Wer mit einem langfristigen Anlagehorizont in Immobilien investiert, ist sich darüber bewusst, dass die Miete für lange Zeit nicht nur die primäre, sondern auch die einzige Einnahmequelle darstellt. Umso ärgerlicher ist es, wenn die vereinbarten Mietzahlungen ausfallen.
Die meisten, wenn nicht gar jeder Eigentümer, mussten bereits selber die Erfahrung machen oder können zumindest von einem Bekannten berichten, welche mit unregelmäßigen Mietzahlungen zu kämpfen hatten. Leider zeigt die Praxis nur allzu häufig, dass unregelmäßige oder gar komplett unterlassene Mietzahlungen durchaus vorkommen — und in manch unangenehmen Fällen sogar die Regel darstellen. Solche Mietausfälle führen dann nicht nur dazu, dass die Renditekalkulation für das Objekt nicht aufgeht, sondern verursachen dem Vermieter unnötigen Verwaltungsaufwand- und kosten. Daher stellen wir im Folgenden unsere Tipps vor, wie du bei Mietausfall möglichst aufwandsarm und effizient reagieren kannst.
Prüfen der Sachlage
Auch wenn du als Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hast, dass der Mieter stets pünktlich die Miete zahlt, kann eine umgehende Zahlungserinnerung bei Verzug unter Umständen das Verhältnis zwischen dir und dem Mieter dauerhaft belasten.
Generell lohnt es sich, einen zweiten Blick auf das Konto zu werfen, und dies unter Umständen ein paar Tage nach dem vereinbarten Mieteingang. Gerade in günstigeren Wohnlagen kommt es durchaus vor, dass die Miete von jemand anderem als dem eigentlichen Mieter bezahlt wird. Wer als Vermieter die Übersicht über eine Vielzahl von Objekten behalten muss, kennt das Problem, dass dann eine solche Zahlung schnell einmal durchrutscht. Aus der Praxis kennen wir zum Beispiel, dass vor allem bei Studenten oder Auszubildenden, die Miete in manchen Monaten von den Eltern überwiesen wird.
Auch wenn die Miete zwar gezahlt wird, dies jedoch zu spät, empfiehlt sich zuerst den Mieter telefonisch zu kontaktieren. Zwar liegt rein rechtlich bereits unmittelbar nach Eintritt des Zahlungsverzugs ein Grund zur direkten Mahnung vor, doch wenn die Verspätung seitens des Mieters lediglich aus Versehen erfolgte, raten wir dazu in solchen Einzelfällen nachsichtig zu sein. Zum einen klärt sich die Lage bei einem langjährigen Mietverhältnis mit ansonsten zuverlässigen Mietern in der Regel schnell und unkompliziert, zum anderen kann eine Zahlungsaufforderung schnell als persönlich missverstanden werden.
Sollte sich eine Situation ergeben, wo es dem Mieter schlicht nicht möglich ist zu zahlen, bietet sich dem Vermieter die Option eine Ratenzahlung über den offenen Betrag zu vereinbaren. Hier sollte jedoch streng und unemotional geprüft werden, ob der Mieter seiner Mietschuld langfristig wird nachkommen können. Selbstverständlich sollte eine solche Vereinbarung schriftlich festgehalten werden und im Zweifel besser in direkter Zusammenarbeit mit einem Rechtsanwalt erarbeitet werden, da Ansprüche auf ausstehende Mieten sogar verjähren können, wenn nicht ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet wurde.
Anders verhält es sich in dem Fall, wenn der Mieter bewusst nicht oder nicht in voller Höhe zahlt. Tut er dies, weil er einen vermeintlichen Mangel an der Mietsache erkannt hat, bedarf dies natürlich einer individuellen Prüfung der Sachlage. Lässt sich jedoch feststellen, dass der Mieter die Miete bewusst und aus unlauterer Absicht nicht bezahlt, sollte schnell und präzise gehandelt werden. Ziel muss es dann sein, um sowohl den Zeitraum der ausbleibenden Mieten möglichst kurz und den Verwaltungsaufwand gering zu halten, das Mietverhältnis schnellstmöglich zu beenden.
