Kündigungsfrist Mietvertrag: Vermieter:innen brauchen Geduld

Kündigungsfrist Mietvertrag: Das gilt für Vermieter:innen 

Vermieter:innen müssen sich bei der Kündigung einer Immobilie im Gegensatz zu Mieter:innen an die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mietverträge halten. Vor allem bei unbefristeten Mietverhältnissen kann die Kündigung nicht ohne Weiteres vollzogen werden. 

Als Richtlinie gelten die folgenden Kündigungsfristen bei Mietverträgen: 

• Bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren gilt eine Frist von drei Monaten. 
• Eine Wohndauer von fünf bis acht Jahren rechtfertigt eine Frist von sechs Monaten. 
• Besteht eine Dauer der Vermietung von mehr als acht Jahren, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. 

Neben der Einhaltung der gesetzlichen Frist müssen Vermieter:innen ihre Kündigung ebenso begründen, wobei nur bestimmte Kündigungsgründe zulässig sind. 

So darfst du beispielsweise nur dann kündigen, wenn 

• du die Immobilie aus nachvollziehbarem Grund für dich selbst nutzen möchtest; 

• du nahe Verwandte oder Mitglieder des Haushalts (zum Beispiel eine Pflegekraft) einziehen lassen möchtest. 

Die Eigenbedarfskündigung muss immer auch im Kündigungsschreiben begründet werden. Das bedeutet, dass du genau darlegen musst, wer aus welchem Grund in die Wohnung einziehen wird. Zudem musst du in dem Schreiben die Kündigungsfrist des Mietvertrags angeben und den genauen Zeitpunkt nennen.

Kündigungsfrist Mietvertrag: Das gilt für Mieter:innen 

Grundsätzlich sieht das Mietrecht eine Kündigungsfrist von Mietverträgen von drei Monaten vor. Dabei muss dir das schriftliche Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag des Monats vorliegen

Die gesetzliche Kündigungsfrist von Mietverträgen gilt in der Regel dann, wenn ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt und im Vertrag keine abweichende Kündigungsfrist vereinbart ist. Gemäß dem Deutschen Mieterbund dürfen für Mieter:innen kürzere Fristen im Mietvertrag vereinbart werden. 

Für Vermieter:innen gelten dabei mindestens die gesetzlichen Fristen. Steht beispielsweise im Mietvertrag, dass eine Frist von 14 Tagen oder einem Monat vorgesehen ist, dann gilt diese ausschließlich für Mieter:innen. Vermieter:innen dürfen die gesetzlichen Kündigungsfristen im Mietvertrag nicht zu ihren Gunsten ändern. 

Kündigungsfrist Mietvertrag: Was ist ein Kündigungsausschluss? 

In Mietverträgen darf ein sogenannter Kündigungsausschluss vereinbart werden. Dadurch dürfen Mieter:innen für einen bestimmten Zeitraum nach Abschluss des Mietverhältnisses den Mietvertrag nicht kündigen. Die maximale Ausschlusszeit beträgt vier Jahre. Alle Zeiträume darüber sind nicht zulässig. 

Diese Klausel ist rechtswirksam, obwohl das Gesetz für Mieter:innen ein jederzeitiges Kündigungsrecht vorsieht (BGH, Beschluss vom 23.08.2016, AZ VIII ZR 23/16). Suchst du ein langfristiges Mietverhältnisses, ist der Kündigungsausschluss eine gute Option für dich als Vermieter:in, um dein Mieter:innen längerfristig zu binden.

Mitunter wird eine Garage oder ein Stellplatz gemeinsam mit einer Wohnung vermietet. Da hier der Mietvertrag für beide Objekte greift, kann der Mietvertrag für die Garage nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden. Diese Variante der Vermietung stellt für Immobilieneigentümer:innen eine gewisse Planungssicherheit dar. 

Fristlose Kündigung des Mietvertrags 

Neben einer ordentlichen, also fristgerechten Kündigung des Mietvertrags, gibt es ebenso den Sonderfall einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung. Hierbei werden regelmäßig die Rechte einer Mietpartei verletzt, weswegen eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zulässig ist. 

Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aufgrund von Schimmelbefall besteht. Dann gibt es keine Kündigungsfrist für den Mietvertrag. 

