Unter bestimmten Umständen kannst Du einen Immobilienkaufvertrag durch einen Rücktritt auflösen. Mitunter musst Du dann jedoch mit einigen Konsequenzen rechnen – etwa, wenn die andere Vertragspartei Schadensersatzansprüche durchsetzt. Wir klären Dich über die Rechtslage auf und geben Tipps zum Vorgehen, wenn Du einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag planst.
Immobilienkaufvertrag unterschrieben? Ein Rücktritt kann erfolgen!
Beide Vertragsparteien haben die Möglichkeit, eine Rücktrittsklausel im Vertrag zu vereinbaren und sich somit die Option für einen Rücktritt offenzuhalten. Ist eine Rücktrittsklausel hingegen nicht im Vertrag enthalten, tritt automatisch das gesetzliche Rücktrittsrecht nach § 346 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Kraft. Auf Basis des Gesetzes ist ein Rücktritt vom notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrag möglich,
- wenn der Käufer seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt oder nicht nachkommen kann. Du kannst den Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag als Verkäufer vornehmen und eine Kostenerstattung für Makler- und Notargebühren verlangen. Nach dem unterschriebenen Immobilienkaufvertrag vom Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen, ist jedoch nur möglich, wenn Du als Verkäufer zuvor nicht wusstest, dass der Käufer nicht zahlt;
- wenn der Verkäufer die Immobilie mit nicht lösch- oder übertragbaren Schulden verkauft hat, ohne den Käufer darüber zu informieren;
- wenn der Verkäufer bedeutende Mängel, die ihm vor Verkauf bekannt waren, verschwiegen hat. Dies gilt als arglistige Täuschung und ist ein Grund von einem Immobilienkaufvertrag den Rücktritt vorzunehmen.
Achtung: Vermutest Du als Käufer, dass der Verkäufer gravierende Mängel verschwiegen hat, musst Du ihm die Arglistigkeit nachweisen – etwa durch Zeugen wie Handwerker oder andere Wohnungseigentümer, mit denen der Verkäufer über die Mängel gesprochen hat.
In allen übrigen Fällen, die vermeintlich einen Rücktritt begründen, ist das Mitwirken der anderen Vertragspartei zwingend erforderlich, um den Kaufvertrag rückabzuwickeln.
Was ist kein Grund nach dem Immobilienkaufvertrag vom Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen?
Die folgenden Gründe rechtfertigen hingegen nicht, dass Du beim Immobilienkaufvertrag von Deinem Rücktrittsrecht Gebrauch machst:
- Als Käufer kannst Du nicht wegen kleinster Mängel an der Immobilie vom Kaufvertrag zurücktreten, auch wenn Dir diese erst im Nachhinein auffallen.
- Du als Käufer hast ebenso keinen Rücktrittsanspruch, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt. Dann musst Du entweder eine andere Finanzierungsmöglichkeit finden oder die Konsequenzen tragen, die der Rücktritt mit sich bringt. Wenn Du beispielsweise den Kauf einer Eigentumswohnung finanzieren willst, unterzeichnest Du den Kaufvertrag erst nach der Finanzierungszusage. Wichtig ist, dass Du im Vorfeld eine passende Finanzierung vereinbarst.
- Als Käufer kannst Du auch dann nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn Du keine Fördermittel zum barrierefreien Umbau der Immobilie erhältst.
Wie läuft bei einem Immobilienkaufvertrag der Rücktritt für Verkäufer ab?
Für einen notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag kann der Rücktritt erst nach einer Mahnung und Fristsetzung erfolgen. Das bedeutet: Zahlt der Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht fristgerecht, solltest Du diesen anmahnen und eine Frist zur Erfüllung seiner Zahlungspflicht nennen. Verstreicht auch diese, ohne dass eine Zahlung erfolgt, kannst Du vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten.
Wann können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden?
Tritt nach dem gesetzlichen Anspruch ein solcher Rücktritt ein, können je nach Sachlage sowohl Verkäufer wie auch Käufer Schadensersatz von der anderen Vertragspartei fordern. Tritt der Verkäufer zurück, weil der Käufer nicht zahlt, kann er Schadensersatz für Makler- und Notargebühren fordern. Ferner kann er Schadensersatz verlangen, wenn der erneute Verkauf einen geringeren Verkaufspreis erzielt.
Für den Käufer gelten Schadensersatzansprüche, wenn ein nachweislich wesentlicher Mangel vorliegt. Hier kann der Käufer dem Verkäufer die Kosten für eine Finanzierung, den Grundbucheintrag, eventuelle Renovierungsarbeiten, Gutachter und Verfahren in Rechnung stellen.
Fazit zum Immobilienkaufvertrag & den Rücktritts-Optionen
Die gesetzlichen Rücktrittsregelungen nach dem BGB greifen nur bei gravierenden Problemen wie arglistiger Täuschung oder Zahlungsverweigerungen durch den Käufer. Kommt es nicht zu einer einstimmigen Rückabwicklung, muss der “Rücktrittsverursacher” mit einer Klage auf Schadensersatz rechnen. Die sinnvollere Entscheidung ist, von Anfang an eine Rücktrittsklausel in den Vertrag aufzunehmen, welche die Vorgangsweise klar regelt.
