Kündigung bei Nichtzahlung: Das musst Du als Vermieter wissen

Als Vermieter bist Du auf den pünktlichen und vollständigen Eingang der Mieten angewiesen. Leider kommt es vor, dass Zahlungen ganz oder teilweise ausbleiben. Bei erheblichem Zahlungsverzug des Mieters kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Unter welchen Voraussetzungen das möglich ist, erläutern wir in diesem Artikel.

Allgemeines zur Kündigung

Der Wohnraummieter ist durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) weitgehend vor einer Kündigung geschützt. Die Grundausrichtung des BGB ist eher mieterfreundlich.

Generell kann der Vermieter den Mietvertrag nur kündigen, wenn er „ein berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das BGB führt in § 573 hierfür folgende Beispiele auf:

  • Erhebliche schuldhafte Vertragsverletzungen durch den Mieter oder
  • Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Angehörigen oder
  • Verwertung des Grundstücks („Abrisskündigung“).

Das Mietverhältnis kann außerdem fristlos gekündigt werden, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt. Davon kann – grob ausgedrückt – ausgegangen werden, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unzumutbar“ geworden ist.

Dem Vermieter stehen also nur beschränkte Möglichkeiten zur Verfügung, sich vom Mietvertrag zu lösen. 

Voraussetzungen für die fristlose Kündigung ohne Abmahnung

In besonders krassen Fällen kannst Du dem Mieter fristlos kündigen, ohne ihn vorher abmahnen zu müssen. Die Gründe für eine solche Kündigung sind im BGB aufgeführt:

  • Der Mieter gerät in 2 aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatswarmmiete in Verzug oder
  • der Mieter gerät in einem Zeitraum von mehr als 2 Monaten mit Mieten in Rückstand, die das Doppelte einer Monatswarmmiete erreichen oder
  • der Mieter ist mit der Mietsicherheit in Höhe eines Betrags, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht, in Verzug.

Beispiele:

Der Mieter schuldet dem Vermieter eine Nettomonatsmiete von 500 Euro und Nebenkostenvorauszahlungen von 200 Euro. Die Gesamtmiete beträgt also 700 Euro monatlich.

FALL 1: Der Mieter zahlt im Januar und Februar jeweils nur 350 Euro an den Vermieter. Kann fristlos gekündigt werden?

ANTWORT: Nein. Der Mieter ist bei einer Monatsmiete von 700 Euro in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit 700 Euro in Rückstand geraten. Laut Gesetz muss der Rückstand aber mehr als eine Monatsmiete betragen. Das ist hier nicht der Fall. (Beachte: In dem Beispiel wäre der erforderliche Rückstand bei einem Betrag ab 700,01 Euro erreicht).

 

FALL 2: Der Mieter zahlt in den Monaten Januar, Februar und März jeweils nur 350 Euro an den Vermieter. Kann fristlos gekündigt werden?

ANTWORT: Nein. Der Mieter ist weder in 2 aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug noch hat der Rückstand das Doppelte einer Monatsmiete erreicht.

 

FALL 3: Der Mieter zahlt in den Monaten Januar, Februar, März und April jeweils nur 350 Euro an den Vermieter. Kann fristlos gekündigt werden?

ANTWORT: Ja. Die Rückstände belaufen sich nun auf 1.400 Euro und betragen damit das Doppelte einer Monatsmiete. Der Vermieter darf fristlos kündigen, sobald die Miete für April fällig wird.

 

FALL 4: Der Mieter hat eine Kaution von 1.500 Euro an den Vermieter zu leisten. Er zahlt 500 Euro. Kann fristlos gekündigt werden?

ANTWORT: Es kommt darauf an. Nach den gesetzlichen Regelungen ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Er kann die Kaution also in 3 Raten von jeweils 500 Euro leisten. Dies muss in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses geschehen. Besteht das Mietverhältnis im Beispielsfall also seit über drei Monaten, kann der Vermieter fristlos kündigen. 

 

Beachte: Das Gesetz gibt dem Mieter eine Chance auf Schonung, wenn das Mietverhältnis aus den o.g. Gründen gekündigt wurde. Wenn der Mieter die Rückstände, die zur Kündigung geführt haben, spätestens innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage ausgleicht oder eine öffentliche Stelle (z.B. das Amt für Wohnungsschutz) sich zur Übernahme der Rückstände bereit erkärt, wird die Kündigung unwirksam. Das gilt allerdings nicht, wenn der Mietvertrag in den letzten zwei Jahren schon einmal fristlos wegen ausstehender Mieten gekündigt worden war.

