Rohrbrüche gehören zu den schlimmsten Ereignissen für Hauseigentümer und Vermieter. In kürzester Zeit richtet das fließende Wasser einen erheblichen Schaden an – sowohl am Gebäude als auch innerhalb der Wohnungen. Tritt ein Wasserrohrbuch in Deinem Objekt auf, gilt es keine Zeit zu verlieren und schnell zu Handeln.
Was tun beim Rohrbruch?
Ein Rohrbruch ist nicht immer sofort offensichtlich. Oft äußert er sich nur durch unerklärliche nasse Flecken an der Wand oder der Decke. Meldet Dein Mieter Dir einen solchen Fleck, solltest Du umgehend tätig werden und der Ursache mit einem Spezialisten auf den Grund gehen. Auch wenn das Leck nur klein ist: Bis es bemerkt wird, ist meist schon eine Menge Wasser im Mauerwerk gelandet.
In anderen Fällen sprudelt das Wasser plötzlich nur so aus der Wand heraus. Hier handelt es sich um einen deutlich größeren Schaden im Rohr. Wer einen solchen Rohrbruch bemerkt, sollte ohne Umwege das Wasser abstellen und wenn nötig, Möbel und andere Gegenstände in Sicherheit bringen.
Dein Mieter muss Dich so schnell wie möglich kontaktieren, damit Du Dich um das weitere Vorgehen kümmern kannst. Kann er Dich nicht erreichen, hat er das Recht, eigenständig einen Notdienst zu rufen und Dir in Rechnung zu stellen. Auch wenn das hohe Kosten für Dich nach sich zieht: Um schlimmeres zu verhindern, ist das durchaus sinnvoll. Außerdem sollte es kein Problem sein, die Rechnung an Deine Versicherung weiterzureichen.
Wie kommt es zu einem Rohrbruch?
In den meisten Fällen ist Überalterung oder Verschleiß die Ursache für einen Wasserrohrbruch. In der Regel werden Leitungen aus Stahl verbaut, die mit der Zeit rosten und dann lecken. Auch Kupferrohre verschleißen mit der Zeit.
Selten sind auch Fehler bei der Fertigung, schadhafte Bauteile oder Baumängel Schuld oder das Rohr wurde bei anderen Baumaßnahmen versehentlich beschädigt. Auch Frost kann Rohre beschädigen. Das Wasser gefriert in den Leitungen, dehnt sich aus und bringt dann das Rohr zum Platzen.
Altbauten verfügen zudem selten über einen Wasserfilter. Dadurch gelangen Schmutzpartikel wie Sandkörner oder kleine Metallteilchen in die Leitungen, die Lochfraß verursachen.
Wie wird ein Rohrbruch repariert?
Ein Rohrbruch sollte unbedingt von einem Fachmann beseitigt werden. Dabei geht es nicht nur darum, das Rohr zu reparieren oder auszutauschen: Auch die nassen Wände oder feuchte Böden müssen professionell getrocknet werden, um Schimmel und Bauschäden zu vermeiden.
Zunächst wird das Leck im Rohr lokalisiert. Der Installateur stemmt die Wand auf und tauscht das kaputte Rohrstück aus. Das geht normalerweise schnell und ohne Probleme.
Wesentlich aufwändiger ist die anschließende Trocknung. Diese kann mehrere Wochen oder sogar Monate dauern. Im Anschluss an die Trocknung muss meistens der Bodenbelag ersetzt werden, in Bad oder Küche der Fliesenspiegel entfernt und ebenfalls erneuert werden. An den Wänden sind Malerarbeiten notwendig, nachdem diese neu verputzt und gegebenenfalls neu tapeziert wurden.
Nicht selten ergreifen Eigentümer nach einem Rohrbruch die Gelegenheit zur umfangreichen Sanierung. Immerhin muss sowieso einiges erneuert werden.
Wer zahlt für Reparatur und Renovierung?
Bei einem Wasserrohrbruch kommen drei Versicherungen ins Spiel, die für unterschiedliche Vorgänge in der Schadenregulierung zuständig sind:
- die Gebäude- oder Wohngebäudeversicherung,
- die Hausratversicherung und
- die Haftpflichtversicherung.
