Wird in deiner Wohnung ein Mangel seitens des Mieters festgestellt, hat er grundsätzlich die Möglichkeit einer Mietminderung. Wann du als Vermieter eine Mietkürzung hinnehmen musst und in welcher Höhe sich diese belaufen kann, erfährst du hier.
Voraussetzungen und angemessene Höhe einer Mietminderung
Liegt ein nicht unerheblicher Mangel an der Mietsache vor, hat ein Mieter grundsätzlich nach § 536 BGB das Recht, die Miete zu kürzen. Eine konkrete Definition, wann ein erheblicher Mangel am Mietobjekt gegeben ist, gibt das Gesetz nicht vor. Lediglich die Aufhebung des „vertragsgemäßen Gebrauchs“ wird als Richtwert herangezogen. Konkret bedeutet das: Ein Mangel besteht dann, wenn ein Mieter seine Wohnung nicht so nutzen kann, wie es üblicherweise zu erwarten wäre. Nimmt dein Mieter eine Mietkürzung vor, so ist daher immer im Einzelfall zu prüfen, ob eine Kürzung an sich und in welcher Höhe diese rechtens ist. Im Grundsatz ist es für die Prüfung dabei unerheblich, ob du als Vermieter selbst für den Mangel bzw. dessen Entstehung verantwortlich bist oder nicht.
Beispiele von Mängeln bei denen eine Mietminderung grundsätzlich möglich ist:
- Ausfall der Heizung im Winter
- Feuchtigkeit mit Schimmelpilzbildung in Küche, Wohn- oder Schlafzimmer
- Lärmbelästigung, beispielsweise durch Baulärm in der Nachbarschaft
- Kompletter Ausfall der Elektrik
- Mäuse in einer Stadtwohnung, Ungeziefer, Schädlinge
Hinweis: In sogenannten Mietminderungstabellen werden inoffizielle Sammlungen von Gerichtsurteilen der letzten Jahre zum Thema Mietminderung dargelegt. Dort findest Du Anhaltspunkte, in welcher Höhe die Minderung der Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten) im Falle eines Mangels der Mietsache angemessen ist und wie hierüber bereits gerichtlich geurteilt wurde.
Liegt ein Mangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigt, so muss der Mieter zunächst seiner Verpflichtung nachkommen und dir die Mietminderung bzw. den Mangel anzeigen. Bei einer Mietminderung ohne eine Begründung, also ohne entsprechende Mängelanzeige, kann der Mieter schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung des Mietvertrags riskieren oder kann dir als Vermieter gegebenenfalls zum Schadensersatz verpflichtet sein. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn an der Mietsache aufgrund einer unterlassenen Mängelanzeige Nachteile entstehen.
Vorgehen, wenn dir der Mieter einen Mangel anzeigt
In dem Moment, in dem du offiziell über einen Mangel informiert wurdest, besteht für den Mieter die Möglichkeit, eine Mietminderung anzukündigen. Die Mietminderung ist ohne Frist gültig, denn dein Mieter hat einen Beseitigungsanspruch. Dieser verpflichtet dich dazu, den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung herzustellen, beziehungsweise wiederherzustellen.
Da du als Vermieter nur in Erfahrung bringen kannst, wie du den Mangel beseitigst, wenn du dir ein Bild von der Lage gemacht hast, musst du den Mangel zunächst prüfen. Tritt mit deinem Mieter diesbezüglich in Kontakt und lass dir oder einem sachverständigen Handwerker den Schaden zeigen. Dein Mieter hat bei der Mietminderung eine Mitwirkungspflicht, das bedeutet, er muss sowohl dich zur Begutachtung der Mängel in die Wohnung lassen, als auch die beauftragten Handwerker.
Hinweis: Als Vermieter darfst du in der Regel eine Wohnung persönlich betreten, um einen Mangel zu begutachten. Überzeuge dich daher am besten selbst von der Situation. Verwehrt dein Mieter dir den Zutritt, verliert er das Recht, die Miete wegen des Mangels zu kürzen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter anbietet, einen Handwerker anstatt des Vermieters in die Wohnung zu lassen. [Urteil: Landgericht Berlin (Az.: 63 S 626/12)]
Achtung
Der Mieter kann im Fall der Selbstabhilfe einen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen und sich die ihm entstandenen Kosten bei dir zurückholen. Daher solltest du grundsätzlich handeln.Ignorierst du als Vermieter die Anzeige des Mangels und unternimmst nichts, musst du die Mietminderung hinnehmen. Darüber hinaus hat dein Mieter die Möglichkeit, Selbstabhilfe zu leisten und den Mangel eigenständig zu beseitigen. Hierzu muss er dir eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels gesetzt haben. Kannst oder willst du den Mangel nicht beseitigen, kommst du mit Fristablauf in Verzug. Dies ist eine Voraussetzung dafür, dass sich der Mieter eigenständig um die Beseitigung des Mangels kümmert. Weitere Voraussetzung ist, dass eine sofortige Abhilfe geboten ist, um erhebliche, bestandgefährdende Schäden der Mietsache zu vermeiden [Vgl.: BGH NJW 2008, 1216].
Wann darf dein Mieter keine Mietminderung durchführen?
Eine Ausnahme der Regel zur Mietminderung besteht dann, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat. In solchen Fällen ist eine Mietkürzung ausgeschlossen.
Gleiches gilt auch, wenn es sich um völlig unerhebliche Beeinträchtigungen handelt – wenn zum Beispiel eine Glühbirne im Flur defekt ist, ein Haarriss in der Wand vorliegt oder ein Hund gelegentlich in der Nachbarschaft bellt.
Eine Mietminderung wegen Schimmel in der Wohnung kann, muss aber nicht rechtens sein. Auch hier kommt es auf die Einzelfallprüfung an. Hat der Mieter die Schimmelbildung durch falsches Lüften und Heizen in der Wohnung selbst verursacht, kann er hierfür nicht die Miete mindern. Anders verhält es sich, wenn der Schimmel infolge eines Mangels an der baulichen Substanz entstanden ist. In diesem Fall, zum Beispiel verursacht durch Risse im Mauerwerk, undichte Türen und Fenster oder einen Wasserrohrbruch, ist der Vermieter für den Mangel verantwortlich.
Hinweis: Kommunikation mit deinem Mieter ist wesentlich im Falle einer Mietminderung. Schaffe dir klare Verhältnisse und verliere dein Ziel nicht aus den Augen – ein vertrauensvolles und gutes Verhältnis zu deinem Mieter.
