Unter welchen Umständen Sie Ihr Kündigungsrecht als Vermieter ausüben können

Wie in verschiedenen gesetzlichen Vorgaben zum Ausdruck kommt, ist das Mietrecht in Deutschland von einem sozialen Grundgedanken geprägt. Dementsprechend rar sind Ihre Möglichkeiten als Hausbesitzer, Mietern zu kündigen. Erfahren Sie nachfolgend, in welchen Fällen das Kündigungsrecht für Vermieter gegeben ist und welche Fristen zu beachten sind.

Generell gilt, dass Sie einem Mieter nur dann die Kündigung übermitteln dürfen, wenn dafür ein rechtlich anerkannter Grund vorliegt. Juristisch gesehen, muss Ihr Interesse berechtigt sein, insbesondere bei einem Wohnraum-Mietverhältnis.

Wenn Sie Ihrem Mieter ein schuldhaftes Verletzen des Vertrags in erheblichem Umfang nachweisen können, dürfen Sie als Vermieter Ihr Kündigungsrecht ausüben. Eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung legt beispielsweise bei Mietschulden vor. Zahlt der Mieter dauerhaft nicht oder permanent verspätet, können Sie sogar fristlos kündigen.

Kündigungsrecht für Vermieter bei Eigenbedarf?

Sie benötigen eine derzeit vermietete Wohnung für Angehörige oder sich selbst? In dem Fall können Sie Ihr Kündigungsrecht als Vermieter geltend machen, sofern Sie den Eigenbedarf nachvollziehbar begründen können. Verfügen Sie jedoch über ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen, müssen Sie Ihrem Mieter innerhalb der Kündigungsfrist Ersatz anbieten. Zudem muss der Eigenbedarf-Anspruch auf solidem Fundament stehen, um dem Mieter kein Anrecht auf Wiedereinzug und Schadensersatz zu geben.

Ihr Kündigungsrecht als Vermieter bei Verkauf des Eigentums

Wenn Sie Ihr Mietobjekt Wohnung oder Haus verkaufen oder umbauen möchten, können Sie unter bestimmten Voraussetzung Ihr Kündigungsrecht als Vermieter ausüben. Der Gesetzgeber definiert dieses Vorhaben als angemessene wirtschaftliche Verwertung, eine sich daraus ergebende Kündigung kann auf der Grundlage des BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3 erfolgen. Zu beachten sind hierbei vier Aspekte, die vorliegen müssen:

  • Anderweitige Verwertung der Mietsache
  • Den Gesamtumständen angemessene Verwertung
  • Weiter bestehendes Mietverhältnis würde die Verwertung behindern
  • Daraus entstehende erhebliche Nachteile für den Vermieter

Wann darf der Vermieter kündigen, ohne Fristen einzuhalten?

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Nur aus einem triftigen Grund können Sie einem Mieter fristlos kündigen, zum Beispiel, wenn der Mieter die Miete gar nicht mehr oder nur noch teilweise zahlt. Auch eine immer verspätete Mietzahlung rechtfertigt eine fristlose Kündigung sowie die nachhaltige Störung des Hausfriedens. Des Weiteren können Sie auch das Mietverhältnis fristlos auflösen, wenn der Mieter die Wohnung vernachlässigt und somit seine Sorgfaltspflicht verletzt oder er die Wohnung unerlaubt Dritten überlässt.

Beim Kündigungsrecht als Vermieter gesetzliche Fristen einhalten

Wenn Sie Ihrem Mieter kündigen möchten, müssen Sie Formen und Fristen einhalten. Gemäß BGB muss die Kündigung immer schriftlich und mit Angabe des Grundes erfolgen. Letzteres ist bei fristloser Kündigung besonders wichtig. Das Schreiben muss direkt an den Mieter gerichtet, von Ihnen unterschrieben sein und sollte per Einwurfeinschreiben zugestellt werden.

Die gesetzlich vorgeschriebene Frist von drei Monaten müssen Sie bei einer ordentlichen Kündigung einhalten. Eine Kündigung muss bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats dem Mieter zugegangen sein, um zum Ende des dritten Folgemonats wirksam zu werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist einer Wohnung stellt sich beispielhaft so dar:

  • Kündigung spätestens am 3. Mai.
  • Frist bis zum 31. August.

Auch aus einer Verletzung der Hausordnung resultiert für Sie ein Kündigungsrecht als Vermieter. Beachten Sie jedoch, dass nur eine beharrliche Störung der Hausordnung, d. h. sie muss erheblich, wiederholt und fortgesetzt werden, zu einer Kündigung führt. Auf jeden Fall müssen Sie den Mieter vorher wirksam abmahnen.

Auf Ihr Kündigungsrecht als Vermieter verzichten

Wenn Sie im Mietvertrag die Klausel, Vermieter verzichtet auf Kündigungsrecht, einfügen, binden Sie sich zugunsten Ihres Mieters einseitig an den Vertrag. Denken Sie daran, dass Sie als Vermieter nicht schutzwürdig sind: Unterschreibt ein Mieter ein Kündigungsverzicht, so ist er nur bis maximal vier Jahre zulässig. Verzichten Sie dagegen als Vermieter länger als diese vier Jahre auf ihr Kündigungsrecht, so sind Sie an den Vertrag gebunden.

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