Immobilienkaufvertrag – beim Rücktritt ist mit diesen Konsequenzen zu rechnen

Unter bestimmten Umständen können Sie einen Immobilienkaufvertrag durch einen Rücktritt auflösen. Mitunter müssen Sie dann jedoch mit einigen Konsequenzen rechnen – etwa, wenn die andere Vertragspartei Schadensersatzansprüche durchsetzt. Wir klären Sie über die Rechtslage auf und geben Tipps zum Vorgehen, wenn Sie einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag planen.

Beide Vertragsparteien haben die Möglichkeit, eine Rücktrittsklausel im Vertrag zu vereinbaren und sich somit die Option für einen Rücktritt offenzuhalten. Ist eine Rücktrittsklausel hingegen nicht im Vertrag enthalten, tritt automatisch das gesetzliche Rücktrittsrecht nach § 346 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Kraft. Auf Basis des Gesetzes ist ein Rücktritt vom notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrag möglich,

  • wenn der Käufer seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt oder nicht nachkommen kann. Sie können den Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag als Verkäufer vornehmen und eine Kostenerstattung für Makler- und Notargebühren verlangen. Nach dem unterschriebenen Immobilienkaufvertrag vom Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen, ist jedoch nur möglich, wenn Sie als Verkäufer zuvor nicht wussten, dass der Käufer nicht zahlt;
  • wenn der Verkäufer die Immobilie mit nicht lösch- oder übertragbaren Schulden verkauft hat, ohne den Käufer darüber zu informieren;
  • wenn der Verkäufer bedeutende Mängel, die ihm vor Verkauf bekannt waren, verschwiegen hat. Dies gilt als arglistige Täuschung und ist ein Grund von einem Immobilienkaufvertrag den Rücktritt vorzunehmen.

Achtung: Vermuten Sie als Käufer, dass der Verkäufer gravierende Mängel verschwiegen hat, müssen Sie ihm die Arglistigkeit nachweisen – etwa durch Zeugen wie Handwerker oder andere Wohnungseigentümer, mit denen der Verkäufer über die Mängel gesprochen hat.

In allen übrigen Fällen, die vermeintlich einen Rücktritt begründen, ist das Mitwirken der anderen Vertragspartei zwingend erforderlich, um den Kaufvertrag rückabzuwickeln.

Was ist kein Grund nach dem Immobilienkaufvertrag vom Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen?

Die folgenden Gründe rechtfertigen hingegen nicht, dass Sie beim Immobilienkaufvertrag von Ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen:

  • Als Käufer können Sie nicht wegen kleinster Mängel an der Immobilie vom Kaufvertrag zurücktreten, auch wenn Ihnen diese erst im Nachhinein auffallen.
  • Sie als Käufer haben ebenso keinen Rücktrittsanspruch, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt. Dann müssen Sie entweder eine andere Finanzierungsmöglichkeit finden oder die Konsequenzen tragen, die der Rücktritt mit sich bringt. Wenn Sie beispielsweise den Kauf einer Eigentumswohnung finanzieren wollen, unterzeichnen Sie den Kaufvertrag erst nach der Finanzierungszusage. Wichtig ist, dass Sie im Vorfeld eine passende Finanzierung vereinbaren.
  • Als Käufer können Sie auch dann nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn Sie keine Fördermittel zum barrierefreien Umbau der Immobilie erhalten.
rücktritt vom immobilienkaufvertrag

Wie läuft bei einem Immobilienkaufvertrag der Rücktritt für Verkäufer ab?

Für einen notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag kann der Rücktritt erst nach einer Mahnung und Fristsetzung erfolgen. Das bedeutet: Zahlt der Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht fristgerecht, sollten Sie diesen anmahnen und eine Frist zur Erfüllung seiner Zahlungspflicht nennen. Verstreicht auch diese, ohne dass eine Zahlung erfolgt, können Sie vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten.

Wann können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden?

Tritt nach dem gesetzlichen Anspruch ein solcher Rücktritt ein, können je nach Sachlage sowohl Verkäufer wie auch Käufer Schadensersatz von der anderen Vertragspartei fordern. Tritt der Verkäufer zurück, weil der Käufer nicht zahlt, kann er Schadensersatz für Makler- und Notargebühren fordern. Ferner kann er Schadensersatz verlangen, wenn der erneute Verkauf einen geringeren Verkaufspreis erzielt.

Für den Käufer gelten Schadensersatzansprüche, wenn ein nachweislich wesentlicher Mangel vorliegt. Hier kann der Käufer dem Verkäufer die Kosten für eine Finanzierung, den Grundbucheintrag, eventuelle Renovierungsarbeiten, Gutachter und Verfahren in Rechnung stellen.

Fazit zum Immobilienkaufvertrag & den Rücktritts-Optionen

Die gesetzlichen Rücktrittsregelungen nach dem BGB greifen nur bei gravierenden Problemen wie arglistiger Täuschung oder Zahlungsverweigerungen durch den Käufer. Kommt es nicht zu einer einstimmigen Rückabwicklung, muss der “Rücktrittsverursacher” mit einer Klage auf Schadensersatz rechnen. Die sinnvollere Entscheidung ist, von Anfang an eine Rücktrittsklausel in den Vertrag aufzunehmen, welche die Vorgangsweise klar regelt.

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