In unserer Reihe „Fragen aus der Community” sprechen wir über Themen, die Vermieter und Eigentümer beschäftigen. Heute: Das sollten Sie zum Thema Schimmel im Wohnraum wissen!
Michel fragt: In einer unserer Wohnungen gibt es vom Mieter und seiner Frau seit zwei Jahren immer wieder Beschwerden über Schimmel hinter den Möbeln und in den Ecken des Schlafzimmers, das direkt an das Badezimmer grenzt. Wir sind mehrfach aktiv geworden, haben es gereinigt, desinfiziert und neu gestrichen. In den anderen Wohnungen im selben Haus gibt es keine Probleme. Irgendwelche Tipps, wie wir das in den Griff bekommen und kann ich nachweisen, dass es am Mieter liegt?
Schimmelsporen findet man in jeder Wohnung. Ob sie jedoch Schaden anrichten, hängt im wesentlichen von zwei Faktoren ab: Nährstoffe finden sie in jeder Wohnung, doch auch der Feuchtigkeitsgehalt muss stimmen. Ist beides gegeben, kann sich Schimmel ausbreiten.
Vorsorge ist besser als Nachsorge
Über 100.000 Schimmelpilzarten sind bekannt, doch nur wenige sind gesundheitsgefährdend. Das trifft vor allem auf Schwarz-, Rot- oder Grünschimmelarten zu, die sich gut sichtbar an Wänden und Decken ausbreiten. Jedoch ist nicht jeder Befall für die Bewohner erkennbar, dann können sie nur durch die Analyse von Raumluft und Materialproben nachgewiesen werden. Einen generellen Grenzwert zu Sporen in der Raumluft gibt es nicht. Lassen Sie sich aber nicht täuschen: auch kleinere Schimmelschäden sollten sicherheitshalber schnell fachgerecht beseitigt werden.
Schimmel entfernen: richtiges Vorgehen
Bevor man an die Beseitigung geht, sollten Sie Ursachenforschung betreiben. Wird die Ursache nicht bekämpft, kommt der Schimmel wieder.
Grundsätzlich gibt es verschiedene Ursachen, die ein unterschiedliches Handeln erfordern:
Hohe Luftfeuchtigkeit
Duschen, kochen oder atmen – durchschnittlich werden in einem Vierpersonenhaushalt täglich bis zu 15 Liter Wasser in Form von Wasserdampf freigesetzt, durch Zimmerpflanzen oder Aquarien können sogar noch weitere Liter verdampfen. Regelmäßiges Stoßlüften – etwa dreimal täglich für fünf bis zehn Minuten – hilft, den Luftwechsel zu beschleunigen und schimmelfördernde Kondensation zu verhindern. Auch bei Neubauten ist häufiges Lüften oder auch der Einbau einer Lüftungsanlage empfehlenswert, um die Feuchtigkeit nach draußen zu transportieren und Schimmel zu vermeiden.
Wasseraustritt in der Wohnung
Das Platzen des Abflussschlauchs der Waschmaschine, eine übergelaufene Badewanne oder auch ein Wasserrohrbruch bringen viel Feuchtigkeit mit sich. Auch ohne bauliche Mängeln wird so ein klassisches Schimmelpilzklima geschaffen. Ist das Wasser schon in Bauteile eingedrungen, ist in vielen Fällen der Einsatz eines Bautrockners empfehlenswert. Es muss aber sichergestellt sein, dass der Bautrockner auch die gesamte Feuchtigkeit beseitigen kann. Hat sich schon Schimmel gebildet, müssen betroffene Stellen nach der Trocknung nicht selten entfernt und erneuert werden.
Bauliche Mängel
Die Anfälligkeit eines Gebäudes für Schimmelbildung kann schon beim Neubau gelegt werden: Konnte dieser nicht richtig austrocknen, bietet sich dem Schimmel ein guter Nährboden.
Bei Bestandsgebäuden treten die verursachenden Schäden meist zunächst unbemerkt und schleichend ein. Oft sind es undichte Stellen am Bauwerk wie etwa defekte Dächer, beschädigte Dachrinnen und Fallrohre, Mauerwerksrisse, schadhafte Kellerabdichtungen oder defekte Zu- und Abwasserrohre, die die Feuchtigkeit im Bauwerk erhöhen.
Schimmel entfernen: Wann ein Fachmann nötig ist
Kleinere Schimmelschäden können Heimwerker bisweilen aber selbst beseitigen. Generell versteht das Umweltbundesamt unter kleineren Schäden Flächen von weniger als einem halben Quadratmeter. Bei größeren Schimmelschäden hingegen sollten Sie zur Schimmelbekämpfung jedoch einen Fachmann hinzuziehen: Ist die Ursache unklar, empfiehlt es sich, einen Sachverständigen mit der Begutachtung zu beauftragen.