Schäden am Gebäude übernimmt die Gebäudeversicherung. Diese ist Pflicht für jeden Vermieter und kann in der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Die Übernahme von Wasserschäden durch Rohrbrüche gehören zu den Standardleistungen jedes Versicherungsunternehmen. Allerdings kommt es auf die versicherten Einzelleistungen an, welche Arbeiten genau bezahlt werden. Hier lohnt ein Blick ins Kleingedruckte. Beispielsweise wird oft nur der Austausch des kaputten Rohrstücks übernommen, nicht aber der Austausch der kompletten Leitung. Doch das wiederum kann nötig sein, wenn das Rohr sehr alt ist und man sich vor erneutem Rohrbruch schützen möchte.
Die gute Nachricht: Die Versicherung übernimmt alle Kosten für die Trocknung der Wände, die dadurch entstehenden erhöhten Stromkosten, das Verputzen und Streichen der Wände sowie die Reparatur des Fußbodens. In manchen Fällen können auch Mietminderungen während der Sanierungsphase geltend gemacht werden.
Auch Einbauschränke und -küchen, die Dein Eigentum sind und vom Wasserschaden betroffen sind, werden von der Wohngebäudeversicherung ersetzt. Ebenso beschädigte Möbel, wenn Du eine möblierte Wohnung vermietest.
Die Hausratversicherung ersetzt Möbel, elektrische Geräte und andere Gegenstände des Mieters. Sind diese nicht zu reparieren, wird die Neuanschaffung bezahlt. Auch hier lohnt sich ein Blick ins Kleingedruckte: Viele Versicherungen zahlen nur bis zu einer bestimmten Höhe. Übersteigen die Kosten diese Summe, muss der Rest aus eigener Tasche beglichen werden.
Hat der Mieter keine Hausratversicherung abgeschlossen, muss er für den Schaden selbst aufkommen. Du als Vermieter musst nicht für den Ersatz der Möbel bezahlen – sofern Du den Wasserschaden nicht selbst verschuldet hast. Das könnte zum Beispiel dann der Fall sein, wenn Du eine Wohnung mit Einbauküche vermietest und die Spülmaschine nachweisbar falsch angeschlossen hast, die wiederum den Wasserschaden verursacht. Hier käme Deine Haftpflichtversicherung ins Spiel.
Die Haftpflichtversicherung ist für Schäden am Eigentum anderer verantwortlich. Läuft das Wasser beispielsweise in die Nachbarwohnung, die Dir nicht gehört, kommt die Haftpflicht für dort entstandene Schäden auf. Gleiches gilt, wenn der Mieter einen Wasserschaden im Waschkeller verursacht: Dann zahlt dessen Haftpflichtversicherung den Schaden.
Rechte und Pflichten von Mietern
Mieter müssen meist während der Zeit der Sanierung die Wohnung verlassen. Kann der Vermieter keine Zwischenwohnung anbieten oder finden Mieter keine andere Bleibe, ist ein Hotel der letzte Ausweg. Die Wohngebäudeversicherung von Vermietern kommt dann für die Kosten auf. Sie haben da jedoch strenge Richtlinien und zahlen selten den vollen Preis für Hotelübernachtungen.
Ist die Wohnung nicht oder nur teilweise bewohnbar, haben Mieter das Recht auf Mietminderung. Auch wenn alle Räume genutzt werden können, ist die Lebensqualität durch den wochenlangen Betrieb der Lüfter und der Bauarbeiten stark gemindert. Auch hier gleicht die Gebäudeversicherung den Mietausfall aus.
Mieter sind im Gegenzug dazu verpflichtet, ihren Vermieter so schnell wie möglich auf den Schadensfall hinzuweisen. Tun sie dies nicht oder rufen sie den Notdienst, ohne Dich vorab zu kontaktieren, kannst Du Schadenersatz fordern. Denn je länger der Schaden unrepariert bleibt, desto höher werden die Kosten für Reparatur und Sanierung.
Was tun, wenn Mieter nicht da ist?
Wird der Rohrbruch in einer Mietwohnung vermutet und der Mieter ist nicht zu Hause, musst Du Dir als Vermieter dennoch Zutritt verschaffen. Das ist allerdings nicht so ohne weiteres möglich und geht nur mit gerichtlicher Erlaubnis. Das kostet jedoch wertvolle Zeit.
Sinnvoll ist es daher, im Mietvertrag eine Regelung für solche Fälle zu vereinbaren, sodass es keines Gerichts bedarf, um im Notfall in die Wohnung zu gelangen. Zusätzlich kannst Du dem Mieter nahelegen, einen Notfallschlüssel bei einer Vertrauensperson zu hinterlegen und Dir die Kontaktdaten zu übermitteln.
