Wir von Vermietet.de wissen: Das Steuerrecht ist für viele unübersichtlich und teilweise unverständlich. Gehört eine Dachsanierung zum Erhaltungsaufwand oder sind das Herstellungskosten? In diesem Beitrag haben wir die wichtigsten Informationen zusammengefasst, wie Du die Kosten für eine Sanierung steuerlich absetzen kannst bei einer Vermietung.
Was ist eine Sanierung?
Wenn man die Kosten für eine Sanierung steuerlich absetzen möchte bei einer Vermietung, solltest Du wissen, welche Arbeiten hier dazu zählen. Der Grund besteht, darin, weil die Kosten rund um die Vermietung entweder als Werbungskosten direkt von der Steuerlast abgezogen oder als Absetzung für Abnutzung abgeschrieben werden.
Eine Sanierung gilt im Allgemeinen als eine Schadensbehebung. Durch die Sanierungsarbeiten wird also etwas am Gebäude repariert, um den Zustand vor Eintritt des Schadens wiederherzustellen. Typische Arbeiten einer Sanierung, die Du steuerlich absetzen kannst bei Vermietung, sind beispielsweise die Beseitigung von
- Schimmel und Feuchtigkeit,
- Rissen in der Fassade
- oder Schäden im Dach.
Die ursprünglichen Eigenschaften der Gebäudeteile oder die Qualität der Bausubstanz werden bei Sanierungen nicht verbessert.
Der Unterschied zu Renovierungen und Modernisierungen besteht dementsprechend darin, dass
- Renovierungen verschönern das Objekt, z. B. Wände, Fassaden, Böden und
- Modernisierungen verbessern das Gebäude, z. B. das Wohngefühl durch einen Balkon oder die Energieeffizienz durch eine Außenwanddämmung oder neue Heizungsanlage.
Was Du bei Sanierung steuerlich absetzen kannst bei Vermietung
In der Theorie klingt es recht einfach: Maßnahmen, die den Wert der Immobilie steigern oder die Nutzfläche erweitern, werden als Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben. Alle übrigen Maßnahmen, die dazu dienen, einen ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, werden als Werbungskosten direkt abgezogen. Doch die Rechtsprechung ist sich in der Praxis nicht immer einig, wie man welche Kosten der Sanierung steuerlich absetzen kann bei einer Vermietung.
Beachte idealerweise nicht nur die oben genannten Unterschiede, sondern ebenso Folgendes:
- Ausgaben, die bis zur Fertigstellung der Immobilie und bis zum vollständigen Übergang in den eigenen Besitz anfallen, gelten als Herstellungs- und Anschaffungskosten.
- Instandhaltungs- und Renovierungskosten, die innerhalb der drei Jahre nach Anschaffung/Bau entstehen und in Summe (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der
Anschaffungskosten übersteigen, werden als anschaffungsnahe Herstellungskosten ebenfalls abgeschrieben.
- Maßnahmen, die in erheblichem Maße den Gebäudewert erhöhen, die Nutzungsdauer verlängern oder den Wohnstandard verbessern, werden steuerlich gemäß § 225 Handelsgesetzbuch (HGB) ebenfalls als Herstellungskosten betrachtet.
Es kommt daher in der Regel auf den Einzelfall – die Umstände und die Maßnahmen – an, wann man welche Kosten der Sanierung steuerlich absetzen kann bei Vermietung. So können Renovierungskosten zum Erhaltungsaufwand und zu den Herstellungskosten zählen.
Was ist bei der Abschreibung der Sanierungskosten sonst zu beachten?
Ob die Sanierungskosten unter die Werbungs- oder Herstellungskosten fallen, macht zunächst einen Unterschied in der Steuererklärung. Am Ende kannst Du jedoch nahezu alle anfallenden Kosten zum Großteil von der Steuer abschreiben – ob kurz- oder langfristig. Grundsätzlich ist wichtig, dass die Kosten für die Haussanierung nur steuerlich absetzbar sind, wenn beauftragte Handwerker und Dienstleister auf Rechnung arbeiten und Sie diese unbar begleichen. Barzahlungen – selbst mit Quittungen – akzeptiert das Finanzamt in der Regel nicht.
Wird die Immobilie teilweise selbst bewohnt, muss man die Kosten für die Sanierung anteilig steuerlich absetzen für die Vermietung. Den Kostenanteil für den selbst genutzten Immobilienteil kannst Du nicht absetzen.
Neben den Sanierungskosten musst Du alle übrigen Kosten rund um die Vermietung zusammenrechnen und von den Mieteinnahmen (Kaltmiete zzgl. Nebenkosten und ggf. Rückzahlungen von Mietern) abziehen. Um den Steuersatz für die Mieteinnahmen zusätzlich zu senken, können auch die steuerlichen Grundfreibeträge genutzt werden.
