Zertifizierter Immobilienverwalter: Das solltest Du als Wohnungseigentümer wissen

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung wird Dich das interessieren: Ab Dezember 2022 wird nur noch ein „zertifizierter Immobilienverwalter” der gesetzlichen Vorgabe einer ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechen. Was das konkret bedeutet, erfährst Du hier.

Den Begriff des zertifizierten Immobilienverwalters führte das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) — nach der Reformierung „Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz” (WEMoG) — mit der Neuerung im Dezember 2020 ein. In § 26 a steht dazu:

„Als zertifizierter Immobilienverwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.”

Es handelt sich um eine Art Sachkundenachweis für Immobilienverwalter. Die Zertifizierung der Berufsgruppe wurde viele Jahre von verschiedenen Berufsverbänden, unter anderem dem VDIV, gefordert, um eine einheitliche Qualifikation für Immobilienverwalter und ihre Aufgaben zu schaffen.

Wer darf sich als zertifizierter Immobilienverwalter bezeichnen?

Ganz allgemein darf sich die Person als zertifizierter Immobilienverwalter bezeichnen, die vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) eine entsprechende Prüfung abgelegt hat. Nach einer neuen Verordnung, die der Bundesrat in 2021 beschloss, muss die Prüfung einen mündlichen und einen schriftlichen Teil umfassen. In der 15-minütigen mündlichen und in der 90-minütigen schriftlichen Prüfung sollen unter anderem Themen wie das Wohnungseigentumsrecht, Immobilienwirtschaft und Mietrecht abgefragt werden.

Gibt es Ausnahmen von der Prüfungspflicht?

Der Gesetzgeber stellt bestimmte Berufsgruppen mit einem zertifizierten Immobilienverwalter gleich und entbindet sie folglich von der Prüfungspflicht. Das gilt insbesondere für Volljuristen und Immobilienkaufleute oder Immobilienfachwirte sowie sonstige Personen, die über einen Studienabschluss mit dem Schwerpunkt Immobilienrecht verfügen.

Im Übrigen schließt der Gesetzgeber eine Ausnahme für langjährig erfahrene Immobilienverwalter aus. Ziel der Gesetzesreform und Einführung des Sachkundenachweises sei nicht nur eben dieser, sondern auch die Kompetenz darüber, sich mit den Herausforderungen der modernen Immobilienverwaltung befassen zu können.

Info: Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes und damit die Einführung des Anspruchs auf einen zertifizierten Immobilienverwalter gilt lediglich für die Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften. Verwalter dürfen auch ohne Zertifizierung gewerblich tätig sein — etwa im Rahmen von Mietverwaltungen.

Zertifizierung entbindet Hausverwalter nicht von Weiterbildungspflicht

Die Weiterbildungspflicht, die seit 2018 gilt, ist von der Zertifizierung unberührt. Gewerbliche Verwalter von Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen gemäß § 34c Gewerbeordnung (GewO) weiterhin eine Weiterbildung in der Immobilienverwaltung vorweisen können. Ein Hausverwaltung muss für die Weiterbildung einen Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren nachweisen können.

Was bedeutet das für Wohnungseigentümergemeinschaften?

Bist Du Teil einer Wohnungseigentumsgemeinschaft, hast Du gemäß § 19 Abs. 2. Nr. 6 WEG Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Immobilienverwalters zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das bedeutet im Umkehrschluss: Wird kein zertifizierter Immobilienverwalter bestellt, liegt keine ordnungsgemäße Verwaltung vor, zu der eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 19 Abs. 1 WEG jedoch verpflichtet ist (sofern sie nicht anders geregelt wird).

Von der Pflicht zur Bestellung eines zertifizierten Immobilienverwalters im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung sind Kleinsteigentümergemeinschaften mit weniger als acht Sondereigentumsanteilen und wenn einer der Eigentümer zum Verwalter bestellt wurde.

WEG hat bereits Verwalter bestellt — Was nun?

Der Gesetzgeber räumt eine Übergangsfrist für bereits bestellte WEG-Verwalter ein. Diese gelten bis Juni 2024 als zertifizierte Immobilienverwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft, für dies sie zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits tätig waren. Für neue Verwaltungsaufträge muss eine Zertifizierung vorliegen.

Ordnungsgemäße Verwaltung für Dich als Eigentümer von großer Bedeutung

Die gesetzliche Verankerung des Sachkundenachweises von zertifizierten Immobilienverwaltern ist für die ordnungsgemäße Verwaltung und damit Dich als Eigentümer von großer Bedeutung. Denn im schlimmsten Fall kann eine nicht ordnungsgemäße Immobilienverwaltung hohe Kosten bzw. Schäden verursachen, die Du als Eigentümer trägst oder den Wiederverkaufswert der Immobilie schmälern.

Als „ordnungsgemäße Verwaltung” bezeichnet das Wohnungseigentumsgesetz folgende Aufgaben:

  • Die Aufstellung einer Hausordnung
  • Die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums — das umfasst auch die Instandhaltung und Instandsetzung
  • Die angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums sowie der Eigentümer durch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
  • Die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage für Instandhaltungen
  • Die Festsetzung von Vorschüssen — zu diesem Zweck erstellt der Verwalter einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung, einen Zahlungsplan sowie einen VermögensberichtDie Bestellung eines zertifizierten Immobilienverwalters

Ganz konkret schützt Dich eine ordnungsgemäße Verwaltung unter anderem vor einem undichten Dach oder unwirtschaftlichen Investitionen. Nicht zuletzt schützt Dich die Bestellung eines zertifizierten Immobilienverwalters, bei dem man von einer ordnungsgemäßen Verwaltung ausgehen kann, vor unseriösen Hausverwaltungen und finanziellen Verlusten.

hausverwalter weiterbildungspflicht

Nur das als Hinweis: Der DVID — ehemals DDIV — schätzte 2017, dass jährlich rund 25 Millionen Euro Schaden durch eine fehlerhafte Immobilienverwaltung entstehen. Mit ein Grund, warum künftig ein zertifizierter Immobilienverwalter bestellt werden sollte.

Was tun bei fehlerhafter Immobilienverwaltung?

In der Praxis kommt es immer wieder zu Konflikten zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch den Eigentümern untereinander, wenn es um die Details einer ordnungsgemäßen Verwaltung geht. Selbst Gerichte tun sich mitunter bei Urteilen schwer. Dennoch solltest Du handeln, wenn Du das Gefühl hast, die Hausverwaltung handelt nicht im Sinne des Gemeinschaftseigentums.

Zum Beispiel wenn

  • für größere Bau- oder Sanierungsmaßnahmen nicht mindestens drei unterschiedliche Angebote eingeholt werden
  • der Hausverwalter ohne Eigentümerbeschluss größere Sanierungen durchführen lässt
  • Treuhandkonten auf den Namen des Hausverwalters laufen
    Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung nicht oder nicht korrekt umgesetzt werden
  • keine Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen vorgelegt werden / unentschuldigt verspätet vorgelegt werden

Schlussendlich hast Du bei einem triftigen Grund bzw. einer Vertragsverletzung das Recht, den Verwalter fristlos zu entlassen. Schließlich hast Du gesetzlichen Anspruch auf einen zertifizierten Immobilienverwalter bzw. eine ordnungsgemäße Verwaltung. Zwar ist hierfür immer noch ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig, dennoch sollte dies kein Hindernis darstellen, einen unseriösen Verwalter zu entlassen.

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