Vertragspflichten in Zeiten der Corona-Pandemie?

Leere Restaurants, verwaiste Bars und geschlossener Einzelhandel – das Coronavirus hat die Bundesrepublik fest im Griff. Wie lange das anhält, ist momentan nicht abzuschätzen. Auch die Konsequenzen für gewerbliche Mieter, Arbeitnehmer und Vermieter sind derzeit schwer abzusehen. Zwar beraten Bundesregierung und EU-Ebene derzeit über Hilfspakete und Sofortmaßnahmen, um die Wirtschaft in Schwung zu halten, doch das Risiko bleibt – Was, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann?  Welche Rechte und Pflichten haben beide Parteien jetzt?

Gewerbemieter beklagen schon jetzt signifikante Umsatzeinbußen und Veranstaltungsverbote und mögliche Ausgangssperren beunruhigen zusätzlich. Bleibt der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet oder kann er die Miete mindern? Kann eine Vertragsanpassung verlangt werden? Bestehen besondere Pflichten infolge des Coronavirus?

pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten

Auch in der aktuellen Krisenzeit gilt: Vertragspareien sind an geschlossene Verträge gebunden. Die Parteien bleiben folglich ungeachtet der Corona-Pandemie zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet, das betrifft auch Mietverträge. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die Mietsache nicht zur Verfügung stellen kann. Das gilt zum Beispiel bei quarantäne- oder krankheitsbedingten Personalausfällen, wenn es zum Betrieb erforderlich ist. Ist die Nutzung der Mietsache daraus folgend nicht möglich, entfällt auch die Pflicht zur Zahlung der Miete. Führen die personellen Engpässe zur Beeinträchtigung der Nutzung, beispielsweise durch eingeschränkte Reinigungs- oder Hausmeisterleistungen, steht dem Mieter das gesetzliche Mietminderungsrecht zu.

Wird die Nutzung der Mietsache durch Engpässe oder Ausfälle bei externen Versorgern wie Wasser-, Strom- und Heizungsversorgern eingeschränkt, hängt es davon ab, ob der Vermieter diese Leistungen mietvertraglich schuldet oder der Mieter diese selbst beauftragt. In gewerblichen Mietverträgen ist die Haftung des Vermieters für Ausfälle externer Versorger jedoch vertraglich ausgeschlossen.

Keine Mietminderung durch Quarantäneanordnungen

Wenn der Mieter oder seine Mitarbeiter einer Quarantäneanordnung unterliegen, die Mietsache aufgrund von behördlich angeordneten Gebietsabriegelungen nicht erreichbar ist oder die mietvertragliche Nutzung aufgrund genereller Veranstaltungs- oder Betriebsverbote gänzlich untersagt wird, unterliegt jedoch die Mietsache keinem Mangel, die als Voraussetzung für ein Minderungsrecht des Mieters gilt. Persönliche Nutzungshindernisse wie im Fall der Quarantäneanordnung begründen keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache.

Die Umstände hierfür liegen außerhalb des Einflussbereichs des Vermieters und stellen nur dann einen mietrechtlichen Mangel dar, wenn sie die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinflussen und bei Vertragsschluss nicht fernliegend waren. Das trifft bei Gebietsabriegelungen aufgrund einer Pandemie nicht zu. Auch generelle Veranstaltungs- oder Betriebsverbote begründen keinen Mangel der Mietsache, da sie ihren Ursprung in der Art des Geschäftsbetriebs des Mieters haben, nicht in der Art der Mietsache. Dies entspricht letztlich auch der üblichen mietvertraglichen Risikoverteilung. Während der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trägt, trägt der Mieter ihr Verwendungsrisiko – also das Risiko mit der Mietsache Gewinne zu erzielen.

Informationspflicht und weitere Schutzpflichten?

Neben den vertraglichen Pflichten treffen die Parteien auch ohne explizite Regelung gegenseitige Fürsorge- und Schutzpflichten. Hieraus kann sich in Zeiten von CORVID-19 insbesondere eine Informationspflicht ergeben. Gibt es etwa einen Coronavirus-Fall und kann eine Gefährdung anderer Nutzer innerhalb des Gebäudes nicht ausgeschlossen werden, muss der Mieter den Vermieter und dieser eventuell andere Mieter entsprechend informieren. Schutzpflichten wie etwa Desinfektion von Gemeinschaftsflächen bestehen höchstens im Einzelfall. Dafür muss eine spezifische Gefährdung für Mieter und Nutzer des Gebäudes, beispielsweise durch eine Infektion, vorliegen. Das allgemeine Infektionsrisiko ist hingegen als allgemeines Lebensrisiko hinzunehmen und reicht nicht aus, um besondere Schutzpflichten der Parteien zu begründen.

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