Der Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Miete

Unter dem Mietspiegel versteht man eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Sie dient unter anderem auch als Begründungsmittel für Mieterhöhungen. Der Mietspiegel wird von Städten und selten auch von größeren Gemeinden aufgestellt. Hier erfahren Sie, wie Sie den Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Miete heranziehen und welche Kosten darin enthalten sind.

Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die monatliche „Nettokaltmiete“. Das bedeutet, die Angaben im Mietspiegel sind ohne Nebenkosten, d.h. ohne Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung, die sogenannten „kalten“ Betriebskosten sowie etwaige Zuschläge für Untervermietung, Möblierung, Garagen und die Nutzung von Wohnräumen zu anderen als zu Wohnzwecken.

Der Mietspiegel gilt primär für Wohnungen. Im Regelfall hat ein Mietspiegel folgenden Aufbau:

  • Lage der Wohnung (Wohngebiet, Umgebung, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Infrastruktur usw.)
  • Baujahr des Mietobjekts
  • Wohnungsgröße in qm
  • Ausstattung der Wohnung (Art der Heizung, Bodenbeläge, Balkone, etc.)

Dabei werden im Mietspiegel ein Mittelwert und ein Spannenwert angegeben. Die Spanneneinordnung erfolgt über einen Kriterienkatalog, nach dem eine Wohnung als besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Der höchste Spannenwert entspricht einer Wohnung, für die nur die positiven Merkmale zutreffen, und umgekehrt.

Unterscheidung zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel

Ein einfacher Mietspiegel wird nach § 558c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt. Unter dem Begriff ‘Erstellen’, ist die Erhebung und Auswertung von Daten gemeint. Die Anerkennung dieser ist die Billigung von ausgehandelten oder einvernehmlich festgestellten Mietspiegeln. Ein einfacher Mietspiegel soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

Um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des Mietrechts nach § 558d BGB handelt es sich, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet und von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (zum Beispiel der örtlichen Mietervereine) sowie der Gemeinde anerkannt wird.

mietspiegel

Ausnahmsweise darf der Mietspiegel nach zwei Jahren auch durch eine Anpassung mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindex für Gesamtdeutschland angepasst werden. Nach insgesamt vier Jahren muss der Mietspiegel spätestens neu erstellt werden. Er wird von der Gemeindevertretung förmlich beschlossen und in den Amtsblättern der Gemeinden veröffentlicht.

Mietspiegel in Berlin als Beispiel

Der Mietspiegel zum Beispiel in Berlin wurde zuletzt 2019 vom Berliner Senat herausgegeben. Beim Berliner Mietspiegel handelt es sich um einen sog. qualifizierten Mietspiegel, der nach oben erläuterten Grundsätzen erstellt wurde.

Dieser gibt das Preisniveau in den bestehenden Mietverhältnissen (Nettokaltmieten) wieder – auf Basis der Mietänderungen und -Vertragsabschlüsse der letzten vier Jahre.

Vermieter können Preiserhöhungen mit dem Mietspiegel begründen, gleichzeitig kann der Mieter die Erhöhung aber mit diesem auch wieder überprüfen. Daher hat ein Mietspiegel auch Nachteile und schränkt die Vermieterrechte ein. Außerdem kann keine Erhöhung verlangt werden, wenn zuvor eine Staffelmiete vereinbart wurde.

Auch für die Miethöhe bei Abschluss von neuen Mietverträgen (Wiedervermietung in bestehenden Wohngebäuden) ist der Berliner Mietspiegel von Bedeutung. Mit der Mietpreisbremse kann die Miethöhe bei maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt werden. Das Berliner Landgericht (Aktenzeichen: 65 S 424/16) hat bestätigt, dass auch im Fall der Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete über den Berliner Mietspiegel sachgerecht dargestellt wird.

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