Urteil über pandemiebedingte Kündigungen von Mietverhältnissen

Bleibt die Miete infolge der Corona-Pandemie säumig, muss der Mieter glaubhaft machen, dass die Pandemie diesen Rückstand verursacht. Nur so kann eine wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter für die Monate April, Mai und Juni 2020 ausgeschlossen werden. Doch was genau bedeutet das und wann gilt der Nachweis als erbracht? Mit dieser Thematik beschäftigte sich das Amtsgericht Hanau. 

Keine Miete aufgrund von Kurzarbeit

Im vorliegenden Fall schlossen Vermieter und Mieter im Januar 2020 einen Mietvertrag mit einer Miethöhe von 1.500,00 € für ein Einfamilienhaus. Doch der Mieter leistete die Mieten für die Monate April, Mai und Juni 2020 nicht. Als Begründung für die ausbleibenden Zahlungen führte er an, er hätte sich aufgrund der Covid-19-Pandemie in Kurzarbeit befunden, weshalb er nur ein verringertes Gehalt erhalten habe. Am 08.06.2020 erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs und setzte die Räumung erfolgreich gerichtlich durch. 

Das Amtsgericht führte aus, dass unklar sei, welche Systematik zugrunde liegt und ob weitere Hinweise erforderlich wären, die den Vortrag des Mieters glaubhaft machen oder zumindest glaubhaft machen können, zum Beispiel eine Versicherung an Eides statt. Das Gericht hinterfragte darüber hinaus, ob auf diesem Wege eine erfolgreiche Geltendmachung gegen das Kündiungsmoratorium möglich wäre. 

Rechtsgrundlage ist missverständlich

Das Amtsgericht kam zu dem Schluss, dass die zugrunde liegenden Paragraphen lediglich eine Beweiserleichterung (gem. § 252 S. 2 BGB) anordnen. Die gesetzlichen Grundlagen selbst verwiesen auf § 294 ZPO, was über den Inhalt dessen, was über den Verfahrensgang und das, glaubhaft zu machen sei, keine Erkenntnisse liefere. 

Der Mieter könne nur die eingetretenen Folgen vortragen, während dem Gericht der Schluss obliege, ob sich aus diesen eine Ursachenkette zwischen dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie, den eingetretenen Folgen und der hierdurch bedingten Nichtleistung der Miete eine schlüssige Verhinderung ergebe. Ein Vortrag über die Ursächlichkeit sei dem Mieter jedoch unmöglich. Die Plausibilisierung müsse sich daher auf die Tatsachen beziehen, aus denen die fehlenden Mietzahlungen resultieren. 

Es zeige sich nach Ansicht des Gerichts, dass der Gesetzgeber etwas gänzlich anderes meine. Jedoch eben dieser, sein Ziel über eine Glaubhaftmachung nach § 294 ZPO verwirklichen zu können.

Glaubhaftmachung widerspricht Ziel des Gesetzgebers

Dass der Mieter seine pandemiebedingten Umstände glaubhaft machen könnte oder müsste, wäre schon deshalb abwegig, weil es auch nach der Gesetzesbegründung überhaupt keinen Grund gebe, ihn von den allgemeinen Beweiserfordernissen des Hauptsacheverfahrens der §§ 355 ff. ZPO zu befreien. 

Dr. Jan-Marco Luczak, Abgeordneter des Deutschen Bundestages, betone in der diesbezüglichen Plenaraussprache den Schutz der Vermieterinteressen. Eben jenen Vermietern würde durch den Kündigungsausschluss Erhebliches zugemutet. Daher sei es geboten, „dass die Mieterinnen und Mieter nachweisen und glaubhaft machen müssen, dass sie wirklich aufgrund von Corona in diese wirtschaftliche Notlage gekommen sind und deswegen ihre Mietzahlungen nicht leisten können.“ 

Diese Aussage stehe einer Verfahrenserleichterung des Mieters jedoch entgegen. Der Plenaraussprache ist auch nicht zu entnehmen, dass der Mieter einer Beweiserleichterung bedürfe (beispielsweise eine Eidesstattliche Versicherung über die Anordnung von Kurzarbeit). Auch dem gesetzgeberischen Willen kann eine solche Annahme nicht entnommen werden. Zwar nennt die Begründung Typisierungen, meine damit aber unverkennbar, dass die Ursächlichkeit der Nichtzahlung und somit das Nachweisproblem zu erkennen sei.

Der Vermieter habe zudem die Möglichkeit, die glaubhaft gemachte Behauptung des Mieters zu entkräften, wodurch der vermeintliche Vorteil des Mieters hinfällig würde. Darüber hinaus sind gem. § 294 Abs. 2 ZPO nur Beweisaufnahmen möglich, die sofort durchgeführt werden können, was die Prozessführung des Mieters deutlich beschränke. 

Fazit

Das Gericht kam in seinem Urteil zu dem Schluss, dass eine Regelung in Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB notwendig sei, da § 252 S. 2 BGB hier keine Anwendung finde. 

Der Mieter müsse daher die Ursächlichkeit zwischen der Covid-19-Pandemie und einer Nichtleistung der Mieten beweisen und könne hierfür auf typisierte und in der Gesetzesentwurfsbegründung auch beispielhaft genannte Tatsachen, also Anknüpfungspunkte, zurückgreifen (zB Jobverlust, Kurzarbeit, usw.). Gelinge dieser Beweis, werde die Ursächlichkeit widerleglich vermutet, was dem eigentlichen Willen des Gesetzgebers entspreche.

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