Bei langjährigen Mietverhältnissen ist eine Änderung des Mietvertrags nur mit Zustimmung der Mieter:innen erlaubt. Was du sonst noch bei alten Verträgen beachten solltest, erfährst du hier.
Manche Mieter:innen wohnen sehr lange in ihrer Wohnung. Deren Mietverträge sind deshalb veraltet und entsprechen nicht mehr dem aktuellen Stand der Rechtsprechung. Für dich als Vermieter:in stellt sich die Frage: Soll oder muss ich die alten Mietverträge ändern? Was ist, wenn dort für mich nachteilige Punkte drinstehen oder der Mietvertrag veraltete Klauseln enthält, zum Beispiel zu den Schönheitsreparaturen?
Änderung des Mietvertrags nur einvernehmlich
Grundsätzlich bleibt ein Mietvertrag bestehen – ganz egal ob er ein, fünf oder 50 Jahre alt ist. Möchtest du den Mietvertrag ändern, so ist das nur dann möglich, wenn deine Mieter:innen einvernehmlich zustimmen. Wird die vorgesehene Änderung des Mietvertrags zum Nachteil der Mieter:innen sein, müssen sie diese nicht akzeptieren.
Erreichts du die Zustimmung deiner Mieter:innen zur Änderung des Mietvertrags, solltest du eine Nachtragsvereinbarung schriftlich festhalten. Mündliche Absprachen sind kaum nachzuweisen. Die Vereinbarung kann ein Zusatz zum Mietvertrag sein. Dort solltest du Bezug auf den alten Mietvertrag nehmen und erwähnen, dass dieser in seiner Form bestehen bleibt. Wichtig ist auch, dass die Zusatzvereinbarung zur Änderung des Mietvertrags beiden Seiten unterschreiben.
Oft sind bei dem bestehenden Mietvertrag mehrere Personen Vertragspartner. Dann sollten bei einer Änderung immer alle Vertragspartner mit Unterschrift zustimmen.
Tipp
Der VermietenPlus Mietvertrag lässt sich direkt aus dem Portal heraus erstellen, digital versenden sowie beidseitig unterschreiben. Du gelangst über das Seitenmenü und die Schaltfläche „Vermietung“ zu den Punkt „Vorlagen“. Dort findest du den rechtskonformen Vordruck. Der Vertrag wird regelmäßig von unseren Rechtsexperten an die aktuelle Rechtslage angepasst und steht für eine hohe Rechtsverbindlichkeit.
Komplett neuen Mietvertrag vereinbaren
Es gibt einige wenige Fälle, wo es Sinn macht, einen komplett neuen Mietvertrag aufzusetzen. Bei einer Wohngemeinschaft kann es vorkommen, dass der Hauptmieter auszieht. Hat dieser den Mietvertrag unterzeichnet, solltest du unbedingt einen neuen Mietvertrag mit den verbleibenden Bewohnern abschließen.
Gehen Ehepartner oder Familien auseinander und nur eine Person steht im Mietvertrag, solltest du ebenfalls einen neuen Vertrag machen. Lassen sich verheiratete Paare scheiden, dann hat einer der beiden Anrecht, in der Wohnung zu bleiben. Ein neuer Mietvertrag muss die bleibende Partei nicht abschließen (§ 1568a BGB). Der Mieter sollte allerdings den:die Vermieter:in darüber informieren, wer jetzt der alleinige Ansprechpartner ist.
Auch wenn ein neuer Partner in eine Wohnung einzieht, kann dies eine Änderung des Mietvertrags begründen. Der zusätzliche Bewohner kann in den Mietvertrag mit aufgenommen werden. Du musst dem als Vermieter:in zustimmen. Steht die neu einziehende Person nicht im Mietvertrag, dann gilt diese nur als Bewohner. Diese hat keine Rechte als Mieter:in.
Mietvertrag passt sich automatisch an die Rechtsprechung an
Das Mietrecht ändert sich durch die Rechtsprechung des BGH ständig. Außerdem kommen neue Gesetze hinzu oder bestehende Regularien ändern sich. So entsprechen die meisten Mietverträge schon nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung, bevor die Tinte zur Unterzeichnung trocken ist. Änderungen der Gesetzeslage bedürfen aber keiner Änderung des Mietvertrages. Diese tritt automatisch in Kraft, sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen haben sich an die veränderte Gesetzeslage zu halten.
