Was Sie wissen sollten, bevor Sie einen Bauträgervertrag unterzeichnen!

Sie lassen eine Immobilie von einem Bauträger errichten? Machen Sie sich im Vorfeld mit den Besonderheiten des Bauträgervertrags vertraut, um Ihre Rechte zu kennen und Risiken abwägen zu können. Hier eine Zusammenfassung der wichtigsten Inhalte des Vertrags mit einem Bauträger.

Seit Januar 2018 gilt der Bauträgervertrag als eigenständige Vertragsform. Für den Bauträgervertrag gilt folgende Definition laut § 650 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Es ist ein Vertrag, der „die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.“ Daraus ergibt sich die Besonderheit des Bauträgervertrags, dass auf ihn sowohl werkvertragliche als auch kaufvertragliche Richtlinien anzuwenden sind. Sie beauftragen demnach nicht nur den Bauträger mit dem Kauf eines Grundstücks und der Errichtung eines Hauses, sondern erwerben dieses von ihm nach dessen Fertigstellung.

Eine weitere Besonderheit, die sich aus der Mischung von Baubeauftragung und Kauf ergibt, ist, dass der Bauträgervertrag notariell beglaubigt werden muss, da eine Grundstücksübergabe vom Bauunternehmen an Sie erfolgt. Es reicht nicht, wenn nur die Grundbuchänderung notariell beglaubigt wird.

Werkvertragsregelungen, die beim Bauträgervertrag nicht gelten

Die übliche Vorschriften und Regelungen aus klassischen Werkverträgen gelten bei der Mischform des Bauträgervertrags nicht. Hierzu zählen folgende Punkte:

  • Kauf- und werkvertragliche Elemente sind in einem Vertrag mit dem Bauträger untrennbar verbunden. Sie haben daher kein Recht auf freie Kündigung des Vertrags. Sie haben lediglich die Möglichkeit des Rücktritts bei Baumängeln oder sehr gravierenden Vertragsverletzungen seitens des Bauunternehmens. Dann allerdings geht nicht die bisherige Leistung des Bauträgers in Ihren Besitz über, es erfolgt stattdessen eine Rückabwicklung des Vertrags. Dies soll verhindern, dass Sie den Bauträgervertrag vorzeitig kündigen und mit einem anderen Bauunternehmen die Arbeiten vollenden.
  • Ein mehrtägiges Widerrufsrecht kann nicht auf den Bauträgervertrag angewandt werden. Dieser liegt dem Besteller spätestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung in Kopie vor. Erfolgt die Unterzeichnung beim Notar, ist ein Widerrufsrecht nicht mehr gültig.
  • Abschlagszahlungen werden nach Baufortschritt gezahlt, die sich nach den Regelungen des § 3 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) richten.
bauträgervertrag prüfen

Was ist inhaltlich zu beachten? Tipps zum Bauträgervertrag

Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit den Bauträgervertrag anwaltlich prüfen zu lassen, sobald der Notar diesen zur Einsicht vorlegt. Sie können jedoch auch selber auf bestimmte Punkte achten:

  • Elementare Punkte im Bauträgervertrag sind die Vorbemerkung mit der Darlegung des Planungsstandes, das Vertragsobjekt (Grundstück mit Kaufvertrag und Gebäudebau mit Werkvertrag), die detaillierte Baubeschreibung, der Kaufpreis sowie Fälligkeiten, Haftungen und Vollmachten. Einen Bauträgervertrag ohne werkvertragliche Elemente sollten Sie niemals unterzeichnen. Unseriöse Bauträger „werben“ damit, dass Sie so Notarkosten und Grunderwerbsteuer sparen. Aber Sie treten wesentliche Rechte ab, die im Fall von Baumängeln entscheidend sind.
  • Achten Sie in der Baubeschreibung genau auf die Formulierung des Vertragsobjekts. „Bezugsfertiger Bau“ und „vollständige Fertigstellung“ bezeichnen nicht nicht das Gleiche. Eine vollständige Fertigstellung umfasst sämtliche Arbeiten (auch im Außenbereich) sowie die Beseitigung von eventuellen Baumängeln. Das exakte Datum der „vollständigen Fertigstellung“ sollte im Vertrag festgehalten sein. Kann der Bauträger die Frist nicht einhalten, ist er bei selbst verschuldeter Verzögerung zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet.
  • Nachträgliche Änderungen des Bauträgervertrags sind nur mit Beurkundung durch den Notar möglich. Anderweitige Klauseln sind nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht wirksam (vgl. Az.: VII ZR 200/04).
  • Fälligkeiten sind nur unter bestimmten Bedingungen zu leisten, etwa bei Vorlage der Baugenehmigung. Für die Abschlagszahlungen sollten genaue Termine definiert sein.
  • Lassen Sie eine Auflassungsvormerkung im Bauträgervertrag vermerken. Damit sichern sich Bauherren die Übertragung des Eigentums nach Fertigstellung der Arbeiten. Die Auflassungsvormerkung wird vom Notar im Grundbuch eintragen und nach Übergabe wieder gelöscht.

Fazit zum Bauträgervertrag

Lesen Sie den Bauträgervertrag sehr gründlich durch. Im besten Fall lassen Sie den Vertrag von einem Fachanwalt prüfen. Zusätzliche Sicherheit erhalten Sie, wenn Sie das Bauvorhaben sowie die Endabnahme von einem unabhängigen Bausachverständigen begleiten lassen. Damit sind zwar höhere Kosten verbunden, dieser weist jedoch frühzeitig auf Baumängel hin und erspart Ihnen so bestenfalls viel Ärger.

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