Als Vermieter:in fristlos kündigen 

Die folgenden Fälle sind gesondert zu behandeln und rechtfertigen daher eine außerordentliche Kündigung: 

• Wenn Mieter:innen mit der Bezahlung der Miete seit zwei aufeinanderfolgenden Monaten in Verzug ist. Dabei muss jene Summe den Gesamtbetrag einer Monatsmiete übersteigen. 
• Wenn Zahlungsrückstand seitens der Mieter:innen von mehreren Monaten besteht und der angesammelte Zahlungsrückstand mindestens zwei Monatsmieten übersteigt, kann ebenfalls außerordentlich gekündigt werden.
  Eine Mietminderung (beispielsweise aufgrund eines Wasserschadens) gilt nicht als Zahlungsverzug. 
• Bei einer Störung des Hausfriedens durch die Mieter:innen liegt ebenso ein Sonderfall für die Kündigung des Mietvertrags vor.
  Zum Beispiel: Eine Störung wird unter anderem begründet, wenn es zu einer wiederholten Lärmstörung kommt oder den Nachbarn mit Gewalt gedroht wird.
  Beim Vorliegen solcher Fälle sollten die Beschwerden der Anwohner:innen protokolliert und ebenso die Polizei eingeschaltet werden. 
• Auch wenn die Wohnung vertragswidrig genutzt wird, kann fristlos durch Vermieter:innen gekündigt werden.
  Zum Beispiel: Ein Mietobjekt wird dann vertragswidrig genutzt, wenn Mieter:innen in der Wohnung ein Ladengeschäft betreiben, dies jedoch laut Mietvertrag nicht erlaubt ist. 

Wenn du fristlos kündigen willst, musst du deine Mieter:innen vorab schriftlich abmahnen. Ebenso muss ihnen eine Frist zur Verhaltensänderung gesetzt werden. Wird das Verhalten nicht geändert oder die Zahlung nicht ausgeglichen, darfst du ohne Kündigungsfrist den Mietvertrag beenden. 

Die Gründe für die Kündigung müssen im Kündigungsschreiben erläutert werden. Darüber hinaus solltest du Belege oder Protokolle beifügen. Erst wenn die Kündigung bei den Mieter:innen eingegangen ist, wird diese auch wirksam. 

Als Mieter:in fristlos kündigen 

Auch Mieter:innen haben das Recht einer außerordentlichen Kündigung der gemieteten Immobilie. Mögliche Gründe sind die folgenden: 

• Eine vertragsgemäße Nutzung der Wohneinheit ist nicht möglich, weil sich die Übergabe durch die Vermieter:innen verzögert. 
• Die Immobilie enthält erhebliche Mängel wie eine defekte Heizung.
  Hier müssen Vermieter:innen vorab zu Schadensbeseitigung aufgefordert werden. Erst bei Nichterfolgen dieser kann fristlos gekündigt werden. 
• Auch bei Gesundheitsgefahren, welche durch die Nutzung der Immobilie entstehen, kann außerordentlich gekündigt werden. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel eine hohe Schadstoffbelastung oder ein schwerer Schimmelbefall vorliegen. Hier sind Mieter:innen in der Beweispflicht. 
• Wenn Vermieter:innen ihre vertraglichen Pflichten und Rechte verletzen, liegt ebenfalls ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags vor. Beispielsweise ist dies gegeben, wenn Vermieter:innen die Immobilie unerlaubt betreten oder die Nebenkostenabrechnung fälschen. 

Formale Anforderungen an eine Kündigung des Mietvertrages 

Hier sind die wichtigsten Anforderungen an die Kündigung aufgelistet, damit diese auch formelle Gültigkeit erlangt. 

• Die Kündigung muss immer in schriftlicher Form verfasst sein. Mündliche Abreden gelten nicht. 
• Wenn von Seiten der Mieter:innen die Immobilie gekündigt wird, bedarf es keiner Begründung im Kündigungsschreiben. 
• Das Eingehen des Schreibens bis zum dritten Werktag des aktuellen Monats ist relevant, damit die Kündigungsfrist des Mietvertrags noch für diesen Monat gilt. Trifft sie später ein, wird die Immobilie einen Monat später gekündigt. 

Über VermietenPlus 

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