Jeder, der ein Grundstück kaufen oder veräußern möchte, muss für Verhandlungen den Verkehrswert kennen. Wie läuft die Wertermittlung für ein bebautes Grundstück ab, gibt es verschiedene Verfahren und wer führt diese durch? Der nachfolgende Beitrag gibt Dir Antworten auf Fragen rund um das Thema „Wertermittlung bei bebauten Grundstücken“.
Was bedeutet der Begriff Grundstückswert?
Im Bewertungsgesetz (BewG) wird unter Paragraf 78 der Grundstückswert eindeutig definiert: Er setzt sich aus Bodenwert, Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen zusammen. Die Wertermittlung für ein bebautes Grundstück baut demnach immer auf zwei getrennt zu berechnenden Faktoren auf. Der Bodenwert und der Wert des darauf stehenden Gebäudes werden für die Gesamtwertermittlung addiert.
Wertermittlung eines bebauten Grundstücks – rechtliche Grundlage
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) schreibt diese Vorgehensweise gesetzlich vor und stellt zur Wertermittlung für ein bebautes Grundstück drei Verfahren zur Option.
Das Vergleichswertverfahren wird zur Wertermittlung für ein bebautes Grundstück wesentlich häufiger angewendet als die Alternativen Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Käufer und Verkäufer orientieren sich bei der Preisfindung an den Faktoren Lage, vergleichbare Grundstücke und aktuelle Bodenrichtwerte. Die Grundstückswertermittlung durch Bodenrichtwerte stützt sich auf § 196 Abs. 1 BauGB und kommt bei fehlenden Vergleichswerten zur Anwendung. Bodenrichtwerte dienen auch dazu, für Baugrundstücke den geeigneten Preis zu finden.
Die Preise für Baugrundstücke berücksichtigen nur den jeweiligen Wert des unbebauten Bodens. Bei der Wertermittlung für ein bebautes Grundstück werden Boden und Gebäude voneinander getrennt bewertet und beide Werte in einem Gesamtpreis zusammengefasst. Sofern realistische Vergleichsgrundstücke bebaut verfügbar sind, kann auf die getrennte Bewertung jedoch verzichtet werden.
Wer führt die Wertermittlung für ein bebautes Grundstück durch?
In der Regel werden Sachverständige für die Ermittlung von Verkehrswerten damit beauftragt. Zu beachten ist jedoch, dass der ermittelte Wert aktuelle Gültigkeit hat und keineswegs dauerhaft gleich bleiben muss. Wurde beispielsweise eine Wertermittlung vor 10 Jahren durchgeführt, hat sie heute nur noch geringe Aussagekraft und muss bei Bedarf wiederholt werden. Beim Beispiel Wertermittlung für ein bebautes Grundstück erfasst ein sachverständiger Gutachter alle relevanten Punkte wie unter anderem Bodenbeschaffenheit, Lage, Lärmindex, Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr, Straßennetz bis hin zu eventuellen Altlasten. Der festgestellte Verkehrswert bezieht sich immer auf den Tag der Ermittlung.
Zur Wertermittlung bebauter Grundstücke wird der Vordruck Anlage 2 der Wertermittlungsrichtlinien (WertR) vom Gutachter genutzt. Anzugeben sind neben allgemeinen Daten die gewählte Art der Ermittlung des Bodenwerts und vieles mehr. Aspekte, die bei der Wertermittlung bebauter Grundstücke tragende Rollen spielen: Bodenwert, Wert der Gebäude und aller baulichen Anlagen sowie vorhandener Außenanlagen. Wertmindernd wirken sich Bauschäden, Baumängel und altersbedingte Abnutzung aus.
Aus welchen Gründen ist die Wertermittlung für ein bebautes Grundstück notwendig?
Verbreitete Anlässe sind Erwerb oder Verkauf, hier dienen die Gutachten als Verhandlungsgrundlage. Darüber hinaus ist die Wertbestimmung für ein bebautes Grundstück unverzichtbar, wenn auf die Immobilie ein Darlehen aufgenommen werden soll. Kreditgeber nutzen den Wert zur Feststellung der Beleihungsgrenze. Die Wertermittlung ist des Weiteren bei Auseinandersetzungen im Rahmen einer Scheidung, einer Erbschaft oder einer Schenkung unverzichtbar. Letztendlich wird bei einer Zwangsversteigerung oft der ermittelte Gesamtwert als Grundlage angenommen.
Wichtige Aspekte beim Grundstückskauf
Wenn Du selbst bauen möchtest und dazu ein Grundstück erwirbst, musst Du viele Kriterien berücksichtigen. Dazu gehört unter anderem die Beschaffenheit des Bodens: Ist der Baugrund für Dein Bauvorhaben geeignet oder musst Du Kompromisse eingehen beziehungsweise teure Maßnahmen ergreifen?
Das Baugrundgutachten spielt beim Kauf eines Grundstücks eine außerordentlich wichtige Rolle. Denn erst nach Vorlage des Gutachtens siehst Du, ob die Entscheidung für das favorisierte Grundstück richtig ist oder unterbleiben sollte.
Ein Haus mit Grundstück zu kaufen, erscheint vielen Interessenten als die geeignetere Lösung, um zeitnah in den eigenen vier Wänden zu leben. Indes sollte auch diese Idee mit Umsicht und mit bereits angesprochenen Dokumenten angegangen werden. Verhandlungsbasis ist die vom Gutachter angefertigte Wertermittlung für ein bebautes Grundstück. Zudem sollte der Vorbesitzer ein Gutachten zur Beschaffenheit des Baugrunds vorweisen können. Es geht hierbei um die Sicherstellung, dass der Grund nicht mit Altlasten kontaminiert ist, für welche Du nach dem Erwerb die Verantwortung übernimmst.