Bei glatten, nicht porösen Flächen wie etwa Glas reicht eine Reinigung der befallenen Stellen mit Haushaltsreiniger und ein anschließendes Abreiben mit 70-prozentigem Alkohol. Bei porösen Baumaterialien wie etwa Putz muss oft davon ausgegangen werden, dass der Pilz schon in das Material eingedrungen ist. Dieses muss zur Schimmelbekämpfung entfernt und ausgetauscht werden. Grundsätzlich sollte aber auch bei einem kleinen Schimmelschaden die Ursache ermittelt werden, um einem erneuten Befall vorzubeugen.
Schimmel: Wer haftet?
Ist ein Schimmelschaden aufgetreten, stellt sich die Frage, wer für die Beseitigung zuständig ist und die Kosten tragen muss. Je nach Ursache und der Frage, ob es sich um eine Miet- oder Eigentumswohnung handelt, fallen die Antworten unterschiedlich aus. Und auch wer eine Immobilie mit ehemaligem oder noch vorhandenem Schimmelschaden verkaufen will, muss einiges beachten.
Schimmel in der Mietwohnung
Es gilt das Verursacherprinzip: Ob Ihr Mieter die Kosten der Schimmelbeseitigung zu tragen hat, hängt davon ab, ob er den Schaden verursacht hat oder ein Baumangel dafür verantwortlich ist.
In der Praxis lässt sich aber oft nicht zweifelsfrei das Lüftungsverhalten des Mieters nachvollziehen, weshalb es immer wieder zu Streitigkeiten kommt. Doch die Beweiskette ist komplex und für beide Seiten schwer zu führen, daher werden Konflikte häufig vor Gericht ausgetragen. In vielen Fällen kann oft nur ein kostspieliges Sachverständigengutachten die Ursache für den Schimmelbefall klären.
Ist der Mieter der Verursacher, so kann er die Miete nicht mindern und auch keine weitergehenden Ansprüche an den Vermieter geltend machen. Ist hingegen ein baulicher Mangel die Ursache für den Schimmelbefall, so haftet der Vermieter für den Schaden. Der Mieter kann für den Zeitraum, in dem er die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen konnte, eine Mietminderung geltend machen. Diese kann je nach Schwere des Schimmelbefalls unterschiedlich hoch sein – ist die Wohnung unbewohnbar, bis zu 100 Prozent.
Hinweis:
Der Mieter kann nur dann eine Mietminderung geltend machen, wenn er den Vermieter über den Schaden informiert. Macht er dies nicht, droht ihm Ärger: Breitet sich der Schimmelbefall weiter aus, ist der Mieter unter Umständen schadensersatzpflichtig.
Schimmel in einer Eigentumswohnung
Ist der Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Schimmelschaden betroffen, stellen sich folgende Fragen: Wurde der Schimmel vom Wohnungseigentümer verursacht? Betrifft der Schaden nur seine Wohnung oder liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum begründet?
Das Gemeinschaftseigentum ist betroffen
Tritt der Schaden nur am Gemeinschaftseigentum wie dem Dach oder der Fassade auf, so tragen alle Eigentümer anteilig die Kosten.
Nur die Wohnung eines Eigentümers ist betroffen, die Ursache liegt bei ihm
Ist nur die Wohnung des Eigentümers – also sein Sondereigentum – betroffen und liegt die Ursache nicht an einem Schaden am Gemeinschaftseigentum, so ist der Eigentümer allein verantwortlich für die Beseitigung des Schadens und trägt auch alle Kosten.
Nur die Wohnung eines Eigentümers ist betroffen, die Ursache liegt im Gemeinschaftseigentum
Schwieriger wird es, wenn der Schimmelschaden im Sondereigentum auftritt, aber die Ursache im Gemeinschaftseigentum zu finden ist: Denn auch in diesem Fall trägt der Wohnungseigentümer oftmals selbst die Kosten.
Die Gemeinschaft haftet nur dann, wenn der Schaden schuldhaft etwa dadurch verursacht wurde, dass ein bekannter Schaden am Gemeinschaftseigentum nicht beseitigt wurde.
Grundsätzlich gilt allerdings: Der Verwalter einer Wohnanlage muss den Ursachen eines Schimmelschadens auch im Sondereigentum nachgehen und Defekte am Gemeinschaftseigentum wie etwa undichte Stellen am Dach, die einen Schimmelschaden im Sondereigentum verursachen könnten, umgehend beseitigen. Weigert sich hier die Eigentümergemeinschaft, kann ein betroffener Eigentümer die Beseitigung solcher Schäden notfalls sogar gerichtlich durchsetzen.