Die erste Mahnung: Rechtsverbindlich, aber freundlich
Liegt tatsächlich ein fehlender Mieteingang vor, dann musst du den Mieter mahnen. Dies machst du mit einem freundlichen Erinnerungsschreiben / einer Abmahnung und setzen einen Zahlungstermin fest — das neue Zahlungsziel sollte niemals fünf Werktage überschreiten. Die Mahnung erfüllt hier zweierlei Zweck — sie dient als (freundliche) Erinnerung, bietet aber gleichzeitig einen rechtssicheren Beweis, dass du dich als Vermieter an entsprechende Fristen gehalten hast. Die Praxis zeigt, dass meistens bereits die erste schriftliche Abmahnung ausreicht, damit die Miete bezahlt wird. Hierfür ist es jedoch besonders wichtig, dass das Schreiben allen formalen Anforderungen entspricht und professionell gestaltet wurde. Es muss den vollen Namen des Mieters enthalten, sowie die Summe der ausstehenden Zahlungen und wann diese fällig gewesen wären. Optimalerweise verweist du noch auf die Grundlage deines Anspruchs, in diesem Falle auf den geschlossenen Mietvertrag mit entsprechender Datumsangabe. Nur so hast du im Anschluss eine konkrete Handhabe, um bei Zuwiderhandlung weitere Schritte einzuleiten.
Die zweite Mahnung: Abmahnen und den Druck erhöhen
Reagiert der Mieter auf die erste Zahlungserinnerung nicht, dann schickst du eine zweite Abmahnung — erneut werden der offene Betrag und der Zeitpunkt der Zahlung genannt. Versende das Schreiben als Einschreiben, damit du später einen Beweis für die Zustellung hast. Auch in der Formulierung empfiehlt es sich, nun eindringlicher zu werden. Kommt die Zahlung nicht, dann solltest du den Fall einem Anwalt übergeben. Die Kosten musst du zunächst selbst tragen — der Mieter muss dir die Kosten später aufgrund seines Zahlungsverzugs erstatten. Gerade damit die Anwaltskosten unter Kontrolle bleiben und dein Anspruch schnell und unkompliziert geltend gemacht werden kann, ist es hilfreich beide Mahnungen frist- und formgerecht verschickt zu haben.
Wenn alles nicht hilft: Die Kündigung
Wenn Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten Mietrückstände entstehen lassen, die eine Monatsmiete übersteigen oder wenn über einen längeren Zeitraum Mietrückstände in Höhe von zwei Monatsmieten aufgelaufen sind, dann haben Vermieter das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Damit das Schreiben rechtskräftig ist, muss der Kündigungsgrund angegeben werden, die Kündigung schriftlich erfolgen und allen Mietern gegenüber ausgesprochen werden — ebenso, wie alle Vermieter als Absender genannt werden müssen. Um etwas mehr Rechtssicherheit zu erlangen, sollten Vermieter vorsorglich dem weiteren Gebrauch der Wohnung widersprechen, denn manche Mieter ziehen trotz Kündigung nicht aus. Darüber hinaus muss in der Kündigung auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen werden. Reagiert der Mieter innerhalb von zwei Wochen nicht, dann muss dein Anwalt eine Räumungsklage eröffnen. Diese Klage kostet Zeit, Geld und Nerven, denn meist erfolgt ein Räumungsurteil erst nach sechs bis neun Monaten. Und selbst mit einem Räumungsurteil kann es noch Monate dauern, bis die Vollstreckung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen kann.
Stellen Vermieter fest, dass ein Mieter zwar pünktlich, aber nie die volle Miete überwiesen hat, kann dem Mieter ebenfalls ordentlich gekündigt werden. In einem solchen Fall sieht der Gesetzgeber nicht mehr die vertraglichen Vereinbarungen gewahrt und du kannst mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn du zuvor Abmahnungen bei jedem Zahlungsverzug schriftlich ausgesprochen hast und den Schriftverkehr nachweisen kannst.
Trotz dieser ganzen Schritte und Formalien steht der Gesetzgeber beim einmaligen Vergehen auf der Seite des Mieters, wenn er unmittelbar nach Eingang der fristlosen Kündigung und/oder der Räumungsklage sämtliche Mietrückstände bezahlt. Kommt es jedoch innerhalb der nächsten zwei Jahre zum gleichen Vorfall, ergibt sich diese Option nicht mehr. Bis zu einem Räumungstitel können mehrere Monate vergehen, in denen du möglicherweise auch keine Mietzahlung erhältst. Zieht der Mieter nach einem langen Prozess doch aus, dann kommen unter Umständen Entsorgungs- und Renovierungskosten auf dich zu. Das Risiko für solche Fälle lässt sich zwar nie ganz ausschließen, jedoch durch eine gründliche Hintergrundüberprüfung von neuen Mietern sowie einer automatisierten Mieteingangskontrolle (zum Beispiel mit unserer Software von Vermietet.de) wesentlich verringern.
