Winterdienst: Eigentümerschaft verpflichtet, aber nicht zwingend zum Streuen & Räumen!

Der Winterdienst gehört zu den Pflichten der Eigentümer. Zunächst. Wie Du den Winterdienst in einer Eigentümerschaft regeln kannst – in einer WEG, im Mehrfamilienhaus oder bei einem einzelnen Mieter -, verrät Dir unser Artikel.

Die Key Facts zum Winterdienst: Verantwortung liegt bei Eigentümerschaft

  • Die Verkehrssicherungspflicht, die auch den Winterdienst umfasst, überträgt die Gemeinde auf die Haus- und Grundstückseigentümer.
  • Den Winterdienst können Eigentümer von Mietimmobilien auf den Mieter übertragen.
  • Der Winterdienst kann von der Eigentümerschaft auch an Hausmeister oder Dienstleister übergeben werden.
  • In einer Eigentümergemeinschaft muss über den Winterdienst gemeinschaftlich entschieden werden.
  • Ein vom Vermieter organisierter Winterdienst (Eigenarbeit, Hausmeister, Winterdienst) kann auf den Mieter umgelegt werden.
  • Wurde der Winterdienst vom Hauseigentümer abgegeben, obliegt ihm weiterhin eine Kontrollpflicht.

Winterdienst: Eigentümerschaft verpflichtet – was bedeutet das konkret?

“Eigentum verpflichtet” – das gilt auch in Bezug auf den Winterdienst. Die Schneeräumungspflicht für Eigentümer ergibt sich aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht, die die Kommunen an die Haus- und Grundstücksbesitzer per Satzung überträgt. Immobilieneigentümer – ungeachtet dessen, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird – tragen also Sorge dafür, dass die öffentlichen Fußwege und Zufahrtswege frei von Gefahrenstellen sind. Das umfasst im Winter Schnee und Eis, und im Herbst das herabgefallene Laub von Bäumen.

Der Winterdienst bedeutet bei Eigentümerschaft also, dass die Wege geräumt und gestreut sein müssen. Man spricht auch von der Räum- und Streupflicht.

Konsequenzen, die sich aus der Winterdienstpflicht für Grundstückseigentümer ergeben

Die Krankenkassen schätzen, dass jährlich 20.000 Personen durch glatte oder verschneite Gehwege zu schaden kommen und ärztlich bzw. stationär behandelt werden müssen. Den Winterdienst sollte man bei Eigentümerschaft also ernstnehmen. Sobald Dir die Verkehrssicherungspflicht für eine Immobilie bzw. ein Grundstück obliegt, haftest Du im Schadensfalle. Im Winter betrifft dies regelmäßig verschneite oder vereiste Gehwege, auf denen Passanten verunfallen, oder auch verschneite und vereiste Dächer, die zu einer Gefahrenquelle werden.

Dann doch lieber den Winterdienst bei Eigentümerschaft an Dritte abgeben? Grundsätzlich kannst Du das machen. Trotzdem obliegt Dir weiterhin eine Kontrollpflicht als Eigentümer. Das Oberlandesgericht Hamm entschied hierzu, dass der Eigentümer den zur Räumung verpflichteten Mieter oder den Dienstleister regelmäßig, mindestens zwei- bis dreimal die Woche, kontrollieren muss, um seiner Kontroll- und Überwachungspflicht nachzukommen (OLG Hamm, Urteil vom 16.01.2012, AZ: I-6 U 206/11).

Winterdienst bei Wohnungseigentümerschaft

Bist Du Eigentümer einer Eigentumswohnung, obliegt zunächst der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Verkehrssicherungspflicht für alle öffentlichen Gehwege sowie private Zufahrten (Gemeinschaftseigentum). Die WEG trägt dafür Sorge, dass die Wege im Winter geräumt und gestreut werden. Vernachlässigt sie ihre Pflichten, haftet sie für eventuelle Schäden und Schadensersatzansprüche.

Organisation des Winterdienstes in WEGs

Grundsätzlich kann der Winterdienst von den Wohnungseigentümern frei geregelt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz macht hierzu keine Vorgaben. Der Bundesgerichtshof hat lediglich dies geregelt: Ein Wohnungseigentümer kann nicht gegen seinen Willen zum Winterdienst verpflichtet werden (BGH, 9.3.2012, AZ: V ZR 161/11). Entscheiden sich die Eigentümer demnach zur eigenständigen Übernahme der Räum- und Streupflicht, müssen diesem Beschluss alle Eigentümer zustimmen. Andernfalls muss der Winterdienst über einen Hausmeister oder privaten Dienstleister organisiert werden.

