Das Thema der anschaffungsnahen Herstellungskosten ist für Dich als (frisch gebackener) Immobilienbesitzer und Vermieter von großer Bedeutung. Denn es geht um die Absetzbarkeit von Kosten, die durch Deine Immobilie entstehen. Dabei musst Du verschiedene Grenzen, Fristen und Regelungen berücksichtigen.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
First things first. Klären wir zunächst einmal, was man unter anschaffungsnahen Herstellungskosten versteht.
In § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten für Gebäude wie folgt definiert:
„Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).“
Folgende Einschränkung gilt für anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG:
„Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.“
Ein kurzer Blick ins Handelsgesetzbuch zeigt, dass es sich bei diesen ausgeschlossenen Aufwendungen um Maßnahmen geht, die den Zustand der Immobilie im Vergleich zum Zeitpunkt des Erwerbs verbessern:
„Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.“ (vgl. § 255 Abs. 2 S. 1 HGB).
Der Standard der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs ist relevant.
Wenn es um anschaffungsnahe Herstellungskosten geht, muss auch der Standard der Immobilie berücksichtigt werden, da nach HGB wesentliche Verbesserungen ausgenommen sind. Erwirbst Du also eine Immobilie mit einfachem Standard und führst Maßnahmen durch, die den Standard auf ein mittleres Niveau heben, kannst Du die dafür entstandenen Kosten nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten absetzen.
→ Anschaffungsnahe Herstellungskosten müssen demnach zwei Voraussetzungen erfüllen: Sie müssen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung der Immobilie entstehen und müssen (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen.
Wusstest Du…?
…warum anschaffungsnahe Herstellungskosten ohne Umsatzsteuer berücksichtigt werden? Der Gesetzgeber möchte Gleichheit schaffen. So soll es keinen Unterschied machen, ob Du als Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt bist oder nicht, wenn es um die Zusammenfassung der anschaffungsnahen Herstellungskosten geht.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Erbe, was gilt bei unentgeltlichem Erwerb?
Machen wir es kurz: Wenn Du die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft erwirbst und sie vermieten möchtest, kannst Du keine anschaffungsnahen Herstellungskosten steuerlich abschreiben. Der Grund: Durch den unentgeltlichen Erwerb fallen für Dich keine Anschaffungskosten an. Folglich kannst Du Instand- und Modernisierungsarbeiten nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten absetzen, sehr wohl aber als Erhaltungsaufwand (Werbungskosten). Je nach Art der Maßnahme können auch Herstellungskosten anfallen, die Du abschreiben kannst.
Warum sind anschaffungsnahe Herstellungskosten für Dich als Vermieter relevant?
Das Thema ist deshalb so wichtig, weil es steuerlich einen Unterschied macht, ob Du Herstellungskosten, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen möchtest – und folglich Deine Steuerlast minderst! Herstellungskosten schreibst Du zu einem gewissen Prozentsatz der Gesamtkosten über die Jahre der Nutzungsdauer ab (Absetzung für Abnutzung, AfA). Erhaltungsaufwand, der dazu dient, den Ursprungszustand der Immobilie wiederherzustellen, setzt Du im Jahr der Entstehung sofort als Werbungskosten ab. Aber: Du wendest für Erhaltungsaufwand nach dem Immobilienerwerb, also anschaffungsnahe Herstellungskosten, AfA an.
Anschaffungs- oder Herstellungskosten Erhaltungsaufwand Anschaffungsnahe Herstellungskosten Kaufpreis, Nebenkosten Instandhaltungs- und Modernisierungskosten Instandhaltungskosten, die mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen Kosten für Erweiterungen (z. B. Dachausbau) innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung entstehen Kosten für wesentliche Verbesserungen (z. B. umfassende Umbauten, die den Ursprungszustand verbessern) → Abschreibungen → Werbungskosten → Abschreibungen
Bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten handelt es sich steuerlich betrachtet um Abschreibungen. In der Praxis ist die Abgrenzung der tatsächlichen Baumaßnahmen aber oft sehr schwierig, da es sich um Erhaltungsaufwendungen handelt, die nicht jährlich durchgeführt werden und lediglich den ursprünglichen (oder nach heutigen Maßstäben angebrachten) Zustand wiederherstellen.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Beispiele
- Instandsetzung oder Erneuerung der Heizungsanlage
- Austausch von Fenstern
- Instandsetzung von Fußbodenbelägen, Elektro- und Sanitäranlagen
- Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Malerarbeiten an Wänden und Decken sowie Heizkörpern
- Energetische Fassadenverkleidung
Anschaffungsnahe Herstellungskosten Zeitraum: Ab wann gilt die Drei-Jahresfrist?
Bei der Berechnung der anschaffungsnahen Herstellungskosten entstehen bei Eigentümern immer wieder große Fragezeichen, ab wann die Drei-Jahresfrist konkret läuft, denn der Gesetzgeber nennt nur den „Tag der Anschaffung“. Bedeutet dies nun die Vertragsunterzeichnung, die Übergabe der Immobilie oder die Eigentumsübertragung durch Eintragung im Grundbuch? Kurz um:
Anschaffungsnahe Herstellungskosten Drei-Jahresfrist: Beginn ist Tag der Eigentumsübertragung durch Eintragung im Grundbuch, da Du an diesem Tag wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie wirst und alle Lasten und Nutzen auf Dich übergehen (vgl. § 187 BGB).
