Bei einem Rattenbefall auf Deinem Grundstück, im Keller oder einer Deiner vermieteten Wohnungen ist schnelles Handeln gefragt. Ratten stellen laut Infektionsschutzgesetz eine Gesundheitsgefährdung dar, die umgehend bekämpft werden muss. Alles, was Du wissen musst, findest Du in diesem Artikel.
Ratten professionell bekämpfen
Ratten sind Krankheitsüberträger und somit unmittelbar gesundheitsgefährdend. Besonders in Großstädten ist es keine Seltenheit, dass ab und an mal eine Ratte bei den Müllcontainern herumtollt. Eine Ratte allein stellt aber zum Glück noch keine Plage dar.
Da sich Ratten jedoch schnell vermehren, kann aus einer Ratte ein handfester Rattenbefall werden. Spätestens dann wird es Zeit zu reagieren. Du als Vermieter bist dafür verantwortlich, ein Rattenproblem möglichst schnell in den Griff zu bekommen.
Viele Vermieter glauben, das Auslegen von Giftködern würde reichen. Doch das ist nicht der Fall. Giftköder dürfen nur da eingesetzt werden, wo sie keine Gefahr für die Bewohner darstellen. Darüber hinaus müssen im Anschluss auch die Kadaver entsorgt werden.
Zur Rattenbekämpfung gehört aber nicht nur das Aufspüren und Entfernen der Tiere. Auch kann beispielsweise das Reparieren von Ritzen im Gemäuer, Spalten an Haustüren oder kaputten Fenstern das Eindringen der Ratten in das Gebäude verhindern.
Spätestens wenn der Rattenbefall in einer Mietwohnung vorkommt, muss der Fachmann ran. Es muss festgestellt werden, wie die Ratten in die Wohnung gelangen konnten. Nester müssen aufgespürt werden und die Tiere beseitigt werden. Muss Gift eingesetzt werden, müssen die Mieter in der Regel ausquartiert werden.
Ratten in der Toilette
Nicht selten klettern Ratten über das Abflussrohr hinauf und kommen durch die Toilette in die Wohnung. In der Regel werden sie über im WC entsorgte Essensreste angelockt.
In einigen Gebäuden gibt es sogenannte Rückstauklappen im Abflussrohr. Diese sind ursprünglich dazu gedacht, den Rückfluss von Abwasser zum Beispiel bei Starkregen zu vermeiden. Sie können aber auch als Barriere für Ratten dienen. Der Einbau der Klappen könnte sich für Dich als Eigentümer und Vermieter also doppelt lohnen.
Wer muss die Kosten tragen?
Kosten für die Schädlingsbekämpfung – also auch die Bekämpfung von Rattenbefall – dürfen nicht als Betriebskosten auf Deine Mieter umgelegt werden. Eine Ausnahme besteht dann, wenn es sich um regelmäßige Präventionsmaßnahmen handelt (Amtsgericht Hamburg, AZ: 45 C 35/01).
Mieter dürfen auch nicht mit einer Klausel im Mietvertrag verpflichtet werden, die Mietsache auf eigene Kosten von Schädlingen freizuhalten (Amtsgericht Bonn, AZ: 6 C 277/84).
Die Kosten musst also Du als Vermieter selbst tragen. Nur wenn der Mieter nachweislich die Schuld am Befall trägt, darfst Du die Übernahme der Kosten von ihm verlangen (Landgericht München, I 20 S 19147/00 WM 2001, 245).
Im Streitfall musst zunächst Du beweisen, dass kein Baumangel für das Eindringen der Tiere verantwortlich ist. Gelingt Dir das, hat Dein Mieter wiederum die Möglichkeit zu beweisen, dass ebenfalls keine Eigenschuld vorliegt. Nur wenn ihm dieser Beweis nicht gelingt, wird er zur Kostenübernahme verdonnert (Landgericht Hamburg, AZ: 307 S 17/00).
Mieter muss Rattenbefall melden
Sobald Dein Mieter Ratten in der Wohnung oder im Keller beziehungsweise auf dem Grundstück entdeckt, muss er Dich umgehend über den Befall informieren. Aufgrund der Gesundheitsgefahr und möglicher Folgekosten, solltest Du die Information sehr ernst nehmen und schnell reagieren.
Wenn der Mieter den Kammerjäger selbst ruft
Ruft Dein Mieter den Kammerjäger an, muss er auch die Kosten tragen. Nur wenn er Dich über den Befall in Kenntnis und Dir eine Frist gesetzt hat, die Du verstreichen lässt, darf er auf Deine Kosten einen Kammerjäger beauftragen. Als Frist gilt eine Woche als angemessen (Amtsgericht Bremen, AZ: 25 C 0118/01, 25 C 118/01).
Bußgeld durch Ordnungsamt möglich
Gemäß Infektionsschutzgesetz müssen bei einem Schädlingsbefall umgehend entsprechende Maßnahmen eingeleitet werden. Das Gesundheitsamt kann Dich ermahnen und zum Handeln drängen. Passiert das nicht, darf das Ordnungsamt sogar einen Bußgeldbescheid erlassen. Das ergibt sich aus § 17 Infektionsschutzgesetz.
Mietminderung bis zu 100 Prozent
Wenn in der Wohnung Giftköder ausgelegt werden müssen, sind die betroffenen Räume in der Regel nicht bewohnbar. Gerichte sehen in einem solchen Fall eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent als gerechtfertigt an (Amtsgericht Brandenburg, AZ: 32 C 520/00). Bei Mäusen oder Ratten auf dem Grundstück sind bis zu zehn Prozent Mietminderung möglich (Amtsgericht Aachen, AZ: 5C 5/00 WM 2000).
Ist der Befall sehr groß, kann das sogar eine fristlose Kündigung des Mieters rechtfertigen. Gerichte urteilten, dass aufgrund der Gesundheitsgefahren und des großen Ekels der Mieter, ein Fortbestehen des Mietverhältnisses untragbar machen können (Amtsgericht Brandenburg/Havel. AZ: 32 C 520/00).
Das gilt aber nicht, wenn Du Dich als Vermieter bereit erklärst, den Befall fachmännisch und umgehend zu beseitigen. Auch wenn Ratten zum Beispiel aufgrund von nicht ordnungsgemäß entsorgten Essenresten angelockt wurden und dies unproblematisch behoben werden kann, ist eine fristlose Kündigung ausgeschlossen (vgl. Amtsgericht Tiergarten, AZ: 6 C 177/97 und Landgericht Saarbrücken, WM 1991, 91 ff.).
