Wer beim Immobilienverkauf nicht vorausschauend plant, den bittet der Fiskus unter Umständen zur Kasse: mit der Spekulationssteuer. Du fragst Dich: Wann fällt die Spekulationssteuer für Immobilien an? Wie hoch ist die Spekulationssteuer? Wir von Vermietet.de klären in diesem Artikel alles Wichtige zum Thema Spekulationssteuer.
Was ist die Spekulationssteuer?
Gewinne aus privaten Veräußerungen unterliegen in der Regel nicht der Steuerpflicht – ausgenommen sind Geschäfte, mit denen kurzfristig eine Wertsteigerung erzielt werden soll. Um zu verhindern, dass durch solch schnelle Wiederveräußerungen die Immobilienpreise künstlich angehoben werden, hat die Bundesregierung eine Spekulationsfrist eingeführt. Sie beträgt für Immobilien 10 Jahre. Beim Immobilienverkauf endet die 10-Jahresfrist zum Stichtag, der sich aus dem Datum des Kaufvertrags ergibt. Entscheidend ist also nicht, wann das Haus tatsächlich übergeben wurde oder wann die Eintragung im Grundbuch stattgefunden hat, sondern wann der Kaufvertrag unterzeichnet wurde.
Hinweis: Wer innerhalb dieser Zeit nach Erwerb die Immobilie nicht verkauft, zahlt keine Spekulationssteuer. Alle übrigen Verkäufer, die auch nicht von anderen Ausnahmen betroffen sind, zahlen Spekulationssteuer und die kann je nach persönlichem Steuersatz erheblich ausfallen.
Spekulationssteuer: Wie hoch ist sie?
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt zum einen vom Verkaufserlös ab, zum anderen vom persönlichen Steuersatz. Als Verkaufserlös gilt der Betrag, der nach Abzug der Anschaffungskosten, Kaufnebenkosten, Kosten für den Verkauf und steuerlichen Abschreibungen vom aktuellen Verkaufspreis übrig bleibt. Es wird also der Gewinn aus einem Immobilienverkauf mit der Einkommensteuer besteuert.
Beispiel: So wird die Spekulationssteuer berechnet
Liegt der Verkaufserlös beispielsweise bei 350.000 Euro werden von diesem
- die ursprünglichen Anschaffungskosten von 240.000 Euro,
- die Kaufnebenkosten von 36.000 Euro,
- die Kosten für den Verkauf von 4.000 Euro und
- die steuerlichen Abschreibungen wie z. B Renovierungskosten von 10.000 Euro abgezogen,
sodass am Ende ein Gewinn von 60.000 Euro versteuert werden muss.
Bei einem persönlichen Steuersatz von 20 % beläuft sich die Spekulationssteuer somit auf 12.000 Euro.
Das sind die Ausnahmen für die Spekulationssteuer
Abgesehen von der Tatsache, dass der Immobilienverkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei ist, gibt es weitere Ausnahmen für die Spekulationssteuer. Die Gewinnsteuer auf den Hausverkauf entfällt, wenn
- der Gewinn die Freigrenze von 600 Euro nicht überschreitet,
- die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Jahren selbst bewohnt oder durch die eigenen Kinder mietfrei bewohnt wurde
- oder das geerbte Haus bereits vor über zehn Jahren durch den Erblasser erworben wurde.
Was gilt bei der Selbstnutzung?
Bezüglich der Spekulationssteuer werden auch angefangene Jahre bei der Selbstnutzung berücksichtigt. Du kannst also Ende 2016 in die Immobilie einziehen und sie Anfang 2018 veräußern, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Im besten Fall musst Du die Immobilie also nur ein Jahr (2017) und zwei Tage (jeweils einen in 2016 und 2018) selbst nutzen.
Spekulationssteuer auf geerbtes oder geschenktes Haus?
Insbesondere der Schenkungs- oder Erbfall stellt viele Verkäufer vor große Fragen, weil sie befürchten, nun selbst einziehen oder weitere zehn Jahre warten zu müssen. Aber Erben sind keine Käufer, sondern Rechtsnachfolger. Ob die Spekulationssteuer anfällt, hängt also vom Datum des „Ersterwerbs“ durch den Erblasser und dem Verkauf durch den Erben ab.
Wenn die Spekulationssteuer auf ein geerbtes Haus gezahlt werden muss, hat dies keinerlei Auswirkungen auf die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer.
Vermietete Immobilie verkaufen – gilt auch hier die Spekulationssteuer?
Vermietete Immobilien sind von der Spekulationssteuer nicht ausgenommen. In diesem Zusammenhang kann die vermietete Immobilie Vor- und Nachteile bringen. Den vorzeitigen Verkauf mit Hilfe von Selbstnutzung zu ermöglichen, muss gut überlegt sein. Du müsstest zunächst Eigenbedarf anmelden. Unterläuft Dir dabei ein formeller Fehler, kann dieser den Auszug des Mieters verzögern und damit das ganze Verkaufsvorhaben. Ein Vorteil bleibt aber: Durch steuerliche Abschreibungen (AfA) kannst Du die Spekulationssteuer senken.
Ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Sofern die Immobilie im Privatbesitz war, ist ein steuerfreier Immobilienverkauf in der Regel möglich. Hierbei gilt die „Drei-Objekt-Grenze“, nach der Privatpersonen innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung maximal drei Immobilien veräußern dürfen, ohne Steuern zu zahlen. Verkaufst Du vier oder mehr Immobilien, geht der Fiskus von einer gewerbsmäßigen Tätigkeit aus und erhebt die Gewerbesteuer.
Was gilt bei Grundstücken aus dem Betriebsvermögen?
Entnimmst Du ein Grundstück aus dem Betriebsvermögen, sieht der Fiskus dies als Anschaffung – anders als beim Erbfall. Der Zeitpunkt der Anschaffung gilt als Beginn für die Spekulationsfrist. Der Entnahmewert gilt als Anschaffungswert, sodass dieser die Grundlage für eine mögliche Spekulationssteuer bildet.
Fazit: Lohnt sich der Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer?
Wer auf den Verkauf von Immobilien die Spekulationssteuer zahlen muss, sollte im Vorfeld gut rechnen. Insbesondere bei hohen Steuersätzen zahlt man eine hohe Spekulationssteuer. Gibt es die Möglichkeit, dass Du die Spekulationssteuer umgehen kannst – etwa die Immobilie für einige Jahre selbst bewohnen – solltest Du das gut durchdenken. Möglich ist auch, dass Du die Immobilie vermietest bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Dadurch erzielst Du zusätzliche Mieteinnahmen.
Achtung: In den meisten Fällen bedeutet der vorzeitige Verkauf einen Verlust von einigen Tausend Euro, je nach Gewinn und Einkommensteuersatz sogar 15.000 Euro und mehr.
