Der Vermieter-Fragenkatalog zur Coronakrise

Um die Folgen durch das Corona-Virus für die deutsche Wirtschaft, insbesondere auch im Wohnsektor zu mildern, hat der Bundestag ein Hilfspaket beschlossen. Auch die Themen Wohnen und Mieten spielen darin eine wichtige Rolle. Doch mit welchen Konsequenzen müssen Mieter und Vermieter in den kommenden Monaten rechnen?

Inwiefern sind Vermieter von der Coronakrise betroffen?

Vermieter sind durch die Coronakrise insbesondere dann betroffen, wenn Mieteinnahmen ausbleiben. Ein Großteil der Mietwohnungen und -häuser sind im Besitz von Privatvermietern, von denen rund 20 Prozent ein Einkommen unterhalb des Medians der Bevölkerung haben. 

Nicht selten handelt es sich dabei außerdem um Freiberufler, die in der jetzigen Lage ohnehin schon hohe Einkommensverluste tragen müssten. Die Frage ist, wie sie nach der Krise wieder an ihr Geld kommen, denn das gerichtliche Einfordern von Mietschulden zieht oft jahrelange Auseinandersetzungen nach sich, die nicht selten in wenig lukrativen Vergleichen enden.

Können meine Mieter die Miete infolge der Coronakrise kürzen? 

Nein. Eine Mietkürzung ist lediglich möglich, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist. Eine Pandemie ist jedoch kein Mangel der Mietsache.

Wie sollten meine Mieter und ich vorgehen, wenn Zahlungsschwierigkeiten auftreten?

Suchen Sie das gemeinsame Gespräch. Finden Sie heraus, ob die Miete zumindest anteilig gezahlt werden kann. Sollte Ihrem Mieter das nicht möglich sein, so ist es zunächst sein Auftrag, den Dialog mit Ihnen zu suchen. Er muss das dann aber mit Ausfällen durch die Coronakrise begründen – und belegen.

Es können zum Beispiel Arbeitgeberbescheinigungen oder Nachweise über den Verdienstausfall vorgelegt werden. Auch eine Bescheinigung über Bemühungen um staatliche Leistungen kann dazu dienen, die Notlage glaubhaft zu machen. Wer nämlich Probleme bekommt, seine Wohnung zu bezahlen, dem steht grundsätzlich Wohngeld zu. Erhält ihr Mieter etwa Hartz IV, wird seine Unterkunft auch bezahlt. Zwar sind solche Zuschüsse an Höchstgrenzen pro Person geknüpft, jedoch haben Sachbearbeiter bei den Ämtern zumeist die Kompetenz, diese außer Kraft zu setzen, wenn es sich um ein vorübergehendes Problem handelt.

Spätestens bis Mitte 2022 muss die Miete nach derzeitigem Stand nachgezahlt werden, inclusive Zinsen. Die ausfallende Miete ist wie ein Darlehen zu betrachten, und dafür sind Verzugszinsen zu zahlen. Der gesetzliche Zinssatz dafür beträgt mindestens fünf Prozent.

Was kann ich als Vermieter tun, wenn ich keine Miete mehr bekomme?  

In dem Hilfspaket ist vorgesehen, dass Kredite, die aufgrund ausbleibender Mietzahlungen nicht bedient werden können, gestundet werden können. Dies gilt für Verbraucherverträge, die vor dem 8. März 2020 geschlossen wurden. Ausgenommen sind beispielsweise Kredite, deren Zweck die Begleichung von Handwerkerrechnungen ist.

Habe ich als Vermieter im Falle von Mietrückständen eine Kündigungsmöglichkeit?  

Im Regelfall kann ein Vermieter eine Kündigung aussprechen, wenn dessen Mieter zwei Monatsmieten schuldig bleibt. Kündigungen aufgrund der Folgen aus der Coronakrise sollen zunächst für den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 untersagt werden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete durch den Mieter bleibt aber im Grundsatz bestehen, sie wird nur aufgeschoben.

Was kann ich tun, wenn ich als Selbstnutzer meinen Immobilienkredit nicht mehr bedienen kann?

Auch als Selbstnutzer können Sie Leistungen aus dem Hilfspaket in Anspruch nehmen. Zunächst können Sie als Verbraucher die Zahlung bis zum 30. Juni 2020 verweigern, wenn Sie von der Coronakrise betroffen sind. Generell gilt jedoch auch hier: Ihre Zahlungsverpflichtung bleibt im Grundsatz bestehen, sie wird nur gestundet.

