Schlüssel weg? Wer haftet beim Austausch der Schließanlage?

Verliert ein Mieter die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Schlüssel oder kann bei Rückgabe der Wohnung nicht mehr alle ursprünglichen Schlüssel auffinden, kann das hohe Kosten für den Austausch von Schließanlagen bedeuten. Doch wer zahlt diese?

Kommt es zu einem Schlüsselverlust, lässt der Vermieter nicht selten im gesamten Mehrfamilienhaus die Schließanlage austauschen, sei es aus Rücksicht auf das Sicherheitsbedürfnis der anderen Mietparteien oder um Haftungsrisiken zu entgehen. Doch ist es es rechtens, die Gesamtkosten für den Austausch vom Mieter zu verlangen?

Der Bundesgerichtshof hatte dazu bereits grundsätzlich in seinem Urteil vom 05.03.2014 eine Einschätzung getroffen. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied seinerzeit, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters auch Kosten für den Austausch der Schließanlage umfassen kann, wenn eine Missbrauchsgefährdung vorliegt. Doch von einem Vermögensschaden kann erst gesprochen werden, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde.

Erforderlich: Erhöhte Missbrauchsgefahr

Mit Urteil vom 18.06.2020 (Az. 31 S 12365/19) hat nun das Landgericht München I Stellung zur konkreten Missbrauchsgefährdung bei Schlüsselverlust genommen und ging der Frage nach, wann diese als so erheblich anzusehen ist, dass der Mieter zum Ersatz der Kosten für den Austausch der Schließanlage verpflichtet ist.

Das Landgericht bezog in seiner Urteilsfindung sich auf das vorgenannte BGH-Urteil und führte zunächst aus, dass das abstrakte Gefährdungspotential durch den Schlüsselverlust allein noch keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden darstellt. Ob die Missbrauchsgefahr sich aber zu einem Vermögensschaden verfestige, den der Mieter zu ersetzen habe, müsse im Einzelfall unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung beurteilt werden. 

Betrachtung des Einzelfalls

Ein erstattungsfähiger Schaden entsteht nach Ansicht der Richter dann, wenn sich der Vermieter unter nüchterner Betrachtung der gegebenen Einzelfallumstände zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sieht und diese auch tatsächlich vornimmt. In diesem Falle müsse der Vermieter Umstände darlegen, die den Austausch der gesamten Schließanlage rechtfertigten. 

Kann der Schlüssel zugeordnet werden?

Die Richter des Landgerichts erachteten es als fernliegend, dass jemand einen aufgefundenen Schlüssel in einer Mehrfamilienhausgegend einer Großstadt dazu verwende, von Tür zu Tür zu gehen und zu überprüfen, ob er an Haus- und Wohnungstür zufällig passe. Ein derartiger Täter könne im konkreten Fall zudem nur die Hauseingangstüre und die Wohnungstüre des betroffenen Mieters öffnen, denn die verlorenen Schlüssel schließen nicht auch die Wohnungstüren der anderen Hausbewohner. Auch einen etwaigen Zugang zu einer Tiefgarage ermöglichten sie nicht. Schließlich sei auch ein besonderer Anreiz, unerlaubt in den Hauseingangsbereich zu gelangen, nicht erkennbar. Vorliegend waren die Gesamtkosten daher nicht vom Mieter zu ersetzen. 

In der Praxis wird man daher eher nur zu einem Kostenersatz des Mieters gelangen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass sich die Schlüssel dem Haus zuordnen lassen. Wenn mit den Schlüsseln dann auch noch mehrere Türen bzw. Wohnungen im Haus öffnen lassen, dürfte die Missbrauchsgefahr vor allem in innenstadtnahen Lagen sehr konkret sein. 

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