Benötigen Sie einen Baugutachter? Wir klären Sie auf.

Ob Neubau, Kauf oder Verkauf von Immobilien – ein Baugutachter ist in vielen Situationen rund um Immobilien eine echte Hilfe. Wann Sie auf jeden Fall einen Gebäudegutachter einsetzen sollten, welche Arbeiten er übernimmt und welche Kosten dabei anfallen, erfahren Sie von uns.

Spätestens, wenn Sie sich mit Ex-Partnern, anderen Erben, mit Ihrem Bauträger oder mit dem Finanzamt über den Zustand oder den Wert einer Immobilie streiten, sollte ein Baugutachter hinzugezogen werden. Im Gegensatz zu einem Makler, der für den Kauf oder Verkauf den Wert einer Immobilie bewertet, erstellt der Baugutachter ein Gutachten, welches auch gerichtlich verwertbar ist. Dies bedeutet, dass die Befunde eines Baugutachters von Gerichten anerkannt werden.
Wenn Sie also beispielsweise für die Erbschaftssteuer eine Immobilienbewertung durchführen lassen, um zu beweisen, dass das Objekt weniger oder mehr wert ist als die Gegenpartei behauptet, beauftragen Sie einen Baugutachter. Gleiches gilt für Streitigkeiten mit dem Bauunternehmen, wenn Sie Baumängel befürchten und diese bestätigt haben wollen. Auch hier ist ein gerichtlich anerkanntes Gutachten die sichere Wahl.
Planen Sie hingegen einen Hausverkauf und möchten für das Inserat den Hauspreis ermitteln, ist ein Baugutachter nicht zwingend erforderlich. Dann reicht meist eine reguläre Wertermittlung. Einen ersten Anhaltspunkt bekommen Sie beispielsweise mit unserem Tool. Melden Sie sich einfach bei Vermietet.de an, geben Sie die wichtigsten Objektdaten Ihrer Immobilie ein und erhalten Sie innerhalb weniger Sekunden einen Wert. Im Übrigen können Sie sich hierfür regelmäßige Updates per E-Mail zusenden lassen, sodass Sie bei Immobilien, die nicht sofort verkauft werden sollen, die Wertentwicklung im Blick behalten.

Baugutachter oder Bausachverständiger – muss hier unterschieden werden?

Ob Sie einen Bauschaden von einem Gutachter oder einem Sachverständigen bewerten lassen, spielt keine Rolle. Die Berufsbezeichnungen sind nicht geschützt und werden synonym verwendet. Häufig gelten jedoch reine Baugutachter als weniger qualifiziert, da ihnen die „besondere Sachkunde“ fehlt, die ein Sachverständiger durch ein Studium und langjährige Erfahrung erlangt. Das schließt aber nicht aus, dass auch ein Baugutachter sehr gute Kenntnisse von seinem Gebiet hat. Grundsätzlich sollten Sie daher darauf achten, ob die Person für das jeweilige Fachgebiet Erfahrungen vorweisen kann oder nicht. Dann spielt es auch keine Rolle, ob Sie einen Sachverständigen oder Gutachter für den Hauskauf, Baumängel oder Gerichtsverfahren beauftragen.

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Hinweis: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige weisen hingegen eine besondere Qualifikation auf. Sie in der Regel vereidigt und führen eine unabhängige sowie unparteiische Bewertung durch. Die Zusatzbezeichnung dürfen daher nur Sachverständige tragen, die eine entsprechende Prüfung abgelegt haben.

Was macht ein Baugutachter genau?

Als Gutachter beim Hausbau sind die Aufgabenbereiche nach Baubegleitung, Baubegutachtung und Bauabnahme zu unterscheiden. Ferner beurteilt der Baugutachter Bestandsimmobilien auf ihren Zustand (Baumängel) und ermittelt Immobilienwerte (Kauf, Verkauf, Steuer). Grundsätzlich hat er die Aufgabe, den Ist-Zustand zu beurteilen und die Immobilie auf Schäden oder Schimmelbefall zu prüfen. Darüber hinaus kann ein Gutachter auch Bewertungen zu Modernisierungsmaßnahmen abgeben.
In Bezug auf die Baubegleitung, -begutachtung und -abnahme prüft der Baugutachter aber nicht nur das Objekt selber, sondern auch die Unterlagen und Schriftstücke, beispielsweise ob vereinbarte Materialien verarbeitet und Termine eingehalten worden sind. So verhindert oder beurteilt der Gutachter Bauschäden und sorgt zudem für einen reibungslosen Ablauf beziehungsweise das Einhalten wichtiger Fristen.

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Welche Kosten fallen für ein Baugutachten an?

Die Kosten für einen Baugutachter orientieren sich an dem Aufwand, den er leistet. Ein Gutachten zum Immobilienwert ist deutlich günstiger als die Baubegleitung inklusive Bauabnahme. Für die Wertermittlung einer Immobilie und andere Leistungen des Baugutachters werden die Richtlinien der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) angewandt. Demnach belaufen sich die Kosten für eine Wertermittlung auf rund 1.200 bis 1.600 Euro (bei einem Verkehrswert bis 250.000 Euro). Sie erhalten aber auch Gutachten ab 500 Euro. Dabei handelt es sich meist um Kurzgutachten. Sofern Sie lediglich eine Immobilienbewertung benötigen ist dies ausreichend, vor Gericht hat es jedoch keinen Bestand.
Für die Fördermittelberatung für KfW und BAFA berechnet ein Baugutachter rund 800 Euro und mehr. Die Baubegleitung kosten rund 2.500 bis 5.000 Euro, die reine Endabnahme circa 800 Euro und die Sanierungsberatung etwa 1.500 Euro.

Achtung: Wenngleich die Kosten für einen Baugutachter vermeintlich hoch klingen, rechnen Sie mögliche Folgekosten gegen, die etwa durch Baumängel, Rechtsstreitigkeiten oder ähnliches auf Sie zukommen.

Wer muss wann die Kosten übernehmen?

Grundsätzlich gehen die Kosten für ein Gutachten dem Auftraggeber zulasten – wenn Sie beispielsweise eine Immobilienbewertung durchführen lassen oder ein Kaufobjekt auf seinen Zustand prüfen. Anders sieht es im Streitfall aus: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Gutachterkosten vom Verkäufer zu tragen sind, wenn der Mangel und die Verantwortung darüber bei ihm lagen. Die Kostenerstattung gilt dann als Teil der Nacherfüllungspflicht.
Handelt es sich um ein gerichtlich angeordnetes Gutachten, trägt die dem Urteil unterliegende Partei die Kosten – ebenso wie die übrigen Gerichtskosten. Wurde der Klage nur in Teilen stattgegeben, werden die Kosten anteilig aufgeteilt.

Fazit zum Baugutachter

Wir empfehlen Ihnen, immer dann einen Baugutachter zu beauftragen, wenn die Immobilie Kern eines Streitfalls ist. Größere Bauvorhaben und Immobilieninvestitionen sollten Sie ebenfalls von einem Baugutachter begleiten und prüfen lassen. Im besten Fall spart Ihnen der Gutachter viel Geld und die Gutachterkosten waren sinnvoll investiert. Achten Sie bei der Wahl des Gutachters auf einschlägige Erfahrungen im jeweiligen Fachgebiet (z. B. Bauabnahme, Immobilienbewertung, Energieeffizienz).

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