Kann unsere Eigentümerversammlung in Zeiten der Coronakrise stattfinden?

Grundsätzlich besteht die Pflicht zur Durchführung einer Eigentümerversammlung – mindestens einmal jährlich. Insbesondere im ersten Halbjahr herrscht hierbei Hochkonjunktur, wenn wichtige Entschlüsse gefasst werden, Wirtschaftspläne beschlossen und Maßnahmen eingeleitet werden sollen. Doch aufgrund des vorherrschenden Versammlunsverbotes ist eine Eigentümerversammlung mit Anwesenheit derzeit ausgeschlossen.

Daraus resultiert, dass der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans gilt. Außerdem bleibt der zuletzt bestellte Verwalter bis zur nächsten Versammlung im Amt.

Generell gibt es auch die Möglichkeit, eine digitale Eigentümerversammlung durchzuführen, wenn wichtige Beschlüsse gefasst werden müssen. Hierzu eignen sich Kanäle, die eine Legitimation der Teilnehmer ermöglichen, wie zum Beispiel Videochats oder per Email. Insbesondere bei Videochats sollte es einen Moderator geben, der für Ordnung während der Versammlung sorgt, so bleibt das Chaos während der digitalen Versammlung aus.

Ab wann treten die Hilfsmaßnahmen des Bundes in Kraft?

Der Bundestag hat dem Hilfspaket am Mittwoch zugestimmt, der Bundesrat stimmt am Freitag über die Maßnahmen ab. Alle Bestimmungen zum Thema Wohnungen sollen zum 1. April in Kraft treten und vorerst bis zum 30. Juni gelten, wobei eine Verlängerung bis 30. September bereits optional vorgesehen ist, um einen erneuten Bundestagsbeschluss zu umgehen.

Sind die Maßnahmen ausreichend?

Mieterverbände und Immobilienwirtschaft zeigen sich gleichermaßen erfreut über das Ergebnis des Hilfspakets, doch weitere Maßnahmen sind unerlässlich. Für niemanden ist es förderlich, wenn sich nach der Coronakrise die Mietschulden türmen. Aus diesem Grund fordern der Mieterbund und der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) die umgehende Einrichtung eines „Sicher-Wohnen-Fonds“, um den Fortbestand betroffener Mietverhältnisse sicherzustellen. Aus diesem Fonds solle sich kurzfristig bedienen können, wer seine Miete nicht mehr stemmen kann.

Schon jetzt stellen die Wohnkosten einen erheblichen Teil der monatlichen Haushaltsbelastungen von Mietern dar. Doch wieviele von Ihnen in Zahlungsschwierigkeiten ggeraten, darüber kann derzeit niemand eine Prognose abgeben. Fest steht, viele Betroffene werden nach der Krise kaum in der Lage sein, diese Verbindlichkeiten  zu begleichen.

Werden Mieten und Immobilienpreise durch die Coronakrise sinken?

Natürlich weiß derzeit noch keiner wirklich, was diese Krise für die Wirtschaft und damit auch für die Immobilienmärkte langfristig bedeuten wird.

Doch es ist durchaus denkbar, dass die Krise zu einer Trendwende führen könnte. Kai Warnecke, Präsident des Immobilienverbandes Haus&Grund, sieht wirtschaftsbedingte Änderungen auf uns zukommen: „Die Wohnungsnot wurde ja teils ausgelöst, weil wir so viel Zuwanderung aus Europa in die Ballungszentren hatten. Wenn es jetzt weniger Arbeit hier gibt und diese Zuwanderung zurückgeht, sinkt die Nachfrage und damit sinken auch die Mieten.“

Auch bei Gewerbeimmobilien sieht Warnecke essentielle Risiken entstehen: „Es wird wahrscheinlich kaum zu vermeiden sein, dass die Krise das Sterben des Kleingewerbes in den Städten beschleunigen wird“, sagt er. „Vor allem Unternehmen, denen es schon vor der Krise nicht gut ging, werden das nicht überleben. Das hat Auswirkungen auf den Gewerbeimmobilienmarkt.“

Doch Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim Institut der Deutschen Wirtschaft widerspricht: „Ich gehe immer noch davon aus, dass die Wirtschaft recht schnell wieder anspringt, wenn die Geschäfte erst einmal wieder öffnen dürfen“, sagt er. „Und die Zuwanderung aus Europa hat auch in der Vergangenheit schon nachgelassen, die Situation auf dem Mietmarkt hat sich aber nur marginal verbessert.“

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