der Hilfe eines Maklers kaufen. Idealerweise mit einem deutschsprachigem Makler, der den Immobilienmarkt gut kennt – also entweder selbst vor Ort ist oder mit einem ansässigen Maklerbüro zusammenarbeitet. Allein Sprachbarrieren können zu Missverständnissen und gegebenenfalls ungewollten Kosten führen.
Eine Besichtigung vor Ort ist wichtig
Leider gibt es im Ausland – wie auch in Deutschland – unseriöse Verkäufer und Makler, die Dir baufällige, renovierungsbedürftige, verschuldete oder ungenehmigte Immobilien anbieten. Dies solltest Du dringend prüfen und klären, bevor Du Immobilien im Ausland kaufst. Gehe sicher, dass für das Haus Baupläne und Baugenehmigungen vorliegen. Wenn nötig, lasse die Immobilie von einem Sachverständigen prüfen. Frage nach einem aktuellen Auszug des Grundbuchs, um das Haus auf Grundschulden und Hypotheken zu prüfen. Überprüfe auch, ob der Eigentümer auch tatsächlich der Besitzer ist und, ob bestimmte Nutz- oder Wohnrechte Dritter vorliegen.
Immobilien im Ausland kaufen – ein zweisprachiger Vertrag ist sinnvoll
Die Sprache kann zu einem großen Hindernis werden, wenn Du Immobilien im Ausland kaufst. Wichtig ist nicht nur, dass Du Dich mit Deinem Makler und dem Eigentümer verständigen kannst, sondern auch, dass Du den Vertrag verstehst. Eine Ausführung in Deutsch ist daher empfehlenswert – ebenso wie ein Dolmetscher, der Dir bei den Vertragsverhandlungen und der Kaufabwicklung zur Seite steht.
Außerdem: Schließe den Vertrag nur im Beisein eines seriösen Notars ab. In einigen Ländern ist dies zwar beim Hauskauf nicht üblich, sichert Dich aber gegen Risiken ab.
Immobilien im Ausland kaufen – Finanzierung klären
Natürlich musst Du die Auslandsimmobilie auch finanzieren. Nur die wenigsten Deutschen können oder wollen dies aus eigener Tasche tun. Einen Kredit für eine Auslandsimmobilie zu bekommen, ist aber mitunter nicht ganz einfach. Wenn Du eine deutsche Bank um einen Kredit bittest, fordert diese – neben einer guten Bonität – eine schuldenfreie Immobilie in Deutschland als Sicherheit. Ist Deine Immobilie also noch nicht abbezahlt, wird es schwierig. Da bleibt nur die Alternative, zu einer ausländischen Bank zu gehen. Wenn Du mit Hilfe dieser eine Immobilie im Ausland kaufen möchtest, beachte, dass die Gebühren und Zinskonditionen meist höher sind. Achte auch darauf, dass Du alle Details verstehst – also der Bankberater im Idealfall deutsch spricht oder Du seine Sprache beherrschst.
Vorsicht bei Krediten mit Banken im EU-Ausland: Diese Kredite können starken Währungsschwankungen unterliegen, was den Immobilienkauf für Dich erheblich verteuern kann.
Steuern & Versteuerung – der Einzelfall entscheidet
Wenn Du Immobilien im Ausland kaufst, fallen in der Regel Grunderwerbsteuer und Grundsteuer an. Je nach Land musst Du aber auch Liegenschaftssteuer, Wohnsteuer oder Wertzuwachssteuer zahlen. Einheitliche Regelungen gibt es hierzu nicht – lediglich zu den Einkünften bei Vermietung der Auslandsimmobilie. Diese unterliegen in jedem Fall der deutschen Einkommenssteuer. Im schlimmsten Fall müssen die Einkünfte aber auch in dem Land versteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet.
