Die Ausgestaltung von Mietverträgen ist relativ komplex. Dementsprechend gibt es auch zahlreiche Wege, um einen solchen Mietvertrag zu beenden. Neben einer ordentlichen bzw. fristgemäßen Kündigung gibt es auch noch die Option, ein Sonderkündigungsrecht wahrzunehmen. Worauf Du als Vermieter bei einem Sonderkündigungsrecht Deines Mieters achten musst und welche Aspekte dafür erfüllt sein müssen, erklären wir Dir hier.
Auf welche Arten Dein Mieter den Mietvertrag beenden kann
Ist einmal ein Mietvertrag geschlossen, so gilt dieser meist auf unbestimmte Zeit. Ausnahmen dazu gibt es vor allem in Studentenstädten oder bei der Kurzzeitvermietung und im Gewerbebereich – der normale Wohnraummietvertrag ist jedoch unbegrenzt gültig. Dadurch hat nicht nur der Mieter, sondern auch Du als Vermieter eine gewisse Sicherheit.
Doch auch die Beendigung des Mietverhältnisses sollte Dir als Vermieter geläufig sein. So gibt es beispielsweise die ordentliche Kündigung von Mieterseite, welche wohl die häufigste Art der Kündigung eines Mietvertrags in Deutschland ist. Hierbei kündigt der Mieter mit der gesetzlich bzw. vertraglich geregelten Frist seine Wohnung.
Auch eine ordentliche Kündigung von Vermieterseite ist möglich, kommt jedoch bei weitem nicht so häufig vor, wie die mieterseitige Kündigung.
Info: Egal, welche Art der Kündigung Du oder Dein Mieter ausstellen, es gilt immer, dass die Kündigung in Schriftform erfolgen muss. Darüber hinaus solltest Du die Kündigung wahlweise persönlich mit Zeugen oder via Einschreiben zustellen, damit Du im Zweifelsfall einen Nachweis darüber hast, die Kündigung ordnungsgemäß zugestellt zu haben.
Wann eine Sonderkündigung ausgesprochen werden kann
Generell hat Dein Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn Du die Miete erhöhen möchtest. Bei einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen kann Dein Mieter nach Erhalt der Information darüber sein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen. Die Kündigung greift daraufhin zum Ablauf des folgenden Monats und verringert die Mietzeit dadurch deutlich.
Möchtest Du die Miete grundlos bzw. ohne Modernisierung erhöhen, so gilt auch hier ein Sonderkündigungsrecht, welches die Mietzeit jedoch nicht so drastisch reduziert, denn: nach Erhalt der Mieterhöhung hat der Mieter die Option, zum Ablauf des zweiten, nachfolgenden Monats zu kündigen. Geht Dein Schreiben also am 15. April bei Deinem Mieter ein, so kann er zum 30.06. sonderkündigen – eine ordentliche Kündigung wäre in den meisten Fällen jedoch erst zum 31.07. möglich.
Du solltest jedoch unbedingt in ein Gespräch mit Deinem Mieter gehen, bevor Du etwaige Modernisierungsmaßnahmen oder Mieterhöhungen tätigst. Dies schärft zum einen die Bindung zwischen Dir und dem Mieter und ist gleichzeitig auch noch eine nette Möglichkeit, um einmal wieder mit Deinem Mieter in Kontakt zu treten. Darüber hinaus wird eine persönlich angekündigte Mieterhöhung meist besser aufgenommen als ein formelles Schreiben im Briefkasten. „Communication is king“ – daran solltest Du Dich als Vermieter halten. Natürlich schließt ein solches Vorgehen eine Nutzung des Sonderkündigungsrechts nicht aus, aber einen Versuch ist es in jedem Fall wert.
Halte Deine Immobilien immer und überall im Blick
Gerade bei aufwendigen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kannst Du als Vermieter und Eigentümer der Immobilie schnell den Überblick verlieren. Dementsprechend ist eine gute Dokumentation des Baufortschritts sowie eine Archivierung der Dokumente, wie beispielsweise die Angebote, unerlässlich. Um mit der Zeit zu gehen, solltest Du Dir dafür einen Online-Anbieter suchen, mit dem Du Deine Immobilien und das drumherum verwalten kannst.
Vermietet.de ist genau ein solcher Partner für Vermieter und stellt Dir umfangreiche Tools zur Verfügung, um Deinen Vermieteralltag zu erleichtern. Neben der Möglichkeit, die Modernisierungsmaßnahmen direkt im Onlineprogramm zu überwachen und sämtliche Dokumente zu den einzelnen Vorgängen abzulegen, hast Du noch zahlreiche weitere hilfreiche Punkte im Paket. Darunter fällt auch die Erstellung der Nebenkostenabrechnung für alle Deine Mieter – rechtskonform und verbindlich.
Des Weiteren hast Du einen permanenten Überblick über die Einnahmen und Ausgaben Deiner jeweiligen Immobilie. Dies erleichtert Dir nicht nur den Überblick während eines laufenden Jahres, sondern ist auch enorm hilfreich in Bezug auf die Steuererklärung. Als weiteren Vorteil bietet Vermietet.de Dir eine große Auswahl an Vorlagen, die Dir bei der Kommunikation mit Deinen Mietern helfen. Das Wichtigste jedoch: der digitale Mietvertrag inklusive E-Sign.
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