Die Hausordnung wird durch den Vermieter aufgestellt und soll das Zusammenleben der verschiedenen Mietparteien in einem Haus regeln. Dabei sollten die Interessen der Mieter gewahrt werden. Gleichzeitig müssen sich diese an der Hausordnung halten, ansonsten darfst Du als Vermieter dem Mieter kündigen, weil die Hausordnung missachtet wurde.
Mieter kündigen – Hausordnung missachtet
Der Vermieter hat regelmäßig die Pflicht dem Mieter die Mietsache zu einem ordnungsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Bei einem Mieterverstoß gegen die Hausordnung, in welcher bestimmte Verhaltensweisen zu einem harmonischen Zusammenleben geregelt sind, oder der dadurch entstandenen Störung anderer Mietparteien ist der Vermieter zur Handlung verpflichtet. In der Regel hilft bei einem Verstoß eine Abmahnung. Einem Mieter zu kündigen, wenn die Hausordnung erheblich verletzt wurde, erfordert fatale oder mehrmals, kurz nacheinander erfolgte Verstöße – dies wird in § 543 Abs. 2 BGB geregelt.
Hier sind die wichtigsten Punkte aufgelistet, wann einem Mieter wegen einer Missachtung der Hausordnung die Kündigung ausgesprochen werden kann:
- Die Verstöße des Mieters müssen erheblich sein.
- Der fristlosen Kündigung muss immer eine wirksame Abmahnung vorausgehen.
- Eine Abmahnung durch den Vermieter sollte stets konkret sein. Demnach müssen Zeit, Ort, Dauer und Ausmaß der Belästigung oder Störung genau protokolliert werden.
- Nach der Abmahnung muss dem Mieter eine angemessene Frist gesetzt werden, bevor die Kündigung erfolgt.
Insbesondere wenn Du kündigen willst aufgrund einer Ruhestörung des Mieters, empfiehlt sich die Führung eines detaillierten Protokolls.
Hinweis: Liegt eine wiederholte Anzeige vor und es kommt abermals zu Störungen, können auch belästigte Mieter das Mietverhältnis unter Umständen fristlos kündigen. Hierbei kann die Vermieter zu Schadensersatzzahlungen für beispielsweise Umzugs- und Maklerkosten verpflichtet werden.
Mieter kündigen, weil die Hausordnung missachtet wurde – Form wahren
Wenn Du bei Verstößen gegen die Hausordnung die Mieterkündigung aussprechen willst, muss dies immer in schriftlicher Form erfolgen. Zudem ist die Angabe des Grundes für die Kündigung bei einem Verstoß gegen die Hausordnung unerlässlich. Dies gilt im Übrigen auch bei anderen Kündigungen durch den Vermieter. Neben der Schriftlichkeit muss der Vermieter eine eigenständige Unterschrift unter die Kündigung setzen.
Mitunter kann es vorkommen, dass allein durch den zeitlichen Ablauf ein Mietverhältnis fortgesetzt wird. Daher sollte im Kündigungsschreiben der stillschweigenden Verlängerung der vertraglichen Bindung nach § 545 BGB widersprochen werden.
Mieter kündigen – Was die Hausordnung nicht vorschreiben darf
In der Regel darfst Du einem Mieter nicht einfach kündigen, wenn die Hausordnung missachtet wurde. Zudem gibt es einige Dinge in der Hausordnung, die Du als Vermieter nicht vorschreiben darfst. Hierzu zählen beispielsweise:
- Tierhaltung und das Musizieren in der eigenen Wohnung dürfen nicht grundsätzlich verboten werden.
- Das Untersagen von Kinderlärm ist keinesfalls gestattet.
- Auch ein generelles Besuchsverbot und ein Übernachtungsverbot für Besucher sind nicht zulässig.
- Mieter, die ihre Vermieter nach 22 Uhr nicht mehr duschen oder baden lassen wollen, haben ebenfalls schlechte Karten. Ebenso verhält es sich mit der Regelung der Zimmertemperatur.
- Ein generelles Kinderwagenverbot im Hausflur darf ebenso kein Bestandteil der Hausordnung sein.
Mieter kündigen – Was die Hausordnung vorschreiben sollte
Hingegen sind die folgenden Gründe Bestandteile der Hausordnung, welche unbedingt integriert werden sollten. Bei einer Missachtung dieser kann dem Mieter entsprechend die Kündigung ausgesprochen werden.
- Die Regelung von Ruhezeiten sollten Bestandteil jeder Hausordnung sein, um unnötige Lärmbelästigungen in den Abendstunden zu vermeiden.
- Ebenso ist bei vorhandenen Gemeinschaftsräumen deren Nutzung zu regeln.
- Die Reinigung und Pflege gemeinsam genutzter Räume und vor allem auch Treppenhäuser und Flure ist ebenfalls ein Grund, der in die Hausordnung darf.
- Wenn eine Haustür nachts verschlossen werden soll, dürfen deren Schließzeiten geregelt werden.
Wenn der Vermieter seinen Mietern Aufgaben wie Schneeräumen oder die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Räume vorschreiben möchte, muss die Hausordnung ein Bestandteil des Mietvertrages sein.
