Rechtsupdate: Gewerbemieten und Corona
Die Klage eines Vermieters hinterfragte, ob die Schließung von Verkaufsstätten des Einzelhandels aufgrund der Corona-Pandemie zur Befreiung der Mietzahlung führt. So entschied das Gericht!
Laut Ansicht der Mieterin von Gewerberäumen steht ihr ein Erstattungsanspruch zu, da das Mietobjekt im März und April 2020 aufgrund der staatlich verordneten Schließung an 31 Tagen nicht geöffnet sein konnte.
Das Landgericht Frankfurt am Main nahm sich dem Rechtsstreit an. Der Richter erläuterte jedoch, dass in der behördlich verfügten Schließung einer Verkaufsstätte kein Mietmangel zu sehen sei. In der Begründung heisst es, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweichen muss, um die Einstellung der Mietzahlung zu rechtfertigen. Gebrauchsbeschränkungen könnten nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen.
Maßnahmen, die demnach nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigten, fielen in dessen Risikobereich. Gesetzliche Anforderungen verpflichten den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermögliche. Das Verwendungsrisiko hingegen trage hingegen der Mieter allein.
Unmöglichkeit ist nicht gegeben
Durch die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels sei dem Kläger als Vermieter die Gebrauchsgewährung nicht unmöglich geworden. Zwar konnte die Beklagte die Mietsache während der behördlich angeordneten Schließung nicht als Verkaufsraum nutzen. Damit habe sich jedoch lediglich das Verwendungsrisiko verwirklicht, welches allein die Mieterseite zu tragen habe. Die Vermieterseite habe die Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand bereitgestellt.
Geschäftsgrundlage ist nicht gestört
Der Mieterin habe auch keinen Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage. Da die Mieterin das Verwendungsrisiko der Mietsache trage, komme ein Wegfall der Geschäftsgrundlage überhaupt nur dann in Betracht, wenn existenzielle Folgen für die Mieterin drohten. Das sei hier aber nicht der Fall gewesen, lediglich ein Liquiditätsengpass wurde vorgetragen, außerdem wurde Kurzarbeit eingeführt.
Daraus folgt, dass das Landgericht Frankfurt am Main sich mit Urteil vom 02.10.2020 (Az. 2-15 O 23/20) der auch bereits vom Landgericht Heidelberg geäußerten Rechtsansicht anschließt: Die staatlich verordnete Schließung einer Verkaufsstätte wegen COVID-19 führt nicht zum Wegfall der Mietzahlungspflicht.
