Die Leibrente in der Immobilienbranche bezeichnet eine monatliche Rentenzahlung an den (oftmals älteren, pensionierten) Verkäufer einer Immobilie anstelle einer einmaligen Zahlung des gesamten Kaufpreises. Teilweise wird eine Abschlagszahlung beim Immobilienkauf vereinbart, um die übrigen Rentenzahlungen gering zu halten.
Wie jeder Immobilienkaufvertrag muss auch jener mit Leibrente von einem Notar beglaubigt werden. Zudem muss der Käufer in Form einer Grundschuld im Grundbuch eine Sicherheit leisten. Zahlt er die vereinbarte Leibrente nicht, steht es dem Verkäufer zu, die Immobilie zu verwerten.
Funktionsweise der Leibrente
Beim Immobilienkauf einigen sich Verkäufer und Käufer auf eine Leibrente mit monatlichen Raten, die meist bis zum Tod des Verkäufers gezahlt wird. Verbleibt anschließend noch ein Restbetrag, sofern eine Mindestlaufzeit oder ein Mindestbetrag für die Leibrente vereinbart wurde, wird dieser an die Erben des Verkäufers gezahlt. Wurde weder eine Mindestlaufzeit noch ein Mindestrentenbetrag vereinbart, endet die Leibrente mit dem Tod des Verkäufers.
Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht für Verkäufer
Der Immobilienkauf mit Leibrente ist in der Regel mit einem lebenslangen Wohnrecht für den Verkäufer, früheren Eigentümer, verbunden. Dies stellt den größten Vorteil für den Verkäufer dar. Er kann seine Altersvorsorge durch die Leibrente aufstocken und bleibt dennoch in seinem gewohnten Umfeld wohnen. Für den Käufer ergibt sich daraus zunächst der Nachteil, dass er Leibrente für eine Immobilie bezahlt, die er zunächst nicht oder nur teilweise nutzen kann. Gleichzeitig muss er für Instandhaltungen aufkommen, sofern nicht anders vereinbart. Dafür muss er allerdings in der Regel keine Fremdfinanzierung beantragen und kein Eigenkapital verwenden.
Kalkulation der Leibrente
Grundsätzliche Faktoren zur Berechnung der monatlichen Rentenzahlungen an den Verkäufer sind der Immobilienwert (und der daraus zu berechnende Mietwert) sowie die Lebenserwartung des Verkäufers (Leibrentenfaktor). Für die Lebenserwartung gibt es je nach Alter und Geschlecht statistische Durchschnittswerte.
Im ersten Schritt berechnet man das lebenslange Wohnrecht und multipliziert den Mietwert (fiktive Miete) mit zwölf Monaten sowie dem Leibrentenfaktor. Daraus erhält man den Wert, den der Verkäufer, frühere Eigentümer, bis zu seinem statistischen Tod als Miete zahlen würde. Dieser Betrag wird vom aktuellen Immobilienwert abgezogen – ebenso wie eventuelle Abschlagszahlungen oder andere Vereinbarungen. Der zu verrentende Betrag wird zunächst durch zwölf Monate und anschließend durch den Leibrentenfaktor dividiert. So erhält man den Betrag für die monatliche Leibrente. Die Kalkulation beruht auf statistischen Annahmen, daher kann der tatsächliche Kaufpreis für den Käufer deutlich höher liegen – wenn der frühere Eigentümer länger lebt als statistisch erwartet. Aus diesem Grund werden auch Zeit- und Maximalleibrenten vereinbart.
Unterschied zur Umkehrhypothek
Wer seine Immobilie verwerten, aber dennoch weiterhin in ihr leben möchte oder seine Rente aufstocken will, kann ebenso eine Umkehrhypothek mit einer Bank abschließen. In diesem Fall nimmt der Eigentümer ein Darlehen auf, das die Bank in monatlichen Raten auszahlt. Im Gegenzug wird ihr eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Tilgung des Darlehens erfolgt entweder durch Rückzahlung nach Vertragsende oder durch Verwertung der Immobilie bei Tod des Eigentümers.
Der Vorteil einer Umkehrhypothek besteht unter anderem darin, dass die Bewohner weiterhin Eigentümer bleiben. Daraus ergibt sich jedoch auch der Nachteil, dass der Eigentümer weiterhin für Instandhaltungen und Reparaturen aufkommen muss.