Veraltete Klauseln
Viele Mietverträge beinhalten ungültige und veraltete Klauseln. Der Mieterbund behauptet sogar, 90 Prozent aller Mietverträge enthielten Klausel, die nicht dem aktuellen Recht entsprechen. Unwirksam sind zum Beispiel folgende Vereinbarungen:
- Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten
- Verbot der Mietminderung
- Schönheitsreparaturen mit festen Fristen oder vorgeschriebenen Materialien
- Verbot von Haustierhaltung
- Zu hoch angesetzte Kleinreparaturklausel (zulässig: bis 160 Euro)
- Höhere Kautionsvereinbarung (zulässig maximal drei Monatskaltmieten)
- Verbot in der Wohnung zu Rauchen
Der BGH hat erklärt, dass seine neue Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln auch auf Altverträge anzuwenden ist. Steht eine alte Klausel mit Fristen oder Farbvorgaben im Mietvertrag, ist diese ungültig. Soll die alte Klausel im Mietvertrag ergänzt oder geändert werden, ist dafür die Zustimmung der Mieter:innen notwendig. Leider bleibst du bei vielen alten Verträgen mit unwirksamen Klauseln auf den Schönheitsreparaturen sitzen.
Manche Mietverträge enthalten eine sogenannte „salvatorische Ersetzungsklausel“. Das soll es möglich machen, unwirksame Klauseln durch neue zulässige Bestimmungen zu ersetzen. Die Gerichte haben aber geurteilt, dass sich aus einer derartigen Klausel kein Recht zur Anpassung veralteter Mietverträge herleiten lässt.
Gibt es ein Gewohnheitsrecht?
Oft haben sich Mieter:innen über einen längeren Zeitraum ein bestimmtes Verhalten angewöhnt, was im Mietvertrag nicht abgestimmt ist. Zum Beispiel nutzen sie den Garten zum Grillen, den Dachboden zum Wäsche aufhängen oder den Hof zum Parken des Autos. Duldet der:die Vermieter:in diese Dinge, könnte man das als eine „stillschweigende“ Vereinbarung zur Änderung des Mietvertrags auffassen. Die Rechtsprechung ist aber nicht eindeutig. Gewohnheitsrechte fassen die Jurist:innen vielfach nicht als „konkludente“ Vertragsänderung auf.
Gesetzlich mögliche Änderung des Mietvertrages
Gesetzlich erlaubt sind Vertragsänderungen, die die Anpassung der Miete sowie die Erhöhungen der Betriebskosten betreffen.
- Mieterhöhung: nach Modernisierung (§ 559 BGB)
- Mieterhöhung: zur ortsüblichen Vergleichsmiete (558 BGB)
- Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung (§ 560 Abs.4 BGB)
Die Abschlagszahlungen für die Betriebskosten dürfen Vermieter:innen derzeit nur dann anpassen, wenn eine Abrechnung erfolgt ist. Die Anpassung musst du ebenfalls schriftlich den Mieter:innen mitteilen. Du kannst nach oben korrigieren, ebenso nach unten. Für Mietanpassungen benutzt du ebenfalls das vorformulierte Schriftstück von VermietenPlus, welches du in deiner Dokumentenablage findest.
Änderungen des Mietvertrags sind nur im Einvernehmen mit deinen Mieter:innen möglich. Nachtragsvereinbarungen solltest du immer schriftlich festhalten.
Auch um einen alten Mietvertrag durch eine komplett neuen Mietvertrag zu ersetzen, brauchst du die Zustimmung deiner Mieter:innen. Notwendig dabei ist, dass der alte Mietvertrag ordnungsgemäß gekündigt wird.
Schreibt der Gesetzgeber neue Regularien vor, wie zum Beispiel die Rauchwarnmelderpflicht, musst du bestehende Mietverträge nicht ändern. Der Mietvertrag passt sich automatisch an die aktuelle Rechtssprechung an.
Manchmal nutzen Mieter:innen den Garten zum Grillen oder den Hof zum Parken des Autos, obwohl das nicht im Mietvertrag vereinbart ist. Das Mietrecht sieht dabei kein Gewohnheitsrecht vor. Die Nutzung von Gemeinschaftsflächen bedarf ebenfalls einer gesonderten Vereinbarung im Mietvertrag.
Klauseln in Mietverträgen, die Schönheitsreparaturen in gewissen Abständen vorschreiben, sind nicht mehr zulässig. Auch hier greift die neue Rechtsprechung. Möchtest du deine Mieter:innen zu Schönheitsreparaturen verpflichten, musst du im Mietvertrag vereinbaren, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde.
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