Anschaffungsnahe Herstellungskosten Drei-Jahresfrist: Ende ist der Tag vor Ablauf der Drei-Jahresfrist, nachdem das Eigentum auf Dich übergangen ist (vgl. § 188 BGB).
Ein Beispiel
Anschaffungsnahe Herstellungskosten Drei-Jahresfrist Berechnung:
Am 23.09.2022 unterschreibst Du den Kaufvertrag für eine Immobilie, die am 01.10.2022 per Eintragung im Grundbuch auf Dich übergeht. Beginn der Drei-Jahresfrist ist der 01.10.2022. Das Ende der Frist für die Berechnung der anschaffungsnahen Herstellungskosten ist der 30.09.2025.
Der Zustand der Immobilie bei Erwerb ist für die Drei-Jahresfrist entscheidend.
Unter Umständen kann es sein, dass für Dich die Abschreibung der anschaffungsnahen Herstellungskosten und die damit verbundene Drei-Jahresfrist nicht gilt. Das ist etwa dann der Fall, wenn die erworbene Immobilie objektiv unbrauchbar ist – also nicht funktionstüchtig. Hierzu gehören unter anderem erhebliche Baumängel oder gar eine polizeiliche Sperrung des Gebäudes. Sämtliche Aufwendungen, um die Funktionstüchtigkeit der Immobilie wiederherzustellen, gelten dann als Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, bei denen die Regelung zur Abschreibung anschaffungsnaher Herstellungskosten nach § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG nicht angewendet wird.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten berechnen: Achtung Steuerfalle!
Bei der Berechnung anschaffungsnaher Herstellungskosten solltest Du unbedingt diese Dinge beachten, um nicht in eine Steuerfalle zu tappen:
- Grundlage zur Berechnung der 15-Prozent-Grenze sind die Anschaffungskosten für die Immobilie, nicht das Grundstück. Du kannst also nicht die Kaufsumme als Grundlage für die 15 Prozent verwenden. Wenn Du im Kaufvertrag keine Kaufpreisaufteilung vorgenommen hast, musst Du dies für die Steuererklärung tun. Das Bundesministerium für Finanzen stellt eine Excel-Tabelle als Arbeitshilfe zur Verfügung.
- Es werden alle Maßnahmen für den Erhaltungsaufwand der gesamten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie zusammengefasst. Es kann also sein, dass Du erst im dritten Jahr nach der Anschaffung die 15 Prozent Anschaffungskosten überschreitest und folglich den Erhaltungsaufwand nicht als Werbungskosten absetzen darfst, sondern als AfA abschreiben musst.
- Wenn Du den Standard der Immobilie hebst, aber die 15 Prozent unterschreitest, kann es dennoch sein, dass diese Kosten als AfA abgeschrieben werden müssen.
- Überlege Dir daher gut, welche Erhaltungsmaßnahmen kurz nach dem Kauf notwendig sind und welche bis zum Ablauf der Drei-Jahresfrist warten können.
- Hierbei ist auch zu bedenken, dass Baumaßnahmen innerhalb der Drei-Jahres-Frist nicht abgeschlossen, abgenommen, abgerechnet oder bezahlt sein müssen. Für die Berechnung der 15-Prozent-Grenze spielen die „ausgeführten“ Baumaßnahmen eine Rolle. Leistungen, die nach der Drei-Jahresfrist noch ausgeführt werden, um die Baumaßnahme abzuschließen, werden nicht berücksichtigt.
FAQs zu anschaffungsnahen Herstellungskosten
Welche Voraussetzungen gelten für anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Der Erhaltungsaufwand muss innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung erfolgen und 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen. Dann werden Erhaltungskosten nicht wie üblich als Werbungskosten sofort abgesetzt, sondern als AfA abgeschrieben.
Bringen anschaffungsnahe Herstellungskosten Vor- oder Nachteile für Vermieter?
Da Du die Kosten für den Erhaltungsaufwand nicht sofort von Deinen Einnahmen aus der Vermietung abziehen kannst, wird Deine Steuerlast nicht im Jahr der Entstehung komplett gemindert, sondern über viele Jahrzehnte hinweg. Steuerlich betrachtet sind anschaffungsnahe Herstellungskosten für die meisten Vermieter daher nachteilig.
Müssen die Baumaßnahmen innerhalb der drei Jahre fertiggestellt werden?
Nein. Das Finanzamt berücksichtigt alle Maßnahmen, die „durchgeführt“ wurden – unabhängig davon, ob eine Erhaltungsmaßnahme komplett abgeschlossen wurde oder nicht. Es spielt auch keine Rolle, ob Du das Ergebnis bereits abgenommen oder die Rechnung beglichen hast oder nicht.
Wie wird jährlicher Erhaltungsaufwand berücksichtigt?
Tatsächlich werden auch diese Kosten, sofern sie innerhalb der Drei-Jahresfrist entstehen, zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gezählt. Die Argumentation der Finanzbehörden: Die Maßnahmen werden in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang durchgeführt und stellen demnach eine einheitliche Baumaßnahme dar.
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