An der Tierhaltung in Mietwohnungen scheiden sich oftmals die Geister. Dabei bietet sich auch ein großer Nährboden für Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter, doch grundlegende gesetzliche Regelungen schränken die Haltung ein und ermöglichen Transparenz in Vertragsfragen.
Hinsichtlich der Tierhaltung in der Mietwohnung gibt es derzeit keine ausdrückliche Regelung. Einigkeit besteht darüber, dass es diesbezüglich im privatrechtlichen Bereich immer auf das individuelle Rechtsverhältnis und insbesondere die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt. In gewissem Umfang ist die Haltung eines Tieres in der Mietwohnung jedoch unter den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (§ 535 Abs.1 S. 2 BGB) zu fassen. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Tiere in der Wohnung – Kleintiere, Hunde, Katzen und verbotene Tierarten
Zur Abgrenzung, wann die Tierhaltung unter den bestimmungsgemäßen Mietgebrauch fällt, wird zwischen Kleintieren, die grundsätzlich erlaubnisfrei in der Wohnung gehalten werden dürfen, erlaubnisbedürftigen Tieren wie Hunden oder Katzen sowie grundsätzlich verbotener Tierhaltung unterschieden.
Vielfältige Klassifizierungen
Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung zählt das Halten von Kleintieren, denn Kleintiere sind meist ungefährlich und bei diesen treten in der Regel keine Beeinträchtigungen auf. Für Sie als Vermieter bedeutet das, dass der Mieter Kleintiere grundsätzlich erst einmal ohne Erlaubnis in der Mietwohnung halten darf. Etwas anderes könnte sich aber zum Beispiel dann im Einzelfall ergeben, wenn eine besonders hohe Zahl zu Zuchtzwecken erfolgt.
Erlaubnisfrei ist unter Anderem die Haltung von
- Fischen im Aquarium
- Eidechsen
- Goldhamstern
- Ziervögeln
- Kaninchen
- Meerschweinchen
- Schildkröten
Im Gegensatz zu den oben genannten Tierarten ist es nicht erlaubt, gefährliche Tiere oder solche zu halten, deren Haltung durch das Artenschutzabkommen untersagt ist. Bestimmte Tiere wild lebender Arten gelten generell als gefährlich und dürfen daher in keinem Fall gehalten werden. Dazu zählen Wildkatzen, giftige Spinnen, Riesenschlangen, Skorpione, Bären oder Hyänen. Ebenfalls verboten ist die Haltung von Kampfhunden, bei denen die länderspezifischen Regelungen zu beachten sind.
Hunde und Katzen hingegen bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Doch die Legislative erkannte in den vergangenen Jahren mehrheitlich das Halten von Hunden oder Katzen zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die galt insbesondere dann, wenn keine Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Jedoch wurde auch nachdrücklich verdeutlicht, dass diese Art der Tierhaltung nicht erlaubnisfrei bleibt. Bereits im Jahr 2007 entschied der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil (VIII ZR 340/06), dass die Tierhaltung als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache immer nur für den jeweiligen Einzelfall beantwortet werden kann. Dies unter der Berücksichtigung der unterschiedlichen Interessen der Vertragsparteien und weiterer Beteiligter. Denn die zu berücksichtigenden Umstände können jeweils so individuell sein, dass sich jede schematische Lösung dazu verbietet.
Zu der Beurteilung, ob die Haltung des Haustiers zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört oder aber die Grenzen des Zumutbaren überschritten sind, sind nach der Rechtsprechung Gesichtspunkte zu berücksichtigen:
- Art und Anzahl der Tiere
- Größe und Verhalten der Tiere
- Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses
- Anzahl, persönliche Verhältnisse, Altersstruktur und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn
- bisherige Handhabung gegenüber anderen Mitmietern
- Anzahl und Art der anderen Tiere im Haus
- besondere Bedürfnisse des Mieters aus gesundheitlichen, psychischen und therapeutischen Gründen (z.B. Notwendigkeit der Haltung eines Blindenhundes)
- Überwiegen nach der Interessenabwägung die Gründe für eine Versagung der Tierhaltung in der Mietwohnung, kann die Erlaubnis für Tiere wie Hunde und Katzen verweigert werden.
Mietvertragliche Regelungen zur Tierhaltung
Beinhaltet Ihr Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung? Dann ist diese vom Grundsatz her erst einmal erlaubt und Ihrem Mieter ist die Aufnahme eines Tieres in die Wohnung grundsätzlich gestattet, sofern Gefahren und Belästigungen für weitere Hausbewohner oder die Mietsache nicht zu befürchten sind und die konkrete Tierhaltung auch Inhalt vertragsgemäßen Gebrauchs ist.
