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Immobilien Glossar

Die Welt der Immobilien hat ihren eigenen Fachjargon. Um Ihnen den Einstieg in die Branche zu erleichtern und Ihnen mehr Durchblick zu verschaffen, haben wir hier die wichtigsten Begrifflichkeiten erklärt.

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A

Außerordentliche Kündigung

Neben der ordentlichen Kündigung und der Änderungskündigung ist die außerordentliche Kündigung eine von drei Kündigungsarten, die nach deutschem Recht vorgesehen sind. Umgangssprachlich wird die außerordentliche Kündigung oft als Sonderkündigung bezeichnet.

Gesetzliche Regelungen zur außerordentlichen Kündigung finden sich in § 314 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Demnach ist diese Kündigungsart immer dann möglich, wenn es wichtige Gründe gibt, die das Fortführen eines Vertrags für einen oder alle Vertragspartner unmöglich machen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Vertragspartner gegen vertragliche Vereinbarungen verstößt. Für die Kündigung von Mietverträgen sieht das Bürgerliche Gesetzbuch weitere gesetzliche Regelungen vor. Relevant sind insbesondere die Paragraphen 543, 558 und 569 BGB.

Einen Mietvertrag außerordentlich kündigen

Sowohl der Mieter, als auch der Vermieter können einen Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn dafür wichtige Gründe vorliegen. Die Kündigung muss dem Vertragspartner in Schriftform zugehen. Das bedeutet, dass sie nur dann wirksam wird, wenn sie eigenhändig durch alle im Vertrag genannten Personen einer Vertragsseite unterschrieben worden ist. Wurde der Mietvertrag beispielsweise auf zwei Eheleute ausgestellt, müssen beide die Kündigung unterschreiben. Das Unterschreiben durch einen Vertreter ist möglich, wenn dieser eine Vollmacht vorlegen kann. Dadurch ist zum Beispiel die Unterschrift eines Hausverwalters unter einem Kündigungsschreiben gültig, sofern er nachweisbar vom Hausbesitzer bevollmächtigt wurde. Die mündliche Kündigung eines Mietvertrags ist weder ordentlich noch außerordentlich möglich.

Außerordentliche Kündigung durch den Mieter

Es gibt verschiedene Gründe, die einen Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags berechtigen. Die häufigsten sind:

• die Erhöhung der Miete durch den Vermieter,
• die Ankündigung einer Sanierung oder einer Modernisierung,
• gesundheitliche Gefahren in einer Wohnung, die zum Beispiel durch Baufälligkeit oder den Befall von Wänden mit Schimmel bestehen,
• die Nutzbarkeit der Wohnung ist nicht so möglich, wie im Mietvertrag vereinbart wurde, zum Beispiel weil der Vermieter den Zugang zu den Wohnräumen verwehrt oder das Wasser im Haus abgestellt hat,
• der Vermieter oder einer seiner Vertreter, beispielsweise der Hausverwalter oder der Hausmeister, bedrohen den Mieter.

Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter

Auch der Vermieter kann ein Mietverhältnis nur dann außerordentlich kündigen, wenn er wichtige Gründe benennen kann. Zum Beispiel ist die Sonderkündigung möglich wenn der Mieter

e• inen Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten hat,
• andauernd gegen die Regelungen der Hausordnung verstößt,
• den Hausfrieden durch ständigen Lärm oder Streit mit den Nachbarn beeinträchtigt,
• den Vermieter oder seine Vertreter bedroht.

Fristen bei der außerordentlichen Kündigung

Die außerordentliche Kündigung ist generell keine fristlose Kündigung, sondern es müssen abhängig vom Grund bestimmte Fristen eingehalten werden. Die fristlose Kündigung durch den Mieter ist allerdings dann möglich, wenn von der Wohnung Gesundheitsgefahren ausgehen.

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