Die Zinsen sind niedrig, der Traum der eigenen Immobilie könnte bald Realität werden – aber finanzielle Rücklagen sind nicht vorhanden? Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich aufgrund der enormen Kosten nicht ratsam. Dieser Artikel informiert Sie, wann es sich dennoch lohnt.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital – was ist das genau?
Für die Immobilienfinanzierung beantragen viele Menschen einen Kredit bei der Bank. Hierbei gilt die allgemeine Faustregel: 20 bis 30 Prozent der gesamten Kosten (Baukosten und Nebenkosten) sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Wer keine eigenen Mittel in Form von Bausparverträgen, Sparguthaben, Geldanlagen, Wertpapieren oder sonstigen Immobilien angeben kann, hat die Möglichkeit Eigenleistung als Eigenkapital anrechnen zu lassen: Dann werden Handwerksarbeiten selber übernommen und das Geld für professionelle Dienstleister kann eingespart werden. Wer jedoch weder Eigenkapital noch Eigenleistung einbringen kann, der hat die Möglichkeit eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu beantragen. Bei solch einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank den kompletten Betrag, der für den Hausbau oder Hauskauf benötigt wird. Wenn neben den reinen Baukosten oder dem Kaufpreis auch die Nebenkosten übernommen werden, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung. Das hört sich für den Hausbauer oder -käufer interessant an, sollte aber gut durchdacht sein.
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Achtung
Unabhängig davon, ob Sie eine Baufinanzierung mit oder ohne Eigenkapital beantragen, berücksichtigen Sie immer alle Kosten, also auch die Baunebenkosten für den Architekten, die Baumaßnahmen, den Notar beim Hauskauf, den Grundbucheintrag und die Grundsteuer.
Planen Sie etwa 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten als Nebenkosten ein. Nutzen Sie idealerweise einen Baufinanzierungsrechner, um einen guten Überblick über die Kosten und möglichen Zinsen zu erhalten.
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Achtung
Unabhängig davon, ob Sie eine Baufinanzierung mit oder ohne Eigenkapital beantragen, berücksichtigen Sie immer alle Kosten, also auch die Baunebenkosten für den Architekten, die Baumaßnahmen, den Notar beim Hauskauf, den Grundbucheintrag und die Grundsteuer.
Planen Sie etwa 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten als Nebenkosten ein. Nutzen Sie idealerweise einen Baufinanzierungsrechner, um einen guten Überblick über die Kosten und möglichen Zinsen zu erhalten.
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Vor- und Nachteile – was muss bei der Finanzierung ohne Eigenkapital beachten werden?
Immobilien mit einer Vollfinanzierung zu erwerben hat den offensichtlichen Vorteil, dass man kein Eigenkapital ansparen muss. Insbesondere junge Familien profitieren von der Baufinanzierung ohne Eigenkapital, da sie schnell in ihr Eigenheim ziehen können und vergleichsweise viel Zeit haben, den Kredit abzuzahlen.
Aber die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital hat auch Nachteile, denn kein Geldinstitut vergibt einfach so ein hohes Darlehen. Die Banken wollen Sicherheiten haben. Daher prüfen sie unter anderem die Bonität des Antragstellers und wägen ab, ob er seinen Zahlungsverpflichtungen langfristig nachkommen kann. Selbstständige haben es in dieser Hinsicht schwieriger, da sie kein geregeltes Einkommen garantieren können. Aber auch Angestellte können in finanzielle Not geraten, etwa bei Arbeitsverlust oder im Krankheitsfall. Eines der größten Nachteile der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist schlichtweg die höhere Kreditsumme und damit verbunden die höheren Kreditraten und -laufzeiten, denn Banken lassen sich die Vollfinanzierung gut bezahlen.
Tipp: Steuervorteil für Vermieter – Baufinanzierung bei Mischimmobilien
Es erfordert etwas mehr Planungsgeschick und eine genaue Kontrolle der Bau- oder Kaufkosten, aber wer eine Mischimmobilie plant, kann bei der Baufinanzierung sparen. Wenn Sie ein Objekt für Wohnzwecke sowie eine gewerbliche Nutzung planen, können Sie die damit verbundenen Kosten in der Steuererklärung als Werbungskosten absetzen. Möchten Sie für den Hausbau oder Hauskauf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital aufnehmen, werden die Zinskosten anteilig nach der Wohnfläche berechnet und in der Steuererklärung abgesetzt.
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Achtung
Das Finanzamt akzeptiert die Werbungskosten für die vermietete Wohnung in einer Mischimmobilie nur, wenn die Kostentrennung eindeutig ist. Achten Sie also darauf, dass Anschaffungs- und Renovierungskosten klar getrennt sind.
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Achtung
Das Finanzamt akzeptiert die Werbungskosten für die vermietete Wohnung in einer Mischimmobilie nur, wenn die Kostentrennung eindeutig ist. Achten Sie also darauf, dass Anschaffungs- und Renovierungskosten klar getrennt sind.
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Unsere Empfehlung: Ein wenig Eigenkapital sollte für die Baufinanzierung vorhanden sein, auch wenn es sich nur um eine verhältnismäßig geringe Bausparsumme oder Geldanlage handelt. Wenn kein Eigenkapital aufzubringen ist, sollten Sie so viel Eigenleistung wie möglich einbringen, um die Darlehenssumme zu senken. Auch sollten Sie die Kosten und die spätere Tilgung der Baufinanzierung genau berechnen. Banken kalkulieren oft sehr vorsichtig. Sie sollten sich daher nicht auf die Mieteinnahmen verlassen, wenn Sie die Tilgung berechnen.