Achtung: Folgende Formularklausel in einem Mietvertrag ist unwirksam: „Die Haltung von Tieren in der Wohnung ist nicht erlaubt.”
Solche Klauseln „kassieren“ die Gerichte, weil das Verbot auch das Halten von Kleintieren umfasst. Wirksam ist eine solche Klausel jedoch dann, wenn sich aus ihr ausdrücklich ergibt, dass Kleintiere vom Verbot ausgenommen sind.
Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach jede Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf, steht es Ihnen als Vermieter grundsätzlich frei, ob Sie die Tierhaltung dulden oder nicht. Das bedeutet: Hat Ihr Mieter ohne Erlaubnis einen Hund angeschafft, kommt es auf den Einzelfall an, ob Sie die Abschaffung des Hundes verlangen können.
Die Gerichte legen diese Klausel dahingehend aus, dass es von den konkreten Umständen des Einzelfalls abhängt, ob der Vermieter die Tierhaltung verbietet. Generell könne ein Mieter bei einer solchen Formularklausel davon ausgehen, dass der Vermieter seine Zustimmung erteilt, falls nicht gewichtige Gründe dagegensprechen.
Um einen gewichtigen Grund handelt es sich beispielsweise, wenn der direkte Nachbar unter einer Tierhaarallergie leidet.
Auch eine Formularklausel, die das Recht zur Tierhaltung von einer schriftlichen Erlaubnis des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam. Denn dadurch wird der rechtlich unzutreffende Eindruck erweckt, dass sich der Mieter auf eine mündlich erteilte Erlaubnis des Vermieters nicht berufen kann.
Wiederruf der Haltungserlaubnis?
Sie sind berechtigt, die Erlaubnis der Tierhaltung jederzeit zu widerrufen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Das ist etwa der Fall, wenn Ihr Mieter einen als gefährlich geltenden Hund anschafft und Sie bei der Erteilung der Erlaubnis davon keine Kenntnis hatten. Die Erlaubnis kann auch dann widerrufen werden, wenn es zu erheblichen Belästigungen durch das Tier kommt. Dabei muss es sich aber um konkrete Störungen handeln. Dass andere Bewohner des Hauses pauschal eine Belästigung oder Bedrohung durch den Hund des Mieters behaupten, genügt nicht.
Ein wichtiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn ein Hund Ruhestörungen oder Schäden verursacht oder das Treppenhaus und den Garten verunreinigt. Ein Widerruf ist auch gerechtfertigt, wenn der Hund die Hausnachbarn in einem solchen Maß belästigt und beeinträchtigt, dass diese Angst vor dem Hund haben und die durch den Hund hervorgerufenen Ängste dazu führen, dass einige Hausnachbarn eine Begegnung mit dem Hund schlechthin zu vermeiden suchen, sich also beim Verlassen ihrer Wohnung und bei der Rückkehr nach dem Ausführverhalten des Mieters richten.
Unter Umständen kann der Widerruf einer Erlaubnis zur Tierhaltung jedoch auch rechtsmissbräuchlich sein. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter gegenüber anderen Mietern bei genau den gleichen Voraussetzungen die Tierhaltung duldet.
Es gilt der Grundsatz der Gleichbehandlung aller Mieter. Wenn Sie als Vermieter einem Teil der Mieter die Tierhaltung erlauben, diese anderen aber verweigern, ohne dass für die Differenzierung ein sachlicher Grund gegeben ist, liegt ein Rechtsmissbrauch nahe. Gleiches gilt, wenn der Vermieter selbst mit im Haus wohnt und ein Tier hält.
Achtung: Beim Tod des Tieres muss der Mieter im Fall der Neuanschaffung eines gleichartigen Tieres nur dann erneut Ihre Erlaubnis als Vermieter einholen, wenn es sich seinerzeit um eine Einzelfallerlaubnis gehandelt hat. Ist dagegen nichts anderes vereinbart und die Erlaubnis auch nicht ausdrücklich befristet erteilt worden, wirkt die Erlaubnis grundsätzlich über den Tod des Tieres hinaus für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses.
Bringen Besucher des Mieters Hunde mit oder betreut dieser vorübergehend die Haustiere Dritter, so gilt das nicht als Tierhaltung. Die Tiere dürfen sich aber nur beim Mieter aufhalten, solange vom Hund keine Bedrohungen oder Belästigungen anderer Hausbewohner ausgehen und der Hund aufgrund seiner Rasse auch keine potenzielle Gefahr für andere darstellt.
