Die Koalitionsfraktionen von CDU und SPD haben sich auf eine Reform des Mietspiegels geeinigt. Zukünftig müssen alle Städte und Gemeinden über 50.000 Einwohner einen Mietspiegel erstellen. Für den Vermieter werden neue Auskunftspflichten eingeführt.
Mit dem Mietspiegel wird die durchschnittliche Miete in einer Gemeinde ermittelt, abhängig von Größe, Lage, Ausstattung, Beschaffenheit und Alter der Wohnung. Mietspiegel bilden für Vermieter und Mieter oft den Rahmen, um die Höhe der Miete rechtssicher zu berechnen. In Städten mit Mietpreisbremse sind qualifizierte Mietspiegel zur Berechnung der Miete sogar verbindlich. „Mietspiegel sind für Vermieter ebenso wie für Mieter enorm wichtig. Sie machen transparent, was die marktübliche Miete ist. Damit geben sie wichtige Orientierung und sind zugleich oftmals auch gesetzlich verbindlicher Rahmen für die Miethöhe.“, erklärt Dr. Jan-Marco Luczak, rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion.
Weniger Klagen
Aktuell definiert das Gesetz nur, was ein Mietspiegel ist. Eine Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln gab es bislang nicht. Dem jüngsten Mietspiegelreport der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) zufolge gibt es derzeit in 36 der 200 größten Städte keinen Mietspiegel, darunter Berlin, Düsseldorf und Hannover. Die gif kritisiert auch die Qualität der Mietspiegel: „Unsere Untersuchungen zeigen, dass zwar in den meisten Städten die Mietspiegel gleichermaßen von Mietern wie Vermietern anerkannt werden“, erklärt Prof. Dr. Steffen Sebastian, Vorsitzender der gif-Mietspiegelkommission. „Trotzdem gibt es aber in vielen Städten ständig Streit um tatsächliche oder angebliche Manipulationen am Mietspiegel. Dies beschädigt deutschlandweit das Vertrauen in Mietspiegel. Mietspiegel sollten daher unabhängig von Kommunalpolitik und dem Einfluss der Interessenvertreter erstellt werden.“ Der Gesetzgeber möchte die jetzigen Probleme bei den Mietspiegeln beseitigen und so deren Bedeutung für den Mietmarkt stärken.
Neue Standards
Die Reform sieht vor, dass zukünftig alle Gemeinden und Städte über 50.000 Einwohner einen Mietspiegel erstellen müssen. Damit ist gewährleistet, dass deutlich mehr Vermieter und Mieter die zulässige Höhe der Miete rechtssicher berechnen können. In der Vergangenheit hatten Mieter immer wieder qualifizierte Mietspiegel gerichtlich angezweifelt, um auf diese Weise Mieterhöhungen abzuwenden. Die neue Verordnung möchte Mindeststandards einführen, die ein qualifizierter Mietspiegel erfüllen muss. Ebenso soll ein Sachkundenachweis zur Erstellung von Mietspiegeln eingeführt werden.
Zwei Jahre Bindungsfrist bleibt
Die Mietspiegel bleiben weiterhin für zwei Jahre lang bindend. Der Betrachtungszeitraum des Mietspiegels wurde bereits in dieser Legislaturperiode von vier auf sechs Jahre verlängert. Liegt kein Mietspiegel vor, bleibt das Heranziehen von Vergleichswohnungen zur Ermittlung der Miethöhe weiterhin zulässig. Zukünftig sollen Vermieter und Mieter dazu verpflichtet sein, Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnung zu geben. Mit den so gewonnenen Daten soll sich die Qualität der Mietspiegel verbessern.
Mieterrechte gestärkt
Die SPD sieht mit der Mietspiegelreform auch die Rechte der Mieter weiter gestärkt. „Das Verhandlungsergebnis ist eine wesentliche Verbesserung für Mieterinnen und Mieter, da sie nun die ortsübliche Vergleichsmiete leicht errechnen können und dann von ihren Rechten gegen überzogene Mieterhöhungen Gebrauch machen.“, erklärt Dr. Johannes Fechner, Sprecher der AG Recht und Verbraucherschutz, SPD-Bundestagsfraktion.
Übergangsfrist bis 2023
Das Gesetz soll der Bundespräsident noch im Juli unterschreiben. Es tritt damit in Kraft. Voraussichtlich bis zum 01.01.2023 wird es eine Übergangspflicht geben, in der die Länder erforderliche Anpassungen bei den Behörden – zum Beispiel im Meldewesen – vornehmen können.
Rechtssichertheit und Markttransparenz
Für Vermieter bedeutet die Mietspiegelreform neben mehr Bürokratie durch die Auskunftspflicht auch Rechtssicherheit bei der Berechnung der Miete. Ebenso sorgen nach einheitlichen Kriterien erstellte Mietspiegel für mehr Markttransparenz.
Praxistip: Schon jetzt sind Vermieter mit den von den Städten und Gemeinden veröffentlichten qualifizierten Mietspiegeln bei der Berechnung der Miete auf der sicheren Seite. Unter deiner Dokumentenablage in Vermietet.de kannst die deine für dich relevanten Mieterspiegel in der aktuellen Version abspeichern.
Bei einer Mieterhöhung musst Du Deinem Schreiben den von Dir angewandten Mietspiegel benennen, ihn anhängen oder darauf verweisen, wo er einsehbar ist. Wichtig ist es, im Mietspiegel die Wohnung nach Lage, Ausstattung und Baujahr richtig einzuordnen. Je nach Region gibt es unterschiedliche Systematiken zur Einordnung der Wohnungen.
