Änderung des Mietvertrags: Was ist erlaubt?

Bei langjährigen Mietverhältnissen ist eine Änderung des Mietvertrags nur mit Zustimmung des Mieters erlaubt. Was Du sonst noch bei alten Verträgen beachten solltest, erfährst Du hier.

Manche Mieter wohnen sehr lange in ihrer Wohnung. Deren Mietverträge sind deshalb veraltet und entsprechen nicht mehr dem aktuellen Stand der Rechtsprechung. Für Dich als Vermieter stellt sich die Frage: Soll oder muss ich die alten Mietverträge ändern? Was ist, wenn dort für mich nachteilige Punkte drinstehen oder veraltete Klauseln, zum Beispiel zu den Schönheitsreparaturen?

Einvernehmliche Änderung des Mietvertrags

Grundsätzlich bleibt ein Mietvertrag bestehen – ganz egal ob er ein, fünf oder 50 Jahre alt ist. Möchtest Du den Mietvertrag ändern, so ist das nur dann möglich, wenn der Mieter einvernehmlich zustimmt. Wird die vorgesehene Änderung des Mietvertrags zum Nachteil des Mieters sein, muss er diese nicht akzeptieren.

Erreichts Du die Zustimmung Deines Mieters zur Änderung des Mietvertrags, solltest Du eine Nachtragsvereinbarung schriftlich festhalten. Mündliche Absprachen sind kaum nachzuweisen. Die Vereinbarung kann ein Zusatz zum Mietvertrag sein. Dort solltest Du Bezug auf den alten Mietvertrag nehmen und erwähnen, dass dieser in seiner Form bestehen bleibt. Wichtig ist auch, dass die Zusatzvereinbarung zur Änderung des Mietvertrags von beiden Seiten mit Unterschrift gezeichnet wird.

Oft sind bei dem bestehenden Mietvertrag mehrere Personen Vertragspartner. Dann sollten bei einer Änderung immer alle Vertragspartner mit Unterschrift zustimmen.

Tipp

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Komplett neuen Mietvertrag vereinbaren

Es gibt einige wenige Fälle, wo es Sinn macht, einen komplett neuen Mietvertrag aufzusetzen. Bei einer Wohngemeinschaften kann es vorkommen, dass der Hauptmieter auszieht. Hat dieser den Mietvertrag unterzeichnet, solltest Du unbedingt einen neuen Mietvertrag mit den verbleibenden Bewohnern abschließen.

Gehen Ehepartner oder Familien auseinander und nur eine Person steht im Mietvertrag, solltest Du ebenfalls einen neuen Vertrag machen. Lassen sich verheiratete Paare scheiden, dann hat einer der beiden Anrecht, in der Wohnung zu bleiben. Ein neuer Mietvertrag muss die bleibende Partei nicht abschließen (§ 1568a BGB). Der Mieter sollte allerdings den Vermieter darüber informieren, wer jetzt der alleinige Ansprechpartner ist.

Auch wenn ein neuer Partner in eine Wohnung einzieht, kann dies eine Änderung des Mietvertrags begründen. Der zusätzliche Bewohner kann in den Mietvertrag mit aufgenommen werden. Du musst dem als Vermieter zustimmen. Steht die neu einziehende Person nicht im Mietvertrag, dann gilt diese nur als Bewohner. Diese hat keine Rechte als Mieter.

Mietvertrag passt sich automatisch an die Rechtsprechung an

Das Mietrecht ändert sich durch die Rechtsprechung des BGH ständig. Außerdem kommen neue Gesetze hinzu oder bestehende Regularien ändern sich. So entsprechen die meisten Mietverträge, bevor die Tinte zur Unterzeichnung trocken ist, schon nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung. Änderungen der Gesetzeslage bedürfen aber keiner Änderung des Mietvertrages. Diese tritt automatisch in Kraft, sowohl Vermieter als auch Mieter haben sich an die veränderte Gesetzeslage zu halten.

Veraltete Klauseln

Viele Mietverträge beinhalten ungültige und veraltete Klauseln. Der Mieterbund behauptet sogar, 90 Prozent aller Mietverträge enthielten Klausel, die nicht dem aktuellen Recht entsprechen. Unwirksam sind zum Beispiel folgende Vereinbarungen:

  • Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten
  • Verbot der Mietminderung
  • Schönheitsreparaturen mit festen Fristen oder vorgeschriebenen Materialien
  • Verbot von Haustierhaltung
  • Zu hoch angesetzte Kleinreparaturklausel (zulässig: 70 bis 100 Euro)
  • Höhere Kautionsvereinbarung (zulässig maximal drei Monatskaltmieten)

Der BGH hat erklärt, dass seine neue Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln auch auf Altverträge anzuwenden ist. Steht eine alte Klausel mit Fristen oder Farbvorgaben im Mietvertrag, ist diese ungültig. Soll die alte Klausel ergänzt oder geändert werden, ist dafür die Zustimmung des Mieters notwendig. Leider bleibst Du bei vielen alten Verträgen mit unwirksamen Klauseln auf den Schönheitsreparaturen sitzen.

Manche Mietverträge enthalten eine sogenannte „salvatorische Ersetzungsklausel“. Das soll es möglich machen, unwirksame Klauseln durch neue zulässige Bestimmungen zu ersetzen. Die Gerichte haben aber geurteilt, dass sich aus einer derartigen Klausel kein Recht zur Anpassung veralteter Mietverträge herleiten lässt.

Gibt es ein Gewohnheitsrecht?

Oft haben sich Mieter über einen längeren Zeitraum ein bestimmtes Verhalten angewöhnt, was im Mietvertrag nicht abgestimmt ist. Zum Beispiel nutzen sie den Garten zum Grillen, den Dachboden zum Wäsche aufhängen oder den Hof zum Parken. Duldet der Vermieter diese Dinge, könnte man das als eine „stillschweigende“ Vereinbarung zur Änderung des Mietvertrags auffassen. Die Rechtsprechung ist aber nicht eindeutig. Gewohnheitsrechte fassen die Juristen vielfach nicht als „konkludente“ Vertragsänderung aufgefasst.

Gesetzlich mögliche Änderung des Mietvertrages

Gesetzlich erlaubt sind Vertragsänderungen, die die Anpassung der Miete sowie die Erhöhungen der Betriebskosten betreffen.

  • Mieterhöhung: nach Modernisierung (§ 559 BGB)
  • Mieterhöhung: zur ortsüblichen Vergleichsmiete (558 BGB)
  • Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung (§ 560 Abs.4 BGB)

Die Abschlagszahlungen für die Betriebskosten dürfen Vermieter derzeit nur dann anpassen, wenn eine Abrechnung erfolgt ist. Die Anpassung musst Du ebenfalls schriftlich dem Mieter mitteilen. Du kannst nach oben korrigieren, ebenso nach unten. Für Mietanpassungen benutzt Du ebenfalls das Formular aus dem Vermietet.de Dokumenten Shop.