Für die Organisation des Winterdienstes ist der WEG-Verwalter verpflichtet, dem per Gesetz die Wahrung der Verkehrssicherungspflichten obliegt. Hierzu kann der Verwalter einen Hausmeister oder Winterdienst im Namen der Wohnungseigentümerschaft beauftragen, der die Verkehrssicherung des Gemeinschaftseigentum im Winter übernimmt. Ferner ist der WEG-Verwalter verpflichtet, die Verkehrssicherung des Gebäudes regelmäßig zu prüfen, mögliche Schäden beseitigen zu lassen (Notfälle) bzw. die Eigentümer über die erforderliche Gefahrenbeseitigung zu unterrichten.

Kostenumlage des Winterdienstes in WEGs

Werden externe Dienstleister mit dem Winterdienst von der Eigentümerschaft beauftragt, teilen sich alle Eigentümer die anfallenden Kosten. Wird die Wohnung selbst genutzt, kann der Eigentümer die Kosten als “haushaltsnahe Dienstleistung” steuerlich absetzen. Du als Vermieter kannst die Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf Deinen Mieter umlegen.

Winterdienst bei Eigentümerschaft eines Mehrfamilienhauses

Als Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses entscheidest Du selbst, wie der Winterdienst organisiert wird. Es gibt keine Miteigentümer, mit denen Du dich abstimmen musst.

Organisation des Winterdienstes in Mehrfamilienhäusern

Je nach Größe des Mehrfamilienhauses bzw. Anzahl der Mietparteien kannst Du als Vermieter den Winterdienst auf die Mieter, einen Hausmeister oder einen Dienstleister übertragen.

  • Mieter übernehmen Winterdienst: Das geht nur nach vertraglicher Vereinbarung und nur für alle Mietparteien (auch Bewohner in oberen Stockwerken). Die Organisation erfolgt über die Hausordnung sowie einen Winterdienstplan.
  • Hausmeister übernimmt Winterdienst: Hast Du ohnehin einen Hausmeister eingestellt, kannst Du ihm auch den Winterdienst übertragen.
  • Dienstleister übernimmt Winterdienst: Du benötigst nur in der Wintersaison jemanden, der die Räum- und Streupflicht übernimmt? Dann kannst Du einen externen Winterdienst beauftragen.

Kostenumlage des Winterdienstes in Mehrfamilienhäusern

Egal, ob Mieter oder Dienstleister den Winterdienst im Namen Deiner Eigentümerschaft übernehmen: Dir entstehen Kosten, z. B. für den Arbeitslohn des Hausmeisters oder die Streumaterialien. Diese Kosten kannst Du auf den Mieter umlegen. Ausgenommen sind Kosten für den Winterdienst, wenn dieser vom Hausmeister übernommen wird, sowie Kosten für Geräteanschaffung und Reparaturen. Derlei Kosten kannst Du steuerlich absetzen.

Winterdienst bei Eigentümerschaft eines Einfamilienhauses

Du vermietest ein Ein- oder Zweifamilienhaus? Oder mehrere Immobilien an unterschiedlichen Standorten? Auch hier hast Du in puncto Winterdienst über Deine Eigentümerschaft die Entscheidungsfreiheit.

Organisation des Winterdienstes in Einfamilienhäusern

In der Regel wird der Winterdienst in diesem Fall von den jeweiligen Mietern übernommen. Meist ist der (Kosten-)Aufwand für die Beauftragung eines Hausmeisters zu groß, um angemessen zu sein. Theoretisch kannst Du aber auch einen Dienstleister für den Winterdienst Deiner Eigentümerschaft beauftragen.

Unsere Empfehlung: Besprich Dich mit Deinen Mietern. Sind sie beruflich stark eingespannt, pendeln z. B. häufig, oder schon älter, überlege Dir, ob Du den Winterdienst extern organisierst. Auch in schneereichen Regionen kann es sinnvoll sein, die Wege einfach von einem Winterdienst räumen zu lassen. So haben Deine Mieter oder Du einerseits keinen Aufwand und Du stellst sicher, dass die Verkehrssicherungspflicht gewahrt ist.

Kostenumlage des Winterdienstes in Einfamilienhäusern

Fallen Kosten für den Winterdienst an, kannst Du diese auf den Mieter umlegen. Wie bei Mehrfamilienhäusern gilt auch hier: Die Kosten müssen wirtschaftlich im Rahmen sein. Die Kosten für Geräteanschaffung und Reparaturen sind nicht umlegbar.

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