Du willst Deinem Mieter kündigen: Welche Formalitäten musst Du als Vermieter beachten?

Keinem Vermieter macht es Spaß, ein Kündigungsschreiben aufzusetzen. Wenn die Entscheidung über die Beendigung des Mietverhältnisses aber getroffen ist, musst Du unbedingt die notwendigen Formalitäten kennen und beachten. Ansonsten ist Deine Kündigung eventuell unwirksam. Welche Anforderungen eine formell wirksame Kündigung erfüllen muss, stellen wir in diesem Artikel vor.

Angabe des Kündigungsgrunds

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht kündigen, wann und wie es ihm gerade passt. Wie wir in unserem Artikel „Kündigung bei Nichtzahlung: Das musst Du als Vermieter wissen“ erläutern, kann das Mietverhältnis nur aus einem vom Gesetz anerkannten Grund beendet werden. In bestimmten Fällen ist eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich.

Der gekündigte Mieter muss überprüfen können, ob die Kündigung rechtmäßig ist. Dazu muss er wissen, auf welchen Grund sich die Kündigung des Vermieters stützt. Deshalb muss der Grund bzw. müssen die Gründe in der Kündigung immer angegeben werden. Ohne diese Angabe ist die Wohnraumkündigung unwirksam! 

Liegen mehrere Gründe für die Kündigung vor, empfiehlt es sich, alle im Kündigungsschreiben anzuführen. Denn wenn Du später eine Räumungsklage einleiten musst, dürfen im Prozess in aller Regel nur die im Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe vom Gericht berücksichtigt werden.

Häufig muss das Mietverhältnis wegen Zahlungsausfällen gekündigt werden. In diesem Fall genügt es, den Zahlungsverzug als Grund zu nennen und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete anzugeben. Zudem solltest Du der Kündigung eine Aufstellung über die Zusammensetzung der Rückstände als Anlage beifügen.

Liegt der Grund für die Kündigung in einem anderen Vertragsverstoß, muss dieser so genau wie möglich beschrieben werden.

Beispiel: 

Bei einer Störung der Nachtruhe reicht es nicht aus, pauschal wegen „nächtlicher Ruhestörungen“ zu kündigen. Die Störungen sind so greifbar zu beschreiben, dass diese sowohl für den in Anspruch genommenen Mieter als auch für den Richter im Prozess (auch zeitlich) nachvollziehbar sind. Bei Ruhestörungen sollte daher immer ein Lärmprotokoll angefertigt werden. Das kannst Du dann der Kündigung auch als Anlage beifügen. Kündigungen wegen „nächtlicher Ruhestörung“ (d. h. wegen Vertragsverletzung des Mieters) erfordern in der Regel eine vorherige Abmahnung.

Schriftform

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt für eine Wohnraumkündigung verbindlich die Schriftform vor. 

Das bedeutet, dass die Kündigungserklärung schriftlich (ob handschriftlich oder auf dem Rechner getippt, ist unerheblich) erstellt und eigenhändig vom Vermieter unterschrieben werden muss. Bei mehreren Vermietern muss die Kündigung von allen Vermietern unterschrieben werden. 

Daher ist eine mündlich erklärte Kündigung unwirksam! Dasselbe gilt für eine Kündigung per Fax, per E-Mail oder als Fotokopie. 

Zustellung

Die Kündigung wird erst wirksam, wenn diese dem Mieter im Original zugegangen ist. 

In einem Gerichtsprozess musst Du deshalb in der Lage sein, die Zustellung der Kündigung nachzuweisen. Dafür stehen Dir mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, z. B. durch Zustellung

  • per Gerichtsvollzieher,
  • persönlich mit Zeugen,
  • per Boten oder
  • postalisch per Einwurfeinschreiben.

