In Deutschland ist das Amtsgericht für Zwangsversteigerungen von Immobilien zuständig. Hierzu legt es nicht nur die Bedingungen fest, sondern entscheidet auch über den Zuschlag an den Höchstbietenden. Wie genau Versteigerungen am Amtsgericht ablaufen, lesen Sie in unserem heutigen Beitrag.
Amtsgericht ist für Zwangsversteigerungen von Immobilien zuständig
Zwangsversteigerungen von Immobilien finden dann statt, wenn der Eigentümer seine Zahlungen gegenüber dem Gläubiger nicht mehr leisten kann und die Immobilie als Sicherheit diente – zum Beispiel bei Immobilienkrediten mit Grundschuld. Hierzu beantragt der Gläubiger beim Amtsgericht einen Schuldtitel, der ihn zur Vollstreckung berechtigt.
Hinweis: Voraussetzung hierfür ist, dass ein Mahnverfahren ohne Erfolg war (Schuldner zahlt nicht und reagiert nicht auf Mahnschreiben). Mit dem Vollstreckungstitel kann der Gläubiger beim Amtsgericht eine Zwangsversteigerung beantragen.
Zuständiges Amtsgericht erstellt Gutachten und legt den Termin fest
Das Amtsgericht setzt für die Versteigerung einen Gutachter ein, der das Objekt – soweit es ihm möglich ist – begutachtet und bewertet. Das Ergebnis ist ein Verkehrswert, der als Ausgangslage für das Mindestgebot bei der Versteigerung dient. Der Gutachter des Amtsgerichts kann bei Zwangsversteigerungen von Immobilien das Objekt oft nicht betreten, da ihm nur der Eigentümer Zugang gewähren kann. Nicht jeder Eigentümer handelt kooperativ, wenn seine Immobilie gegen seinen Willen veräußert wird.
Alle Unterlagen wie das Gutachten, einen Grundbuchauszug, das Baulastenverzeichnis und mögliche Dienstbarkeiten werden vom Amtsgericht Interessenten auf Antrag zur Verfügung gestellt. Einige der Unterlagen sind auch über das ZVG-Portal erhält, auf dem alle Amtsgerichte Deutschland Versteigerungstermine und -objekte veröffentlichen.
Achtung: Zwangsversteigerungen können bis zur letzten Minute verschoben oder abgesagt werden.
So laufen beim Amtsgericht Zwangsversteigerungen von Immobilien ab
- Sie müssen sich als Bieter anmelden, ausweisen und eine Sicherheitsleistung hinterlegen. Diese beträgt zehn Prozent des geschätzten Verkehrswertes und ist als Bank- oder Verrechnungsscheck, Überweisung oder Finanzierungsbestätigung zu hinterlegen.
- Zum vereinbarten Termin und Zeitpunkt ruft das Amtsgericht die Sache auf, nennt alle Beteiligten (Eigentümer, Gläubiger, Rechteinhaber) und die Objektdaten, Baulasten und Dienstbarkeiten.
- Das Amtsgericht nennt außerdem dem Verkehrswert und das Mindestgebot, mit dem die Mindestbietzeit von 30 Minuten beginnt. In dieser Zeit können Sie Ihre Gebote abgeben.
- Endet die Bietzeit, wird das Höchstgebot mit dem dritten Hammerschlag festgelegt. Über den Zuschlag verhandelt nun das Gericht.
Warum verhandelt das Amtsgericht bei Zwangsversteigerungen von Immobilien über den Zuschlag?
Anders als bei Immobilien-Auktionen erhält der Meistbietende bei Zwangsversteigerungen nicht automatisch den Zuschlag. Erst mit dem sogenannten Zuschlagsbeschluss wird er auch Eigentümer.
In der Zuschlagsverhandlung muss das Amtsgericht feststellen, ob mehr als 50 Prozent des Verkehrswertes geboten wurden. Ist dem nicht so, darf es den Zuschlag nicht erteilen. Dadurch soll verhindert werden, dass Insolvenzimmobilien nicht weit unter dem eigentlichen Wert veräußert werden.
Zudem haben der oder die Gläubiger die Möglichkeit, einen zweiten Versteigerungstermin zu beantragen, wenn das Höchstgebot unter 70 Prozent des Verkehrswertes liegt.
Sind die Gläubiger mit dem Höchstgebot einverstanden, erlässt das Gericht den Zuschlagsbeschluss. Dieser macht den Bieter zum neuen Eigentümer und dient gleichzeitig als Vollstreckungstitel gegen den vorherigen Eigentümer, der die Immobilie gegebenenfalls nicht räumen möchte.
Das Amtsgericht legt nach den Zwangsversteigerungen von Immobilien einen Verteilungstermin fest. Bis zu diesem Termin muss der Eigentümer seine Restschuld (Höchstgebot, zzgl. Gebühren, abzgl. Sicherheitsleistung) erbringen. Dies kann er auch im Vorfeld machen und so Zinsen sparen.
Zu diesem Zeitpunkt findet ebenfalls die Eigentumsübergabe und die noch formal notwendige Grundbuchumschreibung statt. Anders als bei einem regulären Hauskauf sind Bieter bereits mit dem Zuschlagsbeschluss Eigentümer.
