Sie haben eine Immobilie geerbt oder planen Ihr Erbe? Dann sollten Sie wissen, inwiefern der Verkehrswert vom Haus für das Erbe relevant ist und wie Sie die Erbschaftssteuer bei hohem Verkehrswert umgehen können.
Wie beeinflusst der Verkehrswert vom Haus das Erbe?
Im Erbfall (der Erblasser verstirbt) sind Sie als Erbe dazu verpflichtet, dieses beim zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erbschaft zu melden. Das Finanzamt ermittelt dann, ob Sie eine Erbschaftssteuer zahlen müssen. Sofern es sich bei der Erbschaft um eine Immobilie handelt, berechnet das Finanzamt den Verkehrswert vom Haus für das Erbe für die Versteuerung. Es gilt der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Überlassung.
Achtung: In der Immobilienbranche werden gewisse Begrifflichkeiten synonym verwendet – beispielsweise Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert. Aber es gibt Unterschiede und in diesem Fall gilt: Nicht der Einheitswert, sondern der Verkehrswert beeinflusst die Erbschaftssteuer.
Wie wird der Verkehrswert vom Haus beim Erbe ermittelt?
Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie bei Erbschaft erfolgt bei reinen Wohnimmobilien, die selbst genutzt werden, nach dem Vergleichswertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird für Immobilien genutzt, mit denen eine Rendite erzielt wird – wie etwa bei Mietobjekten. Kann eines der Verfahren nicht angewandt werden, bleibt noch das Sachwertverfahren.
In der Regel orientiert sich das Finanzamt bei der Ermittlung des Verkehrswertes für ein Haus bei Erbe an den gängigen Regeln des Bewertungsgesetzes (BewG). Sollte Ihnen der veranschlagte Verkehrswert zu hoch erscheinen, können Sie einen unabhängigen, anerkannten Sachverständigen beauftragen, der ein vollwertiges Gutachten erstellt. Diese wird im Zweifelsfall auch in einem Gerichtsverfahren anerkannt.
Trotz eines hohen Verkehrswertes vom Haus auf ein Erbe keine Steuern zahlen – so geht’s!
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, wie Sie eine Immobilie steuerfrei erben: Sie sind verwitweter Partner oder Kind und bewohnen die Immobilie selbst oder die Freibeträge werden nicht überschritten.
- Als Partner erben Sie eine Immobilie steuerfrei, wenn Sie diese für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Die Größe eines Objektes und die Höhe des Verkehrswertes vom Haus sind beim Erbe irrelevant.
- Als Kind erben Sie die Immobilie ebenfalls steuerfrei, wenn Sie diese für mindestens zehn Jahre Ihr Eigenheim nennen. Allerdings darf die Immobilie nicht größer als 200 Quadratmeter sein.
- Möchten Sie die Immobilie nicht bewohnen, bleibt die Option mithilfe der Steuerfreibeträge die Erbschaftssteuer zu umgehen. Die Freibeträge liegen bei 500.000 Euro für Ehegatten sowie eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder und Stiefkinder, 200.000 Euro für Enkel (400.000 Euro, wenn deren Eltern bereits verstorben sind), 100.000 Euro für Eltern sowie Großeltern und 20.000 Euro für alle übrigen Erben.
Verkehrswert vom Haus bei Erbe zu hoch – was tun?
Liegt der Verkehrswert über den Freibeträgen, haben Sie die Möglichkeit, den Restwert nach Abzug des Freibetrags gemäß der Steuerklasse Ihres Verwandtschaftsgrades zu versteuern. Die Erbschaftssteuer muss nicht immer hoch sein. Häufig liegt diese bei einigen Hundert Euro.
Als Erbnehmer haben Sie keine weiteren Optionen, die Erbschaftssteuer zu umgehen. Für den Fall, dass Sie Ihr Testament aktuell aufsetzen und das Erbe verteilen möchten, hingegen schon: Liegt der Verkehrswert vom Haus als Erbe über den Freibeträgen Ihrer Erben, denken Sie über eine Schenkung nach. Der Vorteil: Ihre Erben können die genannten Freibeträge alle zehn Jahre neu voll ausschöpfen.
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