Für die Zustellung per Gerichtsvollzieher schickst Du ein Auftragsschreiben zur Zustellung und das Kündigungsschreiben im Original an das für Deine Wohnung zuständige Amtsgericht, Abteilung „Verteilerstelle für Gerichtsvollzieheraufträge“. Du kannst auch vorher bei der Gerichtsvollzieherverteilerstelle anrufen und anfragen, welcher Gerichtsvollzieher für die Zustellung zuständig ist. In einem persönlichen Gespräch lassen sich eventuell Fragen zur Beschleunigung der Zustellung vorab klären (manchmal kennen die Gerichtsvollzieher die Kündigungsempfänger sogar schon). Nach erfolgter Zustellung erhältst Du vom Gerichtvollzieher eine Kopie der Kündigung mit Zustellungsvermerk.

Wenn Dir dies zu aufwendig ist, kannst Du die Kündigung dem Mieter unter Anwesenheit eines Zeugen persönlich überbringen. 

Du kannst die Zustellung auch über einen Boten veranlassen. Dieser sollte Datum und Uhrzeit der Zustellung auf einer Fotokopie der Kündigung notieren und die Notiz unterschreiben. Sinnvoll ist es auch, wenn der Bote fotografiert, wie er den Umschlag mit der Kündigung in den Briefkasten des Mieters einlegt.

Wenn Du die Kündigung mit der Post verschicken willst, solltest Du sie per Einwurfeinschreiben auf den Weg bringen. Nicht empfehlenswert ist die Versendung per Einschreiben mit Rückschein. Solche Einschreiben werden regelmäßig nicht angenommen bzw. abgeholt. Dann kannst Du den Zugang der Kündigung nicht nachweisen.

Beachte I: Es ist nicht erforderlich, dass die Kündigung dem Mieter persönlich übergeben wird. Es reicht aus, diese in den mit dem Namen des Mieters versehenen Briefkasten einzulegen. Nach der Rechtsprechung geht das in einen Hausbriefkasten eingeworfene Kündigungsschreiben dem Empfänger in dem Zeitpunkt zu, sobald mit der nächsten Entnahme zu rechnen ist. Zum Nachweis der Zustellung reicht also die Angabe aus, dass und wann das Schreiben in den Briefkasten des Mieters geworfen worden ist.

Beachte II: Das Mietverhältnis kann nur gegenüber allen Mietern gekündigt werden. Bei mehreren Mietern ist die Kündigung also an alle Mieter zu adressieren. Es empfiehlt sich auch, jedem Mieter jeweils ein eigenes Kündigungsschreiben zukommen zu lassen.

Sonstiges

Es gibt weitere Formalien, die für die Wirksamkeit der Kündigung zwar nicht erforderlich sind. Dringend beachten solltest Du sie aber trotzdem.

Du solltest den Mieter in der Kündigung ausdrücklich darauf hinweisen, dass Du mit einer Weiternutzung der Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht einverstanden bist. Denn wenn der Mieter die Mietsache trotz der Kündigung einfach weiternutzt (was oft vorkommt) und Du der Weiternutzung nicht innerhalb von 2 Wochen nach Mietende widersprichst, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB), und Deine Kündigung ist wertlos. Dieses Risiko kannst Du bereits durch die Widerspruchserklärung in der Kündigung ausschließen.

In einem Härtefall hat der Mieter das Recht, einer ordentlichen Kündigung (z. B. wegen Eigenbedarfs) zu widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen (§ 574 BGB). In einer ordentlichen Kündigung solltest Du den Mieter:

  • darauf hinweisen, dass er die Möglichkeit hat, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen,
  • dass der Widerspruch schriftlich unter Angabe der Widerspruchsgründe und
  • spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erfolgen hat.

Nach den gesetzlichen Regelungen kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Das gilt aber nicht, wenn der Vermieter den Mieter auf diese Möglichkeit in der Kündigung nicht hingewiesen hat. Dann kann der Mieter seinen Widerspruch noch bis zum ersten Verhandlungstermin eines gerichtlichen Räumungsrechtsstreits erklären.

Damit es im Räumungsprozess nicht zu bösen Überraschungen kommt, müssen die oben vorgestellten Formalitäten unbedingt beachtet und eingehalten werden. 

Dieser Artikel ist in Kooperation mit domocentris entstanden

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