In juristischen Angelegenheiten wie Erbschaften oder Scheidungen stellt sich häufig die Frage nach dem Wert einer Immobilie. In der Regel muss ein Sachverständiger konsultiert werden, der für die Erstellung von Immobilien-Wertgutachten befugt ist. Erst dann kann auch eine gerichtliche Anerkennung vorgenommen werden. Wir klären Sie auf.
Immobilien-Wertgutachten – wann ist es sinnvoll?
Ein Immobilien-Wertgutachten ist eine kostenpflichtige Methode, um den Verkehrswert einer Liegenschaft zu ermitteln. Sie unterscheidet sich von der kostenlosen Immobilienbewertung dadurch, dass die Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen durchgeführt werden muss. Vor allem bei juristischen Angelegenheiten wie Erbschaften oder Scheidungen ist eine solche Bewertung von Interesse. Aber auch bei Schenkungen, Zwangsversteigerungen oder wenn Sie Dokumente für das Finanzamt benötigen, ist ein Immobilien-Wertgutachten unabdingbar.
Das Wertgutachten kommt demnach immer dann zum Einsatz, wenn der Wert der Immobilie für rechtliche Angelegenheiten relevant ist. Bei Angelegenheiten wie dem Verkauf einer Immobilie ist hingegen eine kostenlose Bewertung ausreichend. Sollten Sie sich aber entschließen, einen Immobilienverkauf ohne Makler vorzunehmen, empfehlen wir dennoch die Durchführung eines professionellen Immobilien-Wertgutachtens. Dadurch haben Sie nämlich eine seriöse Schätzung des Immobilienwerts vorliegen und können diesen als Maßstab für den Verkaufspreis nutzen.
Was kostet ein Immobilien-Wertgutachten?
Die Kosten eines Wertgutachtens für Immobilien werden zwischen Gutachter und Auftraggeber verhandelt. Der Preis kann sich pauschal auf ein paar hundert Euro belaufen oder einen bestimmten Prozentsatz des Immobilienwerts ausmachen. Oft orientieren sich die Kosten an den Honorarordnungen für Architekten oder Ingenieure.
Beispiel: Der Wert der Immobilie wird vom Gutachter auf 250.000 € geschätzt. Das Honorar wird auf 1,5 Prozent des Immobilienwerts angesetzt und beläuft sich folglich auf 3.750 €.
Wie viel man für ein Wertgutachten letztendlich bezahlen muss, hängt auch von folgenden Faktoren ab:
- Umfang des Gutachtens
- Verkehrswert
- Lage und Größe der Liegenschaft
- Rechercheaufwand (Ermittlung von Erbbaurecht etc.)
Da die Wertermittlung bei einem derartigen Gutachten eine aufwendige Angelegenheit ist, die auch längere Zeit in Anspruch nehmen kann, ist die Begutachtung durch einen staatlich vereidigten Sachverständigen im Unterschied zur Wertermittlung kostenpflichtig. Um die Kosten besser abzuschätzen, sollte man sich mit dem Gutachter im Vorfeld darüber absprechen, wie groß der Umfang des Wertgutachtens sein wird und welcher Aufwand dabei notwendig sein wird. Lassen Sie zum Beispiel die Immobilienbewertung von einem Gutachter durchführen, wenn Sie nur einen Anteil des Objekts verkaufen wollen, sollte sich das Honorar dementsprechend kürzen und nicht auf die gesamte Immobilie beziehen.
Welche Formen der Wertermittlung für Immobilien-Wertgutachten gibt es?
Bei der Erstellung eines Immobilien-Wertgutachtens werden dieselben Methoden herangezogen, wie bei der Immobilienbewertung. Mitunter werden die einzelnen Verfahren auch kombiniert, um Durchschnittswerte zu erhalten.
Die Verfahren im Überblick:
- Ertragswertverfahren: Hierbei wird ermittelt, wie viel Geld die Immobilie bis zu dem Zeitpunkt, an dem sie nicht mehr nutzbar ist, einbringen kann. Der Verkehrswert des Objekts wird mithilfe des Bodenwerts des Grundstücks und des Gebäudeertragswerts ermittelt. Der Ertragswert des Gebäudes ergibt sich dabei aus den Mieteinnahmen abzüglich der Kosten für die Immobilie. Dieses Verfahren eignet sich vor allem für vermietete Objekte.
- Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie durch den Vergleich mit anderen, ähnlichen Immobilien ermittelt. Je mehr Daten hier vorhanden sind, umso genauer sind die Ergebnisse. Dieses Verfahren wird häufig für selbstgenutztes Eigentum verwendet.
- Sachwertverfahren: Der Wert des Grundstücks und der Immobilie werden getrennt voneinander ermittelt und addiert. Dabei werden Herstellungskosten abzüglich der Altersminderung, sowie der örtliche Bodenwert berücksichtigt. Das Sachwertverfahren nutzen vordergründig Banken.
