Wenn Du ein Grundstück erbst, fällt zunächst eine Steuer an – sowohl für die Erbschaft selber, als auch für den Grunderwerb. Das Erbe allein bedeutet jedoch noch nicht, dass Du auch tatsächlich Steuern abführen musst. Die wichtigsten Infos zu Freibeträgen und den geltenden Steuersätzen findest Du in dem folgenden Artikel.
Freibetrag ausschöpfen und keine Erbschaftssteuer auf das Grundstück zahlen
Der beste Weg, um ein Grundstück zu erben und keine Steuer zahlen zu müssen, ist die schrittweise Schenkung. Hierbei wird auch von einer vorweggenommenen Erbfolge zu Lebzeiten des Erblassers gesprochen. Diese tritt an die Stelle einer Erbschaft, die beim Todesfall eintritt. Bei solch einer vorweggenommenen Erbfolge kann der Erbe seinen Freibetrag mehrmals voll ausschöpfen – und zwar immer im Abstand von zehn Jahren. Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro und ebenso Enkel, sofern ihre Eltern bereits verstorben sind und sie in der Erbfolge nachgerückt sind. Dadurch können selbst Grundstücke mit einem hohen Wert über die schrittweise Schenkung steuerfrei an den Erben übergeben werden.
Anders wäre es zum Beispiel hier: Das Haus wird an Fremde verschenkt. In diesem Fall ist der Freibetrag deutlich niedriger (20.000 Euro) und die Erbschaftssteuer würde mit mindestens 30 Prozent zu Buche schlagen.
Wenn Du als Ehepartner oder Kind ein Haus erbst, umgehst Du die Steuer ebenfalls, wenn Du die Immobilie zehn Jahre selber bewohnst. Dann spielt der Wert der Immobilie keine Rolle. Einzige Ausnahme: Kinder können eine bis 200 Quadratmeter große Immobilie erben, ohne Steuern zu zahlen. Da unbebaute Grundstücke keine Möglichkeit zu Wohnzwecken bieten, gilt diese Regelung hier nicht.
Grundstück erben und Steuer für Grunderwerb sparen – durch Schenkung
Bei der Schenkung besteht zusätzlich der Vorteil, dass keine Grunderwerbssteuer anfällt. Im Falle einer Erbschaft durch Tod müsste der Grunderwerb – gemessen am Verkehrswert des Grundstücks oder der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls – versteuert werden. Du kannst also zum Beispiel das Grundstück oder Haus an die Ehefrau überschreiben und Kosten für Erbschafts- und Grunderwerbssteuer sparen.
Achtung: Die Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung entfallen nicht. Die Höhe wird nach dem Grundstückswert und der Gebührenregelungen des Gerichts- und Notarkostengesetzes ermittelt.
Grundstück erben und Steuern zahlen – Steuersätze und Steuerklassen
Wird der Freibetrag überschritten, fällt für die Erbschaft oberhalb der Grenze die Erbschaftssteuer an. Sie variiert je nach Verwandtschaftsgrad und der damit verbundenen Steuerklasse.
Grundstück erben und Steuern zahlen – Steuersätze bei Erbschaften
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Grundstück erben und Steuern zahlen – Steuerklassen bei Erbschaften
- Steuerklasse I für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern
- Steuerklasse II für Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten
- Steuerklasse III für alle weiteren Erben
Tatsächliche Steuerlast ist vom Grundstückswert abhängig
Für die Berechnung der Steuerlast nach Erbschaftsteuergesetz wird zusätzlich der Wert des Grundstücks benötigt. Anders als beim Verkehrswert für eine Immobilie bei Erbschaft sind nur der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche relevant, nicht etwa der Zustand. Den Bodenrichtwert erhältst Du von Gutachterausschüssen der Gemeinden. Bei unbebauten Grundstücken ist stets der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert, abzüglich 20 Prozent, anzuwenden.
Laut § 145 Bewertungsgesetz (BewG) gelten Grundstücke als unbebaut, wenn sich darauf kein benutzbares Gebäude befindet. Ein Gebäude ist dann nicht benutzbar, wenn es auf Dauer keiner und nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden kann. Zudem ist ein Gebäude unbenutzbar, wenn es aufgrund von Zerstörung oder Verfall keinen nutzbaren Raum bietet.
Wenn Du ein Grundstück erbst und die Steuer berechnen möchtest, beachte außerdem, dass auch Gebäude in der Bauphase nicht zwingend als benutzbar gelten müssen. Sobald Du ein Grundstück erbst, zahlst Du keine Steuer, wenn sich das Gebäude noch im Rohbau befindet.
„Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen.“
§ 145 Nr. 1 BewG