Voraussetzungen für die fristlose Kündigung mit Abmahnung

In den Beispielen oben haben wir dargestellt, dass der Vermieter das Mietverhältnis auch bei teils erheblichen Mietrückständen nicht ohne weiteres fristlos beenden kann. 

Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieter z. B. in den Fällen 1 und 2 oben untätig bleiben muss. Durch die Vertragsverletzungen des Mieters  kann der Vermieter den Mieter abmahnen. 

Die Abmahnung dient dazu, das vertragswidrige Verhalten des Mieters zu rügen und ihn vor den drohenden Konsequenzen im Wiederholungsfall – der Kündigung – zu warnen. Denn nach den gesetzlichen Regelungen ist der Vermieter auch nach einer erfolglosen Abmahnung dazu berechtigt, dem Mieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen.

Beispiel:

Der Mieter schuldet dem Vermieter eine Monatsgrundmiete von 500 Euro und Nebenkostenvorauszahlungen von 200 Euro. Die Gesamtmiete beträgt 700 Euro.

FALL 5: Der Mieter zahlt in den Monaten Januar und Februar jeweils nur 350 Euro an den Vermieter. Wie oben dargestellt (Fall 2), kann der Vermieter in dem Fall das Mietverhältnis nicht direkt fristlos kündigen. 

Der Vermieter weist den Mieter daher Mitte Februar auf die Höhe der aktuellen Rückstände in Höhe von 700 Euro (im optimalen Fall unter Beifügung einer Forderungsaufstellung) hin und fordert ihn dazu auf, die Rückstände zu begleichen und die Miete künftig vertragsgemäß zu zahlen. Auch droht der Vermieter dem Mieter mit der Kündigung, sollte er der Aufforderung zur Zahlung nicht nachkommen.

Der Mieter zahlt auch im März nur 350 Euro an den Vermieter. Kann fristlos gekündigt werden?

ANTWORT: Ja. Der Mieter hatte erhebliche Zahlungsrückstände auflaufen lassen. Der Vermieter hat den Mieter deswegen abgemahnt. Der Mieter hat sich weiterhin vertragswidrig verhalten. Nun ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Beachte: Ab welcher Rückstandshöhe Du zu einer Abmahnung berechtigt bist, hängt vom Einzelfall ab. Als Orientierung dient der Grundsatz „mehr als einen Monat (Dauer) über eine Monatsmiete (Höhe) Rückstand“. Einzelheiten hierzu findest Du im folgenden Abschnitt zur ordentlichen Kündigung.

Voraussetzungen für die ordentliche Kündigung 

Sofern die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung – wie in den vorgenannten Fällen, in denen eine „Unzumutbarkeit“ vorliegt – nicht gegeben ist, können immer noch Gründe für eine ordentliche Kündigung vorliegen.

Im Unterschied zur fristlosen Kündigung müssen jedoch Kündigungsfristen berücksichtigt werden. Die Kündigungsfristen bemessen sich an der Dauer des Mietverhältnisses:

  • Mietdauer weniger als 5 Jahre – 3 Monate 
  • Mietdauer 5 bis 8 Jahre – 6 Monate 
  • Mietdauer mehr als 8 Jahre – 9 Monate 

Beachte: Die Kündigungsfrist für den Mieter kann vertraglich z. B. auf 12 Monate verlängert werden.

Wenn Du das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen ordentlich kündigen willst, musst Du folgendes beachten: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt (Az. VIII ZR 107/12), dass ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mehr als einem Monat zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. 

Zumindest diese Voraussetzungen müssen also vorliegen, damit das Mietverhältnis wegen Mietrückständen ordentlich gekündigt werden kann.

Beachte: Diese Zeit-/Wertschwelle (also Zahlungsrückstand in Höhe einer Monatsmiete über einen Monat) ist auch anzuwenden bei sonstigen Zahlungsrückständen, z. B. aus einer Nebenkostenabrechnung.

Empfehlung: Kombikündigung

Wenn Du dem Mieter wegen Zahlungsrückständen fristlos kündigst (z. B. weil der Mieter zwei Monate hintereinander überhaupt keine Miete gezahlt hat), sprich ihm vorsorglich auch die ordentliche Kündigung aus. Denn die Hürden für eine fristlose Kündigung sind höher als für eine ordentliche Kündigung (s.o.)! Und falls Deine fristlose Kündigung unwirksam sein sollte (z.B. weil die Rückstände nicht hoch genug sind), hast Du bei einer Kombikündigung immer noch die ordentliche Kündigung als Rettungsanker für das weitere Vorgehen gegen den vertragsuntreuen Mieter.

Dieser Artikel ist in Kooperation mit domocentris entstanden

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