Fragen aus der Community: Mietkautionsbürgschaft

Umziehen ist teuer – das ist nichts Neues. Wenn Mieter sparen wollen, steht oftmals die Bürgschaft zur Mietkaution im Raum. Doch ist sie eine solide Alternative?

Sayyed fragt: „Ich besitze einige Mietwohnungen und habe bei neuen Mietern bisher nur Kaution angenommen. Jetzt will ich an eine WG vermieten und die Eltern der Mieter wollen bürgen. Ich hätte auch gern eine Kaution, für das gute Gefühl. Was sind die Risiken und darf ich beides fordern?“

Neben Ausgaben für neue Einrichtung und Gestaltung der Wohnung ist die Mietkaution für viele Mieter ein schwer zu schluckender Happen. Bis zu drei Netto-Monatsmieten, das ist nicht selten ein vierstelliger Eurobereich.

Das Gesetz macht keine Vorgaben darüber, welche und wie viele Sicherheiten der Mieter zu stellen hat, also können die Anzahl der Sicherheiten frei vereinbart werden. Also kann auch vereinbart werden, dass der Mieter eine Kaution zu leisten und zusätzlich einen Bürgen zu stellen hat. Die Summe der Sicherheiten darf drei monatliche Nettokaltmieten nicht überschreiten

Eine wesentliche Einschränkung ergibt sich daraus, dass die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Kaltmiete betragen darf. Diese Höchstgrenze gilt nicht für jede einzelne Sicherheit separat.Vereinfacht gesagt sind mehrere Sicherheiten zusammenzuzählen. Für die Berechnung der Höchstgrenze ist die Miete relevant, die laut Mietvertrag gezahlt wird. Solange die Grenze von drei monatlichen Nettokaltmieten also nicht überschritten wird, ist auch eine Vereinbarung wirksam, nach der der Mieter mehrere unterschiedliche Sicherheiten leisten kann.

Für wen ist die Mietbürgschaft interessant?

Stetig steigende Mietpreise wirken sich nicht nur auf die laufende Belastung des Mieters aus, sondern eben auch auf die Barkaution. Besonders für junge Menschen, die gerade das erste Mal eine eigene Wohnung anmieten, kann das ein Problem sein. Denn sie haben in der Regel noch kein finanzielles Polster, auf das sie zurückgreifen können und oftmals ist das Einkommen noch recht gering. Genau für diesen Fall ist eine Kautionsbürgschaft empfehlenswert. Die Mietbürgschaft statt der Barkaution ist also vor allem für Berufseinsteiger mit noch geringem Gehalt, Studenten und andere Geringverdiener eine Möglichkeit, ihre finanzielle Lage etwas zu entspannen.

Vermieter entscheidet über die Bürgschaft

Auch wenn die Mietbürgschaft eine Alternative zur Barkaution sein kann, ein Rechtsanspruch darauf haben Mieter nicht. Sie als Vermieter entscheiden, ob Sie die Bürgschaft akzeptieren. Lehnen Sie die Mietbürgschaft also ab, hat der Mieter die Möglichkeit, entweder eine Barkaution zu leisten oder einen anderen Bürgen zu finden, der Ihren Vorstellungen entspricht.

Drei verschiedene Arten der Mietbürgschaft

Einigen Sie sich mit Ihrem Mieter auf eine Mietbürgschaft statt einer Barkaution, übernimmt der Bürge die Verpflichtungen des Mieters aus dem laufenden Mietverhältnis. Sollte der Mieter seine Miete oder die Nebenkosten also nicht zahlen oder Schäden in der Wohnung verursachen, so springt erstmal der Bürge finanziell für ihn ein und begleicht Ihre Forderungen. Nicht selten übernehmen die Eltern bei Schülern und Studenten diesen Part. Wer keinen Vertrauten dem Risiko aussetzen will, kann sich eine Versicherung oder eine Bank als Mietbürgen ins Boot holen. Daraus ergeben sich verschiedene Arten der Mietbürgschaft:

  • Eltern- oder Privatbürgschaft
  • Mietaval
  • Mietkautionsversicherung

Vor- und Nachteile Privatbürgschaft

Bei einer Privatbürgschaft treten, wie der Name schon sagt, Privatpersonen als Bürgen auf, die im Falle von Forderungsausfällen finanziell einspringen. Im Mietvertrag stehen sie deshalb aber nicht. Der Bürge muss volljährig sein und sollte über eine gute Bonität verfügen.

In der Regel handelt es sich bei einer Eltern- oder Privatbürgschaft um eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Von dieser kann der Bürge nicht ohne weiteres zurücktreten. Wird der private Bürge in Anspruch genommen, muss er zahlen. Er hat dann – wie immer bei einer Bürgschaft – einen entsprechenden Zahlungsanspruch gegen den Mieter. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft ist oftmals der Verzicht auf Einrede der Vorausklage im Bürgschaftsvertrag festgehalten. In diesem Falle muss der Bürge sofort zahlen. Bei dieser Form der Bürgschaft kann der Vermieter sich also an den Bürgen wenden, ohne lange Rechtswege zu gehen – es spielt keine Rolle, ob der Mieter theoretisch sogar selbst zahlungsfähig wäre.

