Wie sich Vermieter bei Mietschulden am besten verhalten

Vermieter in Deutschland beklagen über 500 Millionen Euro Mietschulden. Einfach hinnehmen musst Du die Situation nicht. Denn das Mietrecht gibt Dir verschiedene Möglichkeiten an die Hand, das Geld einzuholen. Dabei sind jedoch rechtliche Vorgaben und Fristen zu beachten, sonst bleibst Du als Vermieter auf Deinen Forderungen sitzen.

Nicht jeder Rückstand bei der Miete resultiert aus der Unfähigkeit oder sogar der bewussten Weigerung des Mieters, seinen finanziellen Pflichten nachzukommen. Stellt der Vermieter in einem Monat keinen Zahlungseingang fest, sollte er seinen Mieter zunächst davon in Kenntnis setzen. Am sichersten ist es, neben der Höhe des Rückstands auch genau den Monat zu benennen, in dem keine Mietzahlung erfolgte.

Versuche als Vermieter die Sache einvernehmlich zu klären, denn es kann für Mietschulden Gründe geben, die nicht im Einflussbereich des Mieters liegen. Es ist durchaus möglich, dass der Mieter das Geld aus Versehen auf ein falsches Konto gezahlt hat oder es handelt sich um eine berechtigte Weigerung der Mietzahlung wegen eines Mangels.
Auf Vermietet.de erfährst Du, wie Du als Vermieter Mängel an der Mietsache am besten handhabst.

Zahlungsaufforderung am besten schriftlich

Gibt es keinen akzeptablen Grund für die Mietschulden und holt der Mieter die Zahlung nicht nach, dann musst Du als Vermieter handeln. Der erste Schritt muss immer darin bestehen, den säumigen Mieter schriftlich zur Zahlung aufzufordern. In dem Schreiben sollte der Vermieter eine Frist zum Ausgleich der Rückstände setzen. Gleichzeitig kann er dem Mieter die möglichen Konsequenzen bei einem andauernden Zahlungsverzug vor Augen führen. Möglich sind die außerordentliche fristlose Kündigung und das Geltendmachen von Verzugszinsen.

Übrigens ist eine Abmahnung im Mietrecht gar nicht notwendig, wenn man den Mietrückstand einfordern will. Nach den Erfahrungen von Vertreter von Mieterverbänden sind sie aber die Regel. Klage als Vermieter sofort, so ist diese in den allermeisten Fällen mit einem Prozess verbunden, der sich über Jahre hinziehen kann.

Die ausstehende Miete erhält der Vermieter, wenn überhaupt, erst am Ende des Rechtsstreits. Deshalb ist es oftmals besser, zusammen mit dem Mieter einvernehmliche Lösungen zu finden. Diese Absprachen empfehlen sich, wenn

  • es die finanziellen Verhältnisse des Vermieter erlauben;
  • der Mieter zahlungswillig ist, aber einen vorübergehenden finanziellen Engpass hat;
  • beide Parteien – Vermieter und Mieter – am Mietverhältnis interessiert sind;
  • der Mieter einen Zahlungsplan akzeptiert und sich daran hält.

Kündigung wegen Mietschulden

Bei Mietrückständen bleibt dem Vermieter das Recht, die Wohnung zu kündigen. Eine Kündigung wegen eines Zahlungsverzugs ist möglich, wenn der Mieter an zwei hintereinander folgenden Terminen Mietschulden hat, die über einer Monatsmiete liegen. Das gilt auch, wenn der Rückstand über längere Zeit mehr als zwei Monatsmieten beträgt. Ein Vermieter darf eine fristgerechte oder eine fristlose Kündigung aussprechen.

Achtung: Bei einer Kündigung muss die übliche Form eingehalten werden. Diese Vorgaben gilt es zu beachten:

  • immer schriftlich kündigen
  • die Kündigung braucht zwingend eine Unterschrift
  • Fax oder E-Mail genügen nicht
  • eine nachvollziehbare Begründung ist verpflichtend

Ein Mieter kann die fristlose Kündigung wegen Mietschulden abwehren: Zahlt er innerhalb einer Frist von zwei Monaten die rückständige Miete restlos nach, ist sie vom Tisch. Möchtest Du als Vermieter das verhindern, etwa weil Du den notorisch säumigen Zahler loswerden willst, dann kannst Du die fristlose und fristgerechte Kündigung gleichzeitig aussprechen. Das geht mit der Formulierung „Hiermit kündige ich die Wohnung fristlos. Hilfsweise erfolgt die Kündigung fristgerecht“.

mietschulden verjährung

Schwerer Gang bei fristgerechter Kündigung wegen Mietschulden

Auch bei einer fristgerechten Kündigung wegen Mietschulden kann die Situation kompliziert sein, denn der Mieter kann sich unter Umständen auf die Sozialklausel berufen, hier nennt der Gesetzgeber fehlenden Ersatzwohnraum als Härtegrund. Macht der Vermieter gerichtlich eine Vertragsverletzung geltend, nämlich die ausbleibende Miete, wägt das Gericht im Ernstfall die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander ab und der Mieter kann u. U. in der Wohnung bleiben, wenn er keine Wohnalternative findet.

Wann Mietrückstände verjähren

Übrigens gibt es auch bei Mietschulden eine Verjährung. Rückständige Forderungen verfallen innerhalb einer Frist von drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch auf Mietzahlung entstanden ist und in dem der Vermieter vom Rückstand Kenntnis hatte oder haben könnte. Was Du noch zum Mietzins wissen solltest, erfährst Du hier.

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