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Bauträger – neue Immobilien im Komplettpaket

Wenn Sie mit einem Bauträger den Traum der eigenen Immobilie realisieren wollen, bietet Ihnen dieser bezugsfertige Eigentumswohnungen und Häuser inklusive derer Grundstücke an. Außerdem übernimmt ein Bauträger das Einholen der erforderlichen Genehmigungen sowie die Koordination der Bauphase.

Welche Tätigkeiten übernimmt ein Bauträger?

Bauträger sind in Deutschland in der Regel Unternehmen in Form einer Bauträgergesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder einer Aktien- oder Kommanditgesellschaft (AG und KG), welche zu den wichtigsten Anbietern schlüsselfertiger Immobilien gehören. Im Gegensatz zu Generalunternehmern und Herstellern von Fertighäusern stellen Bauträger auch die dazugehörigen Grundstücke zur Verfügung. Der Bauträger erwirbt meist Grundstücke, um diese zu bebauen und zu verkaufen. Dieser verkauft also nicht nur das Grundstück, sondern auch das errichtete Gebäude als Komplettpaket. Für die Bebauung beauftragt der Bauträger wiederum Bauunternehmen oder Handwerksbetriebe. Er selber führt keine Baumaßnahmen aus, sondern plant lediglich das Gesamtvorhaben bzw. veranlasst die Erstellung eines Bauplans sowie die Einholung von Genehmigungen. Auch die Baubetreuung, die finanzielle und rechtliche Aufsicht und die Projektsteuerung gehören zu seinen Aufgaben.

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Die Besonderheit des Bauträgers ergibt sich aus seiner Tätigkeit, Grundstücke zu kaufen und Gebäude zu bauen und diese wieder zu veräußern. Der Bauträgervertrag ist daher eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag. Er unterliegt den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Da Grundbesitz veräußert wird, muss der Vertrag von einem Notar beurkundet werden.

Bauen mit Bauträger – wie funktioniert das?

Wenn Sie mit einem Bauträger bauen wollen, sind Sie zunächst kein Bauherr, sondern nur Käufer der Leistungen gemäß Bauträgervertrag. Eigentümer der Immobilie werden Sie erst, wenn diese nach Abschluss aller Arbeiten an Sie überschrieben wird. Bis dahin trifft der Bauträger als Bauherr alle Entscheidungen. Das hat insofern Vorteile, da Sie sich um nichts kümmern müssen und der Bauträger auf „eigenes Risiko“ vorgeht bzw. in Vorleistung geht. Gemäß § 3 Absatz 2 MaBV wird in Raten gezahlt, um das Risiko für Käufer zu minimieren.

Dennoch sollten Sie einiges vor der Vertragsunterzeichnung beachten:

  • Eine detaillierte Beschreibung von Zeitplan und Baumaßnahmen: Bei der Abnahme der Immobilie müssen Sie genau überprüfen, ob der Bauträger vertragsgemäß gearbeitet hat. Hierzu ist eine präzise Angabe der Immobilie (unter anderem Größe, Raumaufteilung, Materialien, Produkte, bestimmte Kriterien der Energieeffizienz) erforderlich. Gleiches gilt für den Zeitplan der Baumaßnahmen. Da die Zahlungen an den Baufortschritt gebunden sind, sollte ein realistischer Zeitplan erfasst werden. Hier sollte auch definiert werden, was im Fall einer Verzögerung geschieht, beispielsweise eine Vertragsstrafe für den Bauträger.
  • Sollten Sie Bedenken haben, dass nicht vertragsgemäß gearbeitet wurde und die Immobilie Mängel aufweist, beauftragen Sie einen Bausachverständiger, der Ihnen ein gerichtsverwertbares Baugutachten erstellt. Das kostet zwar einige Hundert Euro, das Ergebnis ist aber im Fall eines Gerichtsverfahrens relevant. Im Übrigen kann ein Sachverständiger auch bei der Abnahme sehr hilfreich sein. Haben Sie die Immobilie nämlich als „mängelfrei“ abgenommen, verfallen Ihre Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger.
  • Kostenplanung: Ob Sie mit Standardleistungen zufrieden sind oder spezielle Sonderwünsche haben – alle Kosten sollten einzeln im Vertrag aufgelistet werden. So können Sie auch dies später genau nachvollziehen.
  • Auflassungsvormerkung vor der ersten Rate: Sicherlich reduzieren Sie das finanzielle Risiko mit der Beauftragung eines Bauträgers, denn Sie zahlen erst, wenn ein Baufortschritt geleistet wurde. Ganz ohne finanzielles Risiko ist diese Vorhaben aber nicht, denn Sie sind erst bei der Übergabe offizieller Eigentümer. Sie sollten daher dringend vereinbaren, dass vor der ersten Rate eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Dies ist auch für die Beantragung einer Baufinanzierung wichtig.
  • Einige Bauträger versuchen die Ratenzahlung zu „umgehen“, indem sie eine Bürgschaft ihrer Bank anbieten (§ 7 MaBV). Dann können Sie eine vorzeitige Zahlung von dem Erwerber verlangen. Allerdings muss man hierbei darauf achten, dass die Bürgschaft alle Zahlungen des Erwerbers umfasst sowie nicht mit jedem weiteren Baufortschritt sinkt.

Woran erkennen Sie den richtigen Bauträger?

Auf dem Markt gibt es eine Vielzahl an Bauträgern. Um den richtigen Bauträger für Ihr Vorhaben zu identifizieren, stellen Sie sich einfach die folgenden Fragen:

  • Ist die Aussagekraft der Unterlagen im Katalog oder auf der Webseite des Bauträgers groß genug?
  • Ist die Besichtigung von Referenzobjekten möglich?
  • Wie detailliert ist die Bau- und Leistungsbeschreibung des Bauträgers?
  • Gibt es eine transparente Regelung bezüglich der Kosten (inklusive Erschließungs- und Anschlusskosten)?
  • Ist eine baubegleitende Qualitätssicherung vorhanden?
  • Verfügt der Bauträger über eine gute Bonität?
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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Software einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien. Dies umfasst unter anderem die automatische Kontrolle der Mieteingänge inkl. der Erstellung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die Erfassung von der Einnahmen und Ausgaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Bewertung Ihrer Objekte.

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