Vor- und Nachteile Bankaval

Bei dem Bankaval tritt eine Bank als Mietbürge ein. Bei gewerblichen Mietverhältnissen sind derlei Bürgschaften relativ häufig, bei Wohnraummietverhältnissen jedoch deutlich seltener. Bei einem Bankaval handelt es sich meist um eine selbstschuldnerische Bürgschaft seitens der Bank, die so die Bonität des Mieters bestätigt.

Der Mieter ist bei einem Bankaval verpflichtet, das von der Bank ausgelegte Geld wieder zurückzuzahlen. Hinzu kommen zusätzlich zum Jahresbeitrag weitere Kosten wie Kontoführungsgebühren oder eine Sperreinlage in Höhe der Mietkaution. 

Vor- und Nachteile Mietkautionsversicherung

Bei der Mietkautionsversicherung bürgt eine Versicherung für Mietausfälle oder Schäden. Auch hierbei handelt es sich in der Regel um eine selbstschuldnerische Bürgschaft.

Der Mieter schließt mit einem Versicherer einen schriftlichen Vertrag ab und zahlt diesem einen festen jährlichen Beitrag, der zumeist rund fünf Prozent der Barkaution beträgt. Ähnlich wie beim Bankaval kommen auf den Mieter aber noch weitere Kosten zu, beispielsweise Anmelde- oder Bearbeitungsgebühren. Die Konditionen der verschiedenen Anbieter sind sehr unterschiedlich.

Auch hier ist der große Nachteil, dass der Anbieter den fälligen Betrag zwar vorerst an den Vermieter überweist, ihn sich aber danach vom Mieter zurückholt. Die Versicherung geht nämlich nur in Vorleistung. Im Ernstfall zahlt der Mieter also doppelt: sowohl die regelmäßigen Versicherungsbeiträge als auch die Kosten im Schadensfall.

Achtung: Einige Mietkautionsversicherungen gehen generell eine Bürgschaft auf erste Anforderung ein. Das heißt, sie zahlen das Geld sofort an den Vermieter, sobald der eine Forderung stellt. Der Mieter hat keine Möglichkeit, Einwände vorzubringen. 

Höhe der Haftung des Mietbürgens

Die gute Nachricht für Mieter und Mietbürgen ist, dass die Höhe der Haftung bei einem Mietverhältnis  in der Regel begrenzt ist. Wie bei der Barkaution dienen maximal drei Nettokaltmieten bei einer Mietbürgschaft als Sicherheit (§ 551 Abs. 1 BGB). Zwar ist eine Kombination von Barkaution und Mietbürgschaft so denkbar, aber sie dürfen in Kombination drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Eine sogenannte Übersicherung ist nicht zulässig. Das gilt auch dann, wenn vertraglich eigentlich etwas anderes vereinbart wurde. Eine Doppelbesicherung ist demnach eher ungewöhnlich, da sie für Mieter und Vermieter gleichermaßen doppelten Aufwand bedeutet.

Nichtsdestotrotz gibt es zwei Möglichkeiten, dass die Haftungsbeschränkung ausgehebelt wird: die Rettungsbürgschaft und die freiwillige Bürgschaft. Der Bundesgerichtshof entschied, dass bei einer Rettungsbürgschaft die Haftung über die drei Monatsmieten hinaus zulässig ist. In dem betreffenden Fall hat eine Frau eine Rettungsbürgschaft erbracht, um ihren Bruder aufgrund von Mietrückständen vor der Wohnungskündigung zu bewahren. Daraufhin musste sie für die kompletten Mietschulden ihres Bruders aufkommen (Az. VIII ZR 379/12).

Ebenfalls ausgehebelt wird die Haftungsbeschränkung, wenn der Bürge eine freiwillige Bürgschaft eingeht. Freiwillig bedeutet, dass der Bürge des Mieters die Bürgschaft freiwillig anbietet und diese nicht ausdrücklich vom Vermieter verlangt wurde, weil sonst der Mietvertrag nicht zustande gekommen wäre (AG Lübeck, Az.: 23 C 1448/11).

Wie eine Mietbürgschaft beendet wird

Eine Mietbürgschaft kann auf verschiedene Arten enden. Spätestens mit dem Auszug des Mieters aus der Wohnung endet sie aber auf jeden Fall. Bestehen nach der Übergabe der Wohnung an den Vermieter keine offenen Forderungen mehr, wird die Mietbürgschaft aufgelöst. Das kann auch dann erst der Fall sein, wenn die letzte Nebenkostenabrechnung ausgestellt wurde. Im Anschluss daran gibt der Vermieter die Bürgschaftsurkunde an den Mieter zurück, der sie dem Bürgen aushändigt und damit die Bürgschaft kündigt.

Will der Mieter die Bürgschaft noch während des Mietverhältnisses wieder loswerden, kommt es ganz darauf an, was vertraglich mit dem Bürgen vereinbart wurde. In der Regel kann der Mieter die Bürgschaftsurkunde aber jederzeit zurückgeben und bei Bankaval und Mietkautionsversicherung werden die Leistungen dann auf den Tag genau abgerechnet.

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