Grundsätzlich beschreibt eine Mängelrüge die Beanstandung und Meldung eines Schadens oder eines Mangels an einer Sache, die ein Käufer erworben hat. In der Immobilienbranche bezieht sich die Mängelrüge beispielsweise auf Mängel an einem erworbenen Haus. Grundlage für die Mängelrüge können vertragliche oder gesetzliche Regelungen sein.
In jedem Fall ist es wichtig, dass das Objekt nach Übergabe auf Mängel geprüft wird und diese unmittelbar nach Kenntnisnahme dem Verkäufer oder Bauunternehmen schriftlich angezeigt werden.
Offene, versteckte oder arglistig verschwiegene Mängel
Inwiefern der Käufer einer Immobilien Anspruch auf Schadenersatz hat, kommt auf die Art des Mangels an. Handelt es sich um einen offen ersichtlichen Mangel, der bereits bei der Immobilienübergabe vorhanden war, hat der Käufer in der Regel keinerlei Ansprüche. Insbesondere dann nicht, wenn der Kaufvertrag – wie oftmals üblich – die Klausel „gekauft wie gesehen“ enthält. Damit ist nämlich die Gewährleistung für offene Mängel ausgeschlossen.
Anders sieht es bei versteckten, insbesondere versteckten und dem Verkäufer bekannten Mängeln aus. Treten nach einigen Monaten beispielsweise Feuchtigkeitsschäden im Keller auf, von denen der Verkäufer Kenntnis hatte, liegt eine arglistige Täuschung vor. Sofern der Käufer dem Verkäufer die arglistige Täuschung nachweisen kann, kann er nicht nur einen Preisnachlass aushandeln, sondern hat auch einen Anspruch auf Schadensersatz oder kann die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen.
Inhalt einer Mängelrüge
Aus der Mängelrüge muss der genaue Mangel hervorgehen. Hierzu ist genau zu beschreiben, welches Bauteil oder welche Stelle von dem Mangel betroffen ist. Ursachen oder Vertragsverletzungen, die sich aus dem Mangel ergeben, muss der Käufer in seiner Mängelrüge nicht angeben. Ein Gutachten muss für die Mängelrüge nicht vorliegen, kann ihr jedoch beigelegt werden. Wichtig ist, dass der Käufer den Verkäufer in seine Haftung nimmt und dies in der Mängelrüge vermerkt. Eine Forderung – Mängelbeseitigung, Preisnachlass, Rückabwicklung des Vertrages – ist in der Mängelrüge nicht zu benennen. Die Forderung kann später erfolgen, etwa nachdem ein Gutachten zum Mangel und den Kosten der Beseitigung erfolgt ist.
Die Mängelrüge ist in schriftlicher Form an die betreffende Person (Verkäufer, Bauunternehmer, Handwerker) zu übergeben. Ist bei einem Mangel zunächst nicht ersichtlich, welches Unternehmen (Bauunternehmen, Elektriker, Dachdecker) verantwortlich ist, gilt es an jedes Unternehmen präventiv eine Mängelrüge zu schicken. Die Ursachenprüfung erfolgt im Anschluss.
