Wie in verschiedenen gesetzlichen Vorgaben zum Ausdruck kommt, ist das Mietrecht in Deutschland von einem sozialen Grundgedanken geprägt. Dementsprechend rar sind Deine Möglichkeiten als Hausbesitzer, Mietern zu kündigen. Erfahre nachfolgend, in welchen Fällen das Kündigungsrecht für Vermieter gegeben ist und welche Fristen zu beachten sind.
Dein Kündigungsrecht als Vermieter
Generell gilt, dass Du einem Mieter nur dann die Kündigung übermitteln darfst, wenn dafür ein rechtlich anerkannter Grund vorliegt. Juristisch gesehen, muss Dein Interesse berechtigt sein, insbesondere bei einem Wohnraum-Mietverhältnis.
Wenn Du Deinem Mieter ein schuldhaftes Verletzen des Vertrags in erheblichem Umfang nachweisen kannst, darfst Du als Vermieter Dein Kündigungsrecht ausüben. Eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung liegt beispielsweise bei Mietschulden vor. Zahlt der Mieter dauerhaft nicht oder permanent verspätet, kannst Du sogar fristlos kündigen.
Kündigungsrecht für Vermieter bei Eigenbedarf?
Du benötigst eine derzeit vermietete Wohnung für Angehörige oder Dich selbst? In dem Fall kannst Du Dein Kündigungsrecht als Vermieter geltend machen, sofern Du den Eigenbedarf nachvollziehbar begründen kannst. Verfügst Du jedoch über ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen, musst Du Deinem Mieter innerhalb der Kündigungsfrist Ersatz anbieten. Zudem muss der Eigenbedarf-Anspruch auf solidem Fundament stehen, um dem Mieter kein Anrecht auf Wiedereinzug und Schadensersatz zu geben.
Dein Kündigungsrecht als Vermieter bei Verkauf des Eigentums
Wenn Du Dein Mietobjekt Wohnung oder Haus verkaufen oder umbauen möchtest, kannst Du unter bestimmten Voraussetzungen Dein Kündigungsrecht als Vermieter ausüben. Der Gesetzgeber definiert dieses Vorhaben als angemessene wirtschaftliche Verwertung, eine sich daraus ergebende Kündigung kann auf der Grundlage des BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3 erfolgen. Zu beachten sind hierbei vier Aspekte, die vorliegen müssen:
- Anderweitige Verwertung der Mietsache
- Den Gesamtumständen angemessene Verwertung
- Weiter bestehendes Mietverhältnis würde die Verwertung behindern
- Daraus entstehende erhebliche Nachteile für den Vermieter
Wann darf der Vermieter kündigen, ohne Fristen einzuhalten?
Nur aus einem triftigen Grund kannst Du einem Mieter fristlos kündigen, zum Beispiel, wenn der Mieter die Miete gar nicht mehr oder nur noch teilweise zahlt. Auch eine immer verspätete Mietzahlung rechtfertigt eine fristlose Kündigung sowie die nachhaltige Störung des Hausfriedens. Des Weiteren kannst Du auch das Mietverhältnis fristlos auflösen, wenn der Mieter die Wohnung vernachlässigt und somit seine Sorgfaltspflicht verletzt oder er die Wohnung unerlaubt Dritten überlässt.
Beim Kündigungsrecht als Vermieter gesetzliche Fristen einhalten
Wenn Du Deinem Mieter kündigen möchtest, musst Du Formen und Fristen einhalten. Gemäß BGB muss die Kündigung immer schriftlich und mit Angabe des Grundes erfolgen. Letzteres ist bei fristloser Kündigung besonders wichtig. Das Schreiben muss direkt an den Mieter gerichtet, von Dir unterschrieben sein und sollte per Einwurfeinschreiben zugestellt werden.
Die gesetzlich vorgeschriebene Frist von drei Monaten musst Du bei einer ordentlichen Kündigung einhalten. Eine Kündigung muss bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats dem Mieter zugegangen sein, um zum Ende des dritten Folgemonats wirksam zu werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist einer Wohnung stellt sich beispielhaft so dar:
- Kündigung spätestens am 3. Mai.
- Frist bis zum 31. August.
Auch aus einer Verletzung der Hausordnung resultiert für Dich ein Kündigungsrecht als Vermieter. Beachte jedoch, dass nur eine beharrliche Störung der Hausordnung, d. h. sie muss erheblich, wiederholt und fortgesetzt werden, zu einer Kündigung führt. Auf jeden Fall musst Du den Mieter vorher wirksam abmahnen.
Auf Dein Kündigungsrecht als Vermieter verzichten
Wenn Du im Mietvertrag die Klausel, Vermieter verzichtet auf Kündigungsrecht, einfügst, bindest Du Dich zugunsten Deines Mieters einseitig an den Vertrag. Denke daran, dass Du als Vermieter nicht schutzwürdig bist: Unterschreibt ein Mieter einen Kündigungsverzicht, so ist er nur bis maximal vier Jahre zulässig. Verzichtest Du dagegen als Vermieter länger als diese vier Jahre auf Dein Kündigungsrecht, so bist Du an den Vertrag